Рынок недвижимости в польше прогноз
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок недвижимости в польше прогноз». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Единственным городом, где цены ниже, чем в прошлом году является Катовице — средние цены упали здесь на 2,2%. Интересно, что наибольший рост мы зафиксировали в соседнем городе — Сосновце, где средняя цена квадратного метра жилья выросла аж на 22,7 % (от 4074 злотых до 5000 злотых). Несмотря на очень динамичный рост, Сосновец по-прежнему остается самым дешевым среди городов с населением более 200 тыс. жителей. Сразу за ним расположились Ченстохова (5200 злотых / м2) и Радом (5450злотых / м2). Самым дорогим городом неизменно остается Варшава, где, как мы уже упоминали, средняя цена за м2 составляет рекордные 11 200 злотых.
Цены на дома и квартиры в Польше будут ежегодно снижаться на 5-7% – прогноз
Число жителей страны на одну квартиру в Польше выше, чем в западной части Европы, при этом в Польше до сих пор имеется дефицит жилой недвижимости. Государством периодически создаются жилищные программы, к примеру, «Жилье для молодежи», в рамках которой заметно увеличились объекмы новых инвестиций в строительный сектор. Наблюдая такую динамику спроса и хорошие возможности рынка, застройщики значительно увеличивают радиус своей деятельности и запускают все больше новых проектов.
Как повлияет эпидемия на стоимость недвижимости в Польше? В первую очередь на жилую недвижимость — квартиры и дома. Некоторые прогнозируют падение цен на жилье, но произойдет это в конце 2020 — начале 2021 года.
В апреле 2020 рост цены на квартиры остановился. Но они все еще на 13 процентов выше, чем в прошлом году.
Падение цен на жилье будет зависеть от уровня безработицы и того, как долго она будет оставаться на высоком уровне. В отчете Expander и Rentier.io также показано, что ипотека в настоящее время самая дешевая. Средняя процентная ставка по кредитам с высоким (25%) собственным вкладом составляет всего 2,93%. Для тех, у кого самый низкий вклад (10%), это 3,60%.
Проблема в их доступности. Только четыре банка остались кредитовать под 10 % собственного первоначального вклада. Банки также ввели ограничения на источник дохода или отрасль, в которой работает заемщик. Это означает, что у некоторых в настоящее время очень мало шансов получить ипотеку.
Было проанализировано 35 349 предложений по продаже квартир (на первичном и вторичном рынках), опубликованных в апреле. В 15 городах Польши цены в среднем на 13 % выше, чем в прошлом году. В апреле цены больше не росли, а остались на уровне марта 2020. Однако, когда мы посмотрим на ситуацию в отдельных городах, мы увидим как увеличение, так и уменьшение. Больше всего упали цены в Катовице (- 4,1%), Радоме (- 3,2%) и Люблине (-3% ).
В Торуни (+ 4,3% ) и Белостоке (+ 2% ) цены выросли.
Краков является вторым из городов, перечисленных в отчете с точки зрения цен на жилье. Цена за 1 м кв. составляет 8 300 злотых. Еще год назад было 7 561 зл.
Подорожал и краковский вторичный рынок жилья. В октябре 2018 года за 1 м кв. просили в среднем 8 579 злотых, теперь почти на 1 000 больше — 9 524 зл.
Краков и Малопольское воеводство также отличаются вторыми по величине ценами на рынке строительной земли. Участки были куплены там примерно за 560 злотых / кв. (Краков) и 90 злотых (всего Малопольское воеводство).
Что ждет Польшу на рынке недвижимости в 2020 году
На первичном рынке 1 м кв здесь теперь стоит в среднем 6 056 злотых, а год назад было 5 670 зл.
Цены на «вторичку» изменились так: было 4 624 зл за 1 м кв, стало 5 343 злотых.
Лодзь — самый дешевый город в списке для покупки земли. За строительные площадки там было оплачено 72 зл / кв. м (Лодзинское воеводство) и 250 зл / кв. м в Лодзи.
В столице Нижней Силезии самые высокие ставки действовали для самых маленьких помещений — как от застройщика, так и от вторичного рынка. Если в октябре 2018 года 1 м кв на вторичном рынке здесь стоил в среднем 7 128 злотых, то теперь — 8 061 зл. Немного меньше, но все равно заметна, разница и на первичном рынке: было 6 953 злотых, а стало 7385 зл за 1 м кв.
Ставки за строительные участки во Вроцлаве, составили 400 злотых / кв. м в 2018 году. Почти так же, как в Познани. Однако состязание между регионами в области цен выигрывает Вроцлав и Нижнесилезское воеводство — там просили 87 злотых за кв. м, а в Велькопольском — 79 злотых за кв.
В Познани, по сравнению с другими городами в Польше, подешевело жилье на первичном рынке. В октябре 2019 года средняя цена за 1 м кв составляет 6 774 злотых, хотя год назад было больше — 7 006 зл.
Зато резко подскочили цены на познаньскую жилую недвижимость на вторичном рынке. Вместо 6 770 злотых 1 м кв теперь в среднем стоит 7 427 зл.
