Российский рынок складской недвижимости России 2021 год

В третьем чтении приняты поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования».

Обзор Knight Frank: На сегодняшний день в Санкт-Петербурге насчитывается более 50 коворкингов общей площадью 45 тыс. кв. м. Средняя площадь коворкинга составляет около 780 кв. м.

Рывок сегмента e-commerce, случившийся в пандемию, привёл к новому витку развития рынка складов. Действующих площадей бизнесу не хватает, хотя новые девелоперские проекты заявляются достаточно активно. В том числе и в Петербурге

8 июля в Дискуссионном клубе NSP состоится встреча, в ходе которой предлагаем участникам рынка обсудить за «круглым столом» динамично развивающиеся форматы коммерческой недвижимости: light industrial и пищевые производства

Эксперты Knight Frank St Petersburg: выручка владельцев ресторанов с летними верандами в среднем увеличивается на треть

Современные IP-камеры технологически представляют собой видеокамеры и мини-компьютер

Офисный рынок выстоял в пандемию, не продемонстрировав резких скачков уровня вакансии и ставок.

В Думу внесён долгожданный законопроект о статусе апартаментов

Рынок офисной недвижимости. 1 квартал 2021 года. Санкт-Петербург

Рынок гостиничной недвижимости СПб — Knight Frank St Petersburg подвел итоги 2020 года

Классические бизнес-центры и торговые комплексы в период пандемии подверглись серьёзным испытаниям. А как «локдауны» отразились на новых форматах коммерческой недвижимости?

Аналитика ВЭД Таможня Интервью Задача и решение Итоги года Итоги недели Колонка редактора Конкурс Контроль Логизорро Личные трудности Лучшие люди Раскопки Складская логистика Учись, студент Фоторепортаж

Возврат к списку

• 20 августа Маркировка молочной продукции: комплексное решение. Нюансы из практического опыта внедрения интеграции с ГИС МТ Вебинар
• 26 августа Логистика Будущего в Алматы Международная конференция
• 2 и 3 сентября ГРУЗОВОЙ ТРАНСПОРТ И ЛОГИСТИКА 2021 II Ежегодная конференция

все мероприятия

По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².

Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.

Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.

Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта

1 квартал 2021 / Москва / Складская недвижимость

Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.

Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.

По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.

Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).

В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.

В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.

Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии

В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.

В связи с пандемией из-за снижения клиентского спроса, обрушилась капитализация крупного и массового фудтеха, который во всём мире в период 2014–2018 гг. вырос в 5 раз с €3,08 млрд до €14,3 млрд. Во втором квартале на мировом рынке возник временный перекос в сторону курьерской доставки посредством технологий e-commerce. Примером в России могут служить «Достависта», «Деливери Клаб», «Самокат», «Яндекс Go» и др. Они подстегнули организацию промежуточных городских мини-складов «последней мили». Эти микро-проекты стоимостью от 50 тыс. до 1 млн руб. уже начали менять торговлю, отбирая выручку у бонз сетевого ритейла и ещё покажут себя.

В крупных проектах интерес к интермодальным портам, к складам, перевалочным базам не ослабевает. Об этом свидетельствуют суммы инвестиций в инфраструктуру в сентябре-декабре 2020 года со стороны растущего венчурного капитала.

По данным ООО «Глобал Сервисез», в общем числе инвестиционной строительной активности бюджетных заказчиков наблюдалось падение по сравнению с предыдущим 2019 годом, что наглядно видно на нерадостной картине инфографики. Суммарный объём инвестиций с частным финансированием от 100 млн рублей наблюдался Центральном, Уральском, Сибирском и Дальневосточном ФО. Можно сравнить с долей бюджетного финансирования, которое показало рост инвестиций только в Приволжском и Сибирском ФО. На этом фоне выделяется всплеск частного инвестирования. На карте учтены все крупные сделки по всем секторам экономики и капитального строительства.

Из всего числа строительных объектов можно вычленить данные по строительству складской недвижимости. Мы не стали включать в сводную таблицу гражданское строительство (жильё, офисы, коворкинги и т.п.), а также производственную инфраструктуру, полигоны и территории для санитарных и коммунальных нужд. Так же в таблицу не входят объекты гидро- и электроэнергетики, нефтегазотранспортные системы. Из списка исключены проекты в которых подразумеваются складское хозяйство для хранения промышленного сырья или продуктов (терминалы для хранения битума или отгрузки нефтепродуктов, хлебокомбинаты, птицефабрики, заводы по производству питьевой воды, переработки рыбной продукции, элеваторы, тепличные комплексы и прочие предприятия, связанные с производством).

Проблему развития складской индустрии в российских регионах обсудили участники XV складской конференции в Москве. По данным Knight Frank, в России сейчас эксплуатируется почти 30 млн м² складов. За последние 10 лет сегмент утроился. Но основное предложение сосредоточено в двух столицах: доля Московского региона составляет 56% (здесь находится 26 млн м² складов), а доля Петербурга и Ленобласти — 13% (3,4 млн м²). На все остальные регионы страны приходится лишь 8,3 млн м² качественных складов.