Гданьск — город, который в последние годы неуклонно и быстро растет с точки зрения цен на недвижимость. В 2018 году они выросли еще примерно на 10 процентов. В результате в среднем было заплачено за 1 кв. м квартиры от 6000 до 7000 злотых — квартиры выглядят одинаково для первичного и вторичного рынка. Застройщики, если судить по рекламе — хотели разогнать цены еще больше, но рынок, однако, быстро охладил энтузиазм продавцов.
Поморское воеводство и сам Гданьск также показал рост цен при покупке земли под застройку. В 2018 году ставки составили 80 зл / кв. м и 574 зл / кв. м соответственно. Это больше, чем в Кракове.
В 2019 году стоимость 1 м кв здесь составляет 9 959 злотых.
Еще больших ценовых изменений претерпел рынок первичный. В октябре 2018 года средняя цена составляла 7 171 злотых за 1 м кв. Сейчас сумма существенно увеличилась — 8 015 зл.
После нескольких лет процветания в начале 2020 года пандемия коронавируса потрясла рынок недвижимости в Польше. В период с марта по май наблюдалось резкое падение количества выданных ипотечных кредитов. Причины такой ситуации следует искать среди прочего, в введенной в стране изоляции и, как следствие, ужесточении кредитной политики банками. Покупатели были вынуждены оставаться дома, а закрытие границ практически остановило миграцию, что в конечном итоге привело к временному снижению спроса на недвижимость, также среди иностранцев, в том числе и украинцев.
Банки, наблюдая растущую неопределенность на рынке, ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов. Некоторые банки отказались от возможности финансирования покупки недвижимости при 10% собственного вклада, увеличив минимальный уровень до 20%, а некоторые повысили и до 30%. Также банки пересмотрели свои требования к источникам доходов соискателей, так практически полностью потеряли возможность получения ипотечного кредита граждане, которые получали доходами от гражданско-правовых договоров (договоров на выполнение определенных работ и поручений). Сталкивались с трудностями в получении ипотечного кредита и клиенты с доходом от предпринимательской деятельности, банковские структуры проводили более глубокий анализ источников доходов таких клиентов. Например, представителям отраслей, которые больше всего пострадали от пандемии (гастрономический и туристический бизнес) банки и вовсе отказывали в получении ипотеки.
Впрочем, несмотря на все трудности, панику и страх из-за пандемии ситуация на рынке ипотечного кредитования оставалась благоприятной, а снижение объемов кредитования не стало катастрофическим. Так, по итогам года, согласно отчету AMRON-SARFin, было выдано 204170 кредитов, что на 9,3% меньше чем год назад, а количество «активных ипотек» составило 2,472 млн, что на 3,47% ниже, чем в прошлом году. По мнению экспертов Mfinanse, снижение показателей на рынке это результат тотального локдауна в марте-мае 2020 года, а уже в 3 и 4 квартале темпы восстановление рынка позволили минимизировать потери от локдауна.
Из положительного, стоит отметить, что средняя стоимость кредита в злотых на конец четвертого квартала 2020 года составила 305 093 злотых, что на 7,4% больше, чем в четвертом квартале 2019 года. Лидером по количеству вновь выданных кредитов является Варшава, где выдано 49,44% всех ипотечных кредитов. Тем, кто планирует покупать недвижимость в столице, следует также учитывать, что средняя цена покупки квадратного метра в этом городе уже превышает 10 000 злотых, а это означает рост на 11,75% по сравнению с 2019 годом.
Рынок недвижимости Польши: яркие перспективы
После года работы в условиях пандемии, можно смело сказать, что ситуация на ипотечном рынке стабилизируется. В настоящее время на рынок влияет несколько факторов, наиболее важными из которых являются:
- Рост доходов домохозяйств в Польше растет, несмотря на замедление экономического роста, вызванное пандемией и введенными ограничениями. По данным Центрального статистического управления, в декабре 2020 года средняя брутто-зарплата приблизилась к уровню 6000 злотых. Более высокие доходы в контексте ипотечного рынка важны, потому что они также приводят к более высокой кредитоспособности будущих заемщиков.
- В Польше мы по-прежнему имеет место дефицит квартир на рынке, особенно по сравнению, со странами Западной Европы. По данным Министерства развития Польши, на конец 2019 года дефицит жилья составлял около 640 тысяч квартир. Это влияет на то, что спрос на рынке останется стабильно высоким в ближайшие годы, а вероятность, что цены на недвижимость в ближайшее время снизятся — низка.
- Процентные ставки находятся на исторически низком уровне и составляют 0,1%. Текущий уровень процентных ставок не измениться минимум до середины 2022 года, по крайней мере так утверждают в Национальном Банке Польши. Уровень процентных ставок означает относительно низкие платежи по кредиту, так в конце 2020 года средняя ставка по ипотечному кредиту в Польше составила 2,49%, что также стимулирует рынок недвижимости и ипотечного кредитования.
Хорошая новость для тех, кто задумывается о покупке квартиры и подает заявку на ипотеку, заключается в том, что начало 2021 года принесло либерализацию банковской политики к кредитованию. Все больше банков стало кредитовать приобретение жилья при 10% собственном взносе, среди таких: mBank, PKO BP и другие.
Помимо этого, госрегулятор обязал банки в этом году включить в свои предложения ипотеку с фиксированной ставкой, что также является интересным решением для людей, ищущих предсказуемые финансовые инструменты.
Со второй половины 2020 года банки также постепенно открываются для заемщиков, получающих доход от гражданско-правовых договоров. Доходы от предпринимательской деятельности по-прежнему отслеживаются более внимательно, а списки исключенных из финансирования отраслей сокращены.
2020 год не стал концом рынка недвижимости в Польше, как ошибочно полагали многие знатоки. Цены выросли в среднем на 5,5% – до 8330 PLN за м2 (1 EUR = 4,49 PLN; 1 USD = 3,68 PLN). Поэтому говорить о том, что рынок замер или оказался в коме преждевременно. Приведённые данные описывают ситуацию в крупных городах (Варшава, Вроцлав, Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань) и не могут быть экстраполированы на периферию, но в провинции дела идут примерно так же.
Интересно, что темпы роста цен на недвижимость в Польше заметно обгоняют ставки по депозитам (в мае 2021 года она вообще равнялась нулю!). Но при сравнении с 2019 и 2018 годом снижение всё же заметно (10,84% и 10,3% соответственно). И даже если внести поправку на инфляцию, 2,78% – это гораздо лучше, чем ничего. Поэтому говорить о том, что рынок недвижимости в Польше напоминает пациента в коме, никак нельзя.
Ситуация по крупным городам в 2020 году:
- Варшава. Формальный рост – 2,7%, но с поправочным инфляционным коэффициентом наблюдается минимальное снижение – минус 0,1%, особенно заметное по сравнению с прошлым годом (+6,2%). Но, как будет дальше ясно, Варшава – скорее исключение из правил. И как только пандемия COVID-19 отступит, рынок быстро наверстает упущенное.
- Лодзь. Показатели роста выдающиеся – 13,4% (10,3% с учётом инфляции).
- Краков, Вроцлав. Рост 9,5% и 9% соответственно.
- Гданьск – +7,1%.
- Гдыня – +6,1%.
- Познань. Единственный крупный город, где рынок недвижимости в Польше находится в летаргическом сне – формальный рост 2,2%, а если внести поправку на инфляцию, то мы получим фактическое снижение – до минус 0,5%.
Напомним, что эти данные во многом объясняются пандемией и общим снижением деловой / инвестиционной активности. Если вспомнить о том, что в Европе сейчас активно идёт вакцинация, можно предсказать скорое изменение ситуации. Здесь мы имеем тот случай, когда банальная и набившая оскомину фраза «спешите выгодно вложить деньги» действительно имеет смысл.
Средняя стоимость квадратного метра жилья для вторичного рынка:
- Варшава – 10100 PLN.
- Гданьск – 8880 PLN.
- Краков – 8210 PLN.
- Вроцлав – 7980 PLN.
- Гдыня – 7910 PLN.
Это самые дорогие в плане цены на недвижимость в Польше города. Если не ставить перед собой цель купить жильё именно в них, можно рассчитывать на значительно более выгодные условия покупки. Но здесь следует помнить, что это автоматически снизит доходность в будущем. Иными словами, если Вы хотите купить дом, квартиру или апартаменты для жизни, лучше выбирать небольшие города вне зоны «большой семёрки». Но для реализации инвестиционных проектов рекомендации будут диаметрально противоположными.
На что ещё обратить внимание:
- Наиболее доступная по цене недвижимость в Польше (если говорить о крупных городах) в Лодзе – 5530 PLN за м2.
- Общее число сделок за 2020 год снизилось на 19% (до 53.000). Отметим, что в 2019 году рынок продемонстрировал небольшой рост (0,8%)
- Иностранцы не ограничены в правах при покупке недвижимости в Польше (квартиры в кондоминиуме).
- Правом на покупку земли в коммерческих целях обладают только резиденты Еврозоны (включая Исландию, Норвегию и Лихтенштейн).
На рынок жилья влияют множество факторов, часто являющиеся взаимоисключающими. Но с тем, что его прибыльность и развитие напрямую зависят от уровня экономического развития, не спорят даже скептики. Польша – отличный пример того, насколько рынок недвижимости благосклонен к темпам роста.
Недвижимость в Польше прошла через несколько бумов, проявившихся в конце нулевых – в период с 2005 по 2008 год. Возможно, такая тенденция продолжалась бы и дальше. Но глобальный экономический кризис серьёзно повлиял на все сферы жизни, в том числе – на недвижимость. Зачем об этом говорить, спросите Вы? Причина проста. Стабильно высокий рост цен на жильё – лучшее доказательство того, что инвестиции в недвижимость в Польше были, есть и (внимание!) будут выгодными. Даже если некоторые «диванные эксперты» придерживаются иного мнения. С фактами не поспоришь!
Сравнение цен в 2008 и 2020 годах в нескольких крупных городах:
- Гданьск: +46,7%.
- Вроцлав: +35,9%.
- Лодзь: +37,4%.
- Гдыня: +27,3%.
- Познань: +24,8%.
- Краков: + 24,3%.
- Варшава: + 11,3%.
Интересно и необычно, что менее всего недвижимость в Польше подорожала именно в столице – Варшаве. Мы намеренно акцентируем внимание читателей на этом моменте, так как «на периферии» цены традиционно несколько меньше. А если при этом Вы ещё и получите максимальный доход, миф о недоступности для обычно человека инвестиций в недвижимость Польши можно считать окончательно развенчанным.