В этом году, по прогнозу экспертов, в регионах появится еще около 330 тыс. м² складских площадей. Причем по итогам 8 месяцев уже введены в строй 105 тыс. м² складов, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Среди них такие крупные проекты, как логопарк «Высота» в Екатеринбурге (более 25 тыс. м²) и новая очередь логопарка «Сигма» в Уфе (17 тыс. м²).

Но свободных складов в регионах все равно не хватает. «Доля пустых площадей в качественных складских комплексах в крупных городах страны, за исключением Москвы и Петербурга, оценивается в 6%. Это 470 тыс. м² в абсолютном выражении. Но есть города, например Уфа и Хабаровск, где свободных складских площадей вообще нет. По этой причине там очень высоки ставки аренды. В том же Хабаровске они составляют 4,2 тыс. рублей за 1 м² в год при среднем показателе по России на уровне 3,8 тыс. рублей за «квадрат», — сообщил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

По словам эксперта, дефицит складов в регионах и рост арендных ставок в этом сегменте создают благоприятные условия для складского девелопмента в городах-миллионниках и способствуют появлению складских проектов в городах с населением 250-500 тыс. человек.

На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.

Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным выше причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.

Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.

• Вопросы и ответы
• Жилые комплексы
• Новости

• Пожар в Королёве! 26 августа 2018 г.
• МАИФ возглавит Александр Сидякин
• Строительство 1-го блока ЖК «АLРHA» холдинг «Аквилон Инвест» планирует завершить к концу года
• «Татнефть» и Konica Minolta подписали меморандум о намерениях
• Как заплатить позже налог на прибыль при возврате займа?
• Konica Minolta начинает продажи новых полноцветных МФУ формата A3 bizhub C659/ C759

Еще весной 2020 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала. Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг. При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров. Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.

В этом году на рынке также продолжит укрепляться тренд на «обеление» деятельности FM компаний. Глобально эта тенденция начала формироваться еще в 2019 году. В первую очередь, после появления СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов», инициатором создания которой была в том числе компания MD Facility Management. В рамках данной организации крупнейшие игроки рынка объединили свои усилия для разработки и внедрения профессиональных этических норм и новых «правил игры», которые помогут вывести отрасль из «серой» зоны. Во-вторых, с запуском реестра «БелыйФМ.рф», который является для заказчиков FM услуг одним из основных индикаторов налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации. Данный фактор сегодня становится важным аргументом при выборе FM подрядчика, поэтому с каждым годом все больше участников рынка стремится войти в данный реестр. «С увеличением числа компаний, которые начинают работать в «белую», наш сегмент продолжит становиться более прозрачным и конкурентоспособным, что положительно скажется и на качестве оказываемых услуг для конечного потребителя», — комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.

В то же время, несмотря на анонсированное постепенное снятие ограничений в 2021 году, существующие сегодня «антиковидные» меры безопасности в общественных местах (масочно-перчаточный режим, социальное дистанцирование, усиленная уборка и дезинфекция помещений и т.п) в целом, очевидно, сохранятся еще как минимум на ближайший год. Поэтому эти дополнительные услуги, которые УК начали оказывать с весны 2020 года, будут оказываться и дальше. А большинство объектов коммерческой недвижимости продолжит работать в режиме «антиковидной» безопасности.

Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ. В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц. Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.

В наступившем 2021 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.

In 2004-2006 I worked at Colliers being involved in the major projects such as Grand Canyon. In 2006 I have joined Jones Lang LaSalle. Being responsible for the project marketing and leasing, I was the main broker of the SEC Gallery project (St. Petersburg) where more than 100 transactions were closed with my participation. In addition, I participated in Leto shopping center project and coordinated the Piterland project.

Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона увеличилась пропорционально изменению статистики численности населения Москвы и ближайших городов-спутников до 616 кв. м на 1 000 жителей к 1 января 2021 г. До конца года ожидается рост показателя до 652 кв. м. В 2021 г. ожидается увеличение доли новых торговых объектов в классических форматах ТЦ и ТРЦ (до 76%), наименьшая доля в ТПУ-форматах — 3%.

В этом году на московский рынок вышли сразу четыре международных бренда одежды, в числе которых итальянский Shikkosa, австрийский Northland и американский The Frankie Shop, а также ECCO, открывшая первый магазин детской одежды в Москве ECCO Kids.
За I квартал 2021 г. российский рынок покинул бренд Bath & Body Works.

С февраля 2016 возглавляю департамент исследований Colliers в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.​

Since 2013 I am in charge of Retail Real Estate Departments in Moscow and St. Petersburg. My expertise includes retail property contracts, concept development and leasing shopping centers, cooperation with major international and federal tenants and developers.

Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы к концу года может составить 10-12%, если ограничения на работу ТЦ не будут введены повторно. С одной стороны, сети продолжают оптимизировать число точек. С другой, объем свободных площадей увеличится ввиду запуска новых объектов, в которых уровень вакантных площадей, как правило, превышает среднерыночный показатель. В 2021 году в ТЦ Москвы продолжится рост уровня вакантных площадей за счет высвобождения