Позволим себе ещё один неочевидный вывод. Цены на недвижимость достаточно жёстко привязаны к регулярным всплескам покупательского интереса (бумам), и более всего растут именно в этот период. Мы могли наблюдать это в 2005 году (+23%), 2006 году (+28%), 2007 году (+45%), 2008 году (+13%) – все примеры касаются Варшавы. Но здесь следует понимать, что глобальные экономические спады способны нарушить стройность таких логических конструкций. Поэтому, планируя покупку недвижимости в Польше, следует быть максимально осторожным.
Так, в период с 2008 по 2013 годы цены стабильно снижались, в среднем они просели на 13,8% (25,3% с учётом поправочного инфляционного коэффициента). Но ситуации, когда плохо везде и у всех, случаются довольно редко. Поэтому не стоит опасаться, что инвестиции в недвижимость Польши окажутся невозвратными. Возможно, Вас просто нужно будет немного подождать.
Аналитики, которые предсказывали рынку недвижимости Польше переход в коматозное состояние во время 2 и 3 волн COVID-19, по итогам 2020 года были вынуждены изобретать новые объяснения, почему собственно прогнозируемое падение так и не случилось. И, более того, рынок новых квартир показал небольшой, но стабильный рост – около 5% по сравнению с Q3 2020 (всего 14 тыс. квартир).
Данные по 6 крупным городам (Q4):
- Tri-City (агломерат Гданьска, Сопота, Гдыни и нескольких небольших городов): +16%.
- Лодзь: +13%.
- Вроцлав, Варшава: +6%.
- Краков: +2%.
- Познань: –15%.
Ситуация на девелоперском рынке неоднозначная. С одной стороны, ожидаемого многими экспертами коллапса на фоне пандемии COVID-19 так и не произошло. «Нулевая» недвижимость в Польше строилась не так активно, как несколько лет назад, но рост, пусть и небольшой, в этой сфере всё же наблюдался.
Данные по 2020 году (официальная статистика Центрального статистического управления Польши, для сравнения указан рост / снижение относительно 2019 года):
- Количество разрешений на строительство, выданных частным лицам и бизнесу: 275.938 (+2,8%).
- Количество реально начатых / запущенных девелоперских проектов: 223.842 (–5,7%).
- Количество успешно завершённых проектов: 221.978 (+7%).
Несложно заметить, что государство активно стимулирует недвижимость в Польше и интерес к ней инвесторов, причём без приоритетной «зелёной линии» для состоятельных лиц с тугим кошельком. Это, безусловно, радует. Но, если Вы действительно хотите прикупить дом, квартиру или апартаменты, лучше всё же иметь некоторые финансовые резервы.
А вот с чем в Польше действительно неважно, так это с качеством всего жилищного фонда. Если, прочитав эту фразу, Вы подумаете о классических советских «хрущёвках», то будете не сильно далеки от истины. Особенно, при прямом и непредвзятом сравнении с другими странами Евросоюза.
Статистика по недвижимости в Польше показывает, что 72% объектов (то есть, условно говоря, 3 дома из 4) были построены до 1989 года, ещё во времена построения развитого социализма. Практически все такие дома имеют сборную конструкцию и качество, которое можно описать тремя словами «лишь бы было». Поэтому, подбирая дом или квартиру на вторичном рынке, нужно быть не просто осторожным, а предельно внимательным. Интересно, что сами поляки прекрасно осведомлены об этом моменте. Поэтому, если Вы планируете инвестировать в недвижимость в Польше на вторичном рынке, рассчитывать на быструю окупаемость не приходится. Как минимум, если не планируется капитальный ремонт и доведение объекта до актуального технического состояния.
Современные дома и квартиры уровня «почти как новые» в Польше есть, но их относительно немного – не более 12%. И почти все они сконцентрированы в одном из городов «большой шестёрки» – в Варшаве, Кракове, Познани, Вроцлаве, Лодзи и Трай-сити.
Цены на недвижимость в Польше
Неплохой вариант для создания и поддержания в надлежащем состоянии финансовой подушки безопасности. На слишком уж большой доход рассчитывать не стоит (особенно с учётом налогов). Но если у Вас несколько квартир, то ежемесячно будет «капать» довольно неплохая сумма. Тема слишком сложная для выбранного нами формата статьи, поэтому всем, кто интересуется подробностями, мы порекомендуем связаться с нашими менеджерами для дополнительных уточнений.
Самое важное по теме (на примере Варшавы):
- Усреднённая доходность от аренды (помните о таком «важном» и «информативном» показателе, как «средняя температура по больнице»!) в Варшаве – 5,5%-6,75%, в Кракове – 5,55%-6,47%. Это относительно немного, но проценты по депозитам всё равно ниже (часто – даже ниже нуля!).
- Квартира в районе Мокотов (бизнес-центр Варшавы, здесь расположены офисы крупнейших компаний и даже посольства) будет приносить примерно 6,61% в год.
- Квартиры в Средместье (исторический район Варшавы, здесь концентрация точек интереса для туристов близка к максимуму) и Новом городе «дают» 5,5%-6,75%.
- В других статусных районах Варшавы средняя доходность равна 5,82%-6,38%.
- Сдача внаём недвижимости в Польше в ряде городов вполне может стать основным источником дохода. Рынок постоянно растёт и ещё весьма далёк от насыщения.
Условия, предлагаемые банками, постепенно становятся всё более привлекательными. Поэтому интерес к рынку недвижимости в Польше проявляют даже те инвесторы, которые не обладают значительными финансовыми резервами. Однако сложившаяся ситуация благоприятствует и частным лицам. Они смогут приобрести дом или квартиру в Польше, используя заёмные средства, на гораздо более выгодных условиях, чем ранее.
На что стоит обратить внимание (приведены данные по 2020 и 2021 году соответственно):
- Средневзвешенное значение падение процентов по непогашенным жилищным займам снизилась с 3,68% до 2,27%.
- По «коротким» кредитам, имеющим срок погашения не более 5 лет, ставки в среднем составили 4,02% и 2,29%.
- По «длинным» кредитам – 3,67% и 2,27%.
- По новым кредитам в PLN – 4,35% и 2,83%.
- По новым кредитам в EUR – 3,75% и 3,58%.
Несколько слов о политики Центрального банка Польши. Она является лучшей иллюстрацией того, что государство должно поддерживать своих граждан и бизнес в непростые времена, когда снижение доходов и рост неопределённости становятся особенно заметными. Как Вы, наверное, догадались, мы сейчас говорим о пандемии COVID-19.
Её проявления последствия оказались гораздо более серьёзными, чем предполагалось ранее. Поэтому NBP (Narodowy Bank Polski) сохранил предельно низкую величину ключевой ставки на уровне 0,1%. Без каких-либо изменений остались и две другие ключевые ставки – переучёта и депозитная (0,11% и 0%). Также были уменьшены нормы обязательного резервирования – с 3,5% до 0,5%. Ещё один факт, подтверждающий факт разумной государственной политики, – активная скупка государственных облигаций на вторичном рынке.
Если эти шаги и не уберегли от серьёзного «проседания» рынок недвижимости Польши, то значительно снизили риски для его участников. Поэтому Вы можете без большого риска задумываться об инвестициях и быть уверенным в безопасности вложений, как минимум – в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Говорить, что недвижимость в Польше становится всё более востребованной, нельзя. Рынок не просто растёт, а делает это очень стремительно и активно, становясь всё более привлекательным для инвесторов. К чему это приведёт в итоге, мы предсказать не берёмся. Возможно, хотя и крайне маловероятно, он со временем «схлопнется», как это случилось в США в 2007 году. Но большинство аналитиков сходятся на том, что «запас прочности», потенциал у рынка недвижимости в Польше ещё далеко не исчерпан. А значит новые проекты будут вполне успешными и выгодными.
На что стоит обратить внимание:
- Ипотечный рынок в Польше вырос почти в 17 раз за период с 2000 до 2020 годы – с 1,3% ВВП до 21,7% ВВП. И это ещё далеко не предел.
- Общее число кредитов, которые в какой-то момент перешли в категорию непогашенных, увеличилось на 6,1%, сумма задолженности – 494,4 млрд PLN (110,2 млрд EUR). Сумма относительно небольшая (по соответствующим меркам), но для страны с населением около 38 млн человек показатель настораживающий.
- Непогашенная задолженность по кредитным программа, по которым приобреталась недвижимость в Польше, выросла до 375.4 млрд PLN (83,7 млрд EUR).
- Доля кредитов, выданных заёмщикам в иностранной валюте, снизилась на 3,2% (119 млрд PLN, или 26,53 млрд EUR).
- Наблюдается тенденция к постепенному снижению числа ссуд в иностранной валюте. Максимальный показатель – 69% всех кредитов – был достигнут в 2008 году. В 2020 году он равнялся уже 24,5%.
Вывод, который напрашивается даже после поверхностного анализа этих данных, обнадёживает. Рынок недвижимости в Польше «выздоравливает» после кризиса 2008 года. Наиболее существенная проблема – рост просрочек по кредитным программам и проблемных (в плане вероятности возврата) заимствований. Но, к счастью, говорить о системности процесса пока не приходится. Оптимизма добавляет снижение зависимости от иностранных валют и стабильно высокие прогнозы по поводу доходности этого сектора рынка.
Чтобы понять, какие именно изменения планируются, нужно напомнить о текущем положении вещей. Сейчас арендодатели (частные лица) могут выбрать две схемы налогообложения:
- Общую, когда выплачивается 17% или 32%.
- Фиксированную ставку, при которой доход до 100 тысяч злотых облагается 8,5% налога, а сумма сверх этого – 12,5%.
При этом предполагается, что из налогооблагаемых сумм могут вычитаться затраты на ремонт, страхование, учитывается амортизация помещений и другие расходы. Все это влияет на налоги в сторону их уменьшения.
Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года
Польша — одна из немногих европейских стран, пережившая финансовый кризис 2008 года, не уйдя в рецессию. Экономика этой страны — восьмая по величине в ЕС, а её ВВП стабильно увеличивается с 2013 года и, по прогнозам экспертов, как минимум до 2020 года годовые темпы роста составят не менее 3,3 %. К тому же госдолг Польши — 50 % от ВВП — значительно ниже аналогичного среднего показателя по ЕС (87 %). В стране растут как промышленное производство, так и торговый оборот, а также внутренний спрос на товары. Рост экономики Польши связан с увеличением покупательной способности населения и с привлечением в страну инвестиций, что означает хорошие перспективы для местного рынка недвижимости.
Инвесторы, заметившие позитивные тенденции в польской экономике, уже начали активно вкладывать средства в недвижимость этой страны. Так, в 2015 году в коммерческие объекты здесь было вложено 4,05 млрд евро — больше, чем в любой другой год начиная
Достижению рекордного показателя будут способствовать два основных фактора.
Цены на недвижимость в Польше постепенно растут, при этом ставки аренды
Как известно, недвижимость может приносить не только доход от аренды, но и от перепродажи. Польша предлагает инвесторам неплохие возможности для заработка на приросте стоимости: рынок жилой недвижимости этой страны отличается относительной стабильностью: в частности, здесь не было такого обвала цен, как, например, в Греции и Испании, где недвижимость с 2007 года подешевела на 40 %. Периоды снижения цен на польском рынке продолжались в течение максимум
Цены на жильё в Польше росли непрерывно в течение шести лет до 2010 года, после чего наблюдались колебания в пределах от -6 до +10 % в год. С 2014 по 2015 годы квадратный метр в стране подешевел в среднем на 1 %, однако
Недвижимость в Польше: ситуация на рынке и основные тенденции
Прогнозируемый рост ВВП и потребительского спроса в Польше идут рука об руку с повышением активности на рынке коммерческой недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Помимо этого, об оживлении рынка говорит рекордный спрос на офисы и склады, а также рост объёмов строительства в секторе доходных объектов.
Инвесторы рассматривают Польшу как стабильный рынок. Предложение коммерческой недвижимости в Варшаве и других городах страны всё ещё формируется, что свидетельствует о наличии потенциала для дальнейшего расширения рынка.
Основными тенденциями 2016 года на рынке недвижимости Польши станут:
- сокращение доходности: ставки аренды имеют тенденцию к снижению, поэтому доходность может продолжить снижаться;
- увеличение разницы между ставками аренды для объектов
премиум-класса и низкокачественных объектов; - ещё большее смещение интереса инвесторов в сторону провинциальных городов (Гданьск, Лодзь, Познань и т. п.).
- Как переехать в Германию на ПМЖ
- Возможно ли получить гражданство или ВНЖ в Чехии для россиян при покупке недвижимости?
- Подоходный налог в Германии
- Как переехать в Португалию
- Вид на жительство в Германии
- Польша: безопасность, комфорт, высокий потенциал роста рынка недвижимости
- Койко-место в общежитии Варшавы стоит столько же, сколько аренда однокомнатной квартиры в Щецине
- В Польше покупки жилья иностранными гражданами будут контролироваться МВД
Как повлияет эпидемия на стоимость недвижимости в Польше? В первую очередь на жилую недвижимость – квартиры и дома. Некоторые прогнозируют падение цен на жилье, но произойдет это в конце 2020 – начале 2021 года.
В апреле 2020 рост цены на квартиры остановился. Но они все еще на 13 процентов выше, чем в прошлом году.
Падение цен на жилье будет зависеть от уровня безработицы и того, как долго она будет оставаться на высоком уровне. В отчете Expander и Rentier.io также показано, что ипотека в настоящее время самая дешевая. Средняя процентная ставка по кредитам с высоким (25%) собственным вкладом составляет всего 2,93%. Для тех, у кого самый низкий вклад (10%), это 3,60%.
Проблема в их доступности. Только четыре банка остались кредитовать под 10 % собственного первоначального вклада. Банки также ввели ограничения на источник дохода или отрасль, в которой работает заемщик. Это означает, что у некоторых в настоящее время очень мало шансов получить ипотеку.
Было проанализировано 35 349 предложений по продаже квартир (на первичном и вторичном рынках), опубликованных в апреле. В 15 городах Польши цены в среднем на 13 % выше, чем в прошлом году. В апреле цены больше не росли, а остались на уровне марта 2020. Однако, когда мы посмотрим на ситуацию в отдельных городах, мы увидим как увеличение, так и уменьшение. Больше всего упали цены в Катовице (- 4,1%), Радоме (- 3,2%) и Люблине (-3% ).
В Торуни (+ 4,3% ) и Белостоке (+ 2% ) цены выросли.
Как выросли цены на жилье в Литве, Польше и Калининграде
Краков является вторым из городов, перечисленных в отчете с точки зрения цен на жилье. Цена за 1 м кв. составляет 8 300 злотых. Еще год назад было 7 561 зл.
Подорожал и краковский вторичный рынок жилья. В октябре 2018 года за 1 м кв. просили в среднем 8 579 злотых, теперь почти на 1 000 больше – 9 524 зл.
Краков и Малопольское воеводство также отличаются вторыми по величине ценами на рынке строительной земли. Участки были куплены там примерно за 560 злотых / кв. (Краков) и 90 злотых (всего Малопольское воеводство).
На первичном рынке 1 м кв здесь теперь стоит в среднем 6 056 злотых, а год назад было 5 670 зл.
Цены на “вторичку” изменились так: было 4 624 зл за 1 м кв, стало 5 343 злотых.
Лодзь — самый дешевый город в списке для покупки земли. За строительные площадки там было оплачено 72 зл / кв. м (Лодзинское воеводство) и 250 зл / кв. м в Лодзи.
В столице Нижней Силезии самые высокие ставки действовали для самых маленьких помещений — как от застройщика, так и от вторичного рынка. Если в октябре 2018 года 1 м кв на вторичном рынке здесь стоил в среднем 7 128 злотых, то теперь – 8 061 зл. Немного меньше, но все равно заметна, разница и на первичном рынке: было 6 953 злотых, а стало 7385 зл за 1 м кв.
Ставки за строительные участки во Вроцлаве, составили 400 злотых / кв. м в 2018 году. Почти так же, как в Познани. Однако состязание между регионами в области цен выигрывает Вроцлав и Нижнесилезское воеводство — там просили 87 злотых за кв. м, а в Велькопольском — 79 злотых за кв.
В Познани, по сравнению с другими городами в Польше, подешевело жилье на первичном рынке. В октябре 2019 года средняя цена за 1 м кв составляет 6 774 злотых, хотя год назад было больше – 7 006 зл.
Зато резко подскочили цены на познаньскую жилую недвижимость на вторичном рынке. Вместо 6 770 злотых 1 м кв теперь в среднем стоит 7 427 зл.
«Новый лад» приведет к резкому росту стоимости аренды жилья в Польше
- Здоровая развивающаяся экономика и политическая стабильность
- Польша является одной из наиболее населенных стран в Европе (38,5 млн жителей)
- С 2004 года средняя зарплата в Польше выросла почти на 66%
- Польша является одной из стран, которая поддерживается Европейским союзом, в том числе и из фондов ЕС (ярким примером является строительство второй линии метро в Варшаве)
- Кроме того, в Польше наблюдаем не только инвестиции из фондов ЕС, но и со стороны заграничных инвесторов европейских стран
- Привлекательное территориальное расположение Польши способствует развитию экспорта и торговли
В Польше наблюдаются достаточно высокие цены за оплату аренды. В среднем стоимость за 1м2 может составлять от 40-60 зл/м2, если речь идет о стандартной квартире. Стоимость аренды за 1м2 элитного жилья может составлять от 100 зл/м2.
2. Цена и рост стоимости недвижимости Польши
В настоящее время можно наблюдать медленный постепенный рост цен на недвижимость в Польше. Цены 1м2 для продажи на первичном рынке наблюдаем около 9000 зл/м2, стоимость 1м2 на элитном рынке жилья – может быть более 20000 зл/м2.
-
Полная собственность (Pełna własność). Это классический вариант, когда владельцу принадлежат все права на недвижимость и пропорциональное право на использование общих помещений, территорий, устройств (лифт, подъезд, лестница
и т. д. ). -
Кооперативное право собственности (Spółdzielcze własnościowe). Недвижимость числится за кооперативом, но владелец имеет право без согласования распоряжаться им: продавать, дарить, оставлять в наследство
и т. п. Согласовываются только перепланировка и перевод в разряд нежилых помещений. - Собственность товарищества (Towarzystwo Budownictwa Społecznego). Это бюджетный вариант. Такая квартира находится в собственности у товарищества, а проживающие там жильцы просто снимают ее и платят арендную плату. Такими помещениями можно пользоваться, но нельзя распоряжаться. Например, жилец не может сдать его в аренду или продать.
Нерезидент может получить ипотечный кредит в польском банке, но банк выдвинет ряд дополнительных требований. Во-первых, кредитору придется предъявить карту побыту (Karta Stałego Pobytu), хотя некоторые банки рассматривают заявки и при наличии вида на жительство (Karta Czasowego Pobytu). Во-вторых, заемщик должен будет подтвердить стабильный официальный доход от 2000 евро в месяц,
Алгоритм действий следующий:
- Заключаете предварительный договор купли-продажи.
- Подаете заявки в банки на ипотеку (это возможно только при наличии предварительного договора).
- Вносите первый взнос. Как правило, это 20% от стоимости недвижимости;
- Удостоверяете у нотариуса чистоту сделки.
- Подписываете основной договор купли-продажи.
Средняя ставка по ипотечным кредитам в польских банках — около 2,5% годовых. Минимальный авансовый взнос — 20%. Самый популярный срок кредитования — 25- 35 лет.
Например, если брать 300 тыс злотых в банке на 25 лет с 25% взноса, то ставка будет 2,28%.
При покупке недвижимости в кредит поляки активно пользуются услугами финансовых консультантов (doradca). Их услуги бесплатны, так как за приведенных «ипотечников» они получают вознаграждение от банка.
Консультант, располагая информацией о доходах покупателя, расскажет о примерных процентах по кредиту и будущем платеже. Также проинформирует обо всех дополнительных комиссиях и тарифах по страховке, составит сравнительные таблицы в разрезе разных банков. Последние помогут понять, сколько, за что и где придется заплатить. В функции консультанта также входит подготовка и подача заявления в банки.
Недвижимость в Польше: инвестиции в центре Европы
В наступающем году структура спроса на недвижимость продолжит меняться. Из-за пандемии люди начнут перемещаться все дальше от центров городов к тихой периферии. Тем более, что удаленная работа существенно приуменьшила важность критерия близости к офису и торговым центрам.
Девелоперы столкнутся с задачей перестройки огромных торговых центров. Их начнут трансформировать в многофункциональные центры обслуживания.
Тенденция трансформации и перестройки проектов коммерческой недвижимости под жилую наблюдается уже сейчас. Массовый переход на удаленную работу опустошил огромное количество многометровых офисов, вводя в убытки их арендодателей. Правда, порою в результате таких экстренных перестроек получаются малопривлекательные жилые проекты. Но они все же менее убыточны, чем предыдущие форматы.
По прогнозам экспертов, в поствирусный период инфляция ускорится. В том числе, цены на недвижимость могут вырасти на 0,5 — 2,5%. Но реальная динамика цен будет зависеть и от того, насколько глубокой и затяжной окажется рецессия в Польше. Сыграют роль и стратегии девелоперов. Если они посчитают, что рецессия будет краткосрочной, компании могут придержать продажу квартир и перенаправить их под аренду. В ближайшее время девелоперы будут проходить свой личный тест на прочность.
А вот для инвесторов ситуация благоприятная. Польские банки выдают дешевые кредиты, а недвижимость остается одним из прибыльных и надежных активов для вложения капитала.
Цена арендной платы включает в себя оплату хозяину и «чинж» или «czynsz». Например, аренда стоит 1200 польских злотых. Не стоит сразу радоваться небольшой цене, при оплате она увеличится ещё на 600. Но бывает и так, что «чинж» уже включён в сумму аренды. А бывает, что его вообще нет. К этой сумме прибавляется оплата газа, воды и электричества. В основном хозяин жилья сразу рассчитывает расход исходя из количества человек.
Каждые полгода проводится сверка показаний и если обнаружился перерасход, проживающие доплачивают недостающую сумму.
Плюс ко всему вышесказанному прибавляется «kaucja zwrotna» — размер одной оплаты за проживание. Это является гарантией того, что ничего не будет испорчено или разрушено.
Это малозначащая формальность, приносящая много проблем. Без него откажут в открытии счёта в банке, получении карты и даже пребывать в Польше, не имея мельдунек, опасно и рискованно. Его необходимо получить после заключения договора с арендодателем в urząd. Это что-то вроде прописки, но без прав на недвижимое имущество. При этом не каждый хозяин сданного в аренду жилья соглашается предоставить временный мельдунек.
Есть определённые категории людей, у которых не будет проблем со съёмом жилья в Польше:
- молодые бездетные работающие пары;
- приличные семьи с одним уже повзрослевшим ребёнком;
- мужчины, работающие в крупной компании.
Поляки всегда интересуются местом работы у иностранцев. Большое значение будет иметь хорошее владение языком – доверие возрастает. Плюсом будет отсутствие вредных привычек – курения. А также больше шансов получить жильё будет, если нет животных.
Что с бумом недвижимости в Польше? Обзор цен на квартиры в Кракове и Варшаве
- Квартиры в Варшаве
- Квартиры в Кракове
- Квартиры в Белостоке
- Квартиры в Гданьске
- Квартиры во Вроцлаве
- Квартиры в Познани
- Квартиры в Лодзи
- Квартиры в Ченстохове
- Квартиры в Катовицах
- Квартиры в Щецине
- Квартиры в Люблине
- Квартиры в Жешуве
- Квартиры в Быдгоще
- Дома в Варшаве
- Дома в Кракове
- Дома в Гданьске
- Дома в Белостоке
- Дома во Вроцлаве
- Дома в Познани
- Дома в Лодзи
- Дома в Ченстохове
- Дома в Катовицах
- Дома в Щецине
- Дома в Люблине
- Дома в Жешуве
- Дома в Быдгоще
- недвижимость в Варшаве
- недвижимость в Кракове
- недвижимость в Гданьске
- недвижимость в Белостоке
- недвижимость во Вроцлаве
- недвижимость в Познани
- недвижимость в Лодзи
- недвижимость в Ченстохове
- недвижимость в Катовицах
- недвижимость в Щецине
- недвижимость в Люблине
- недвижимость в Жешуве
- недвижимость в Быдгоще
Первого мая 2004 года восемь стран Центральной и Восточной Европы (Польша, Венгрия, Словакия, Словения, Латвия, Литва, Эстония и Чешская Республика), а также островные государства Кипр и Мальта вступили в ЕС, что привлекло к этому находящемуся на границе Востока и Запада региону пристальное внимание.
Членство в Евросоюзе создает надежную основу и предсказуемость направления будущего развития для этих стран, поэтому нет ничего неожиданного в растущем интересе инвесторов к польскому рынку недвижимости, находящемуся в центре этого региона и ставшему настоящей «горячей точкой».
Неудивительно, что самое интенсивное строительство в Польше в период ее вступления в ЕС велось преимущественно в Варшаве, численность населения и ВВП на одного жителя которой являлись самыми высокими в стране. Здесь ощущался значительный спрос на офисные помещения самого высокого класса, улучшенные торговые площади, а также новые жилые комплексы. Варшава является крупнейшей транспортной развязкой как внутренних, так и международных транспортных сетей, а в отсутствие конкуренции в получении строительных площадок инвесторам и строительным компаниям не было нужды отправляться на поиски в другие регионы страны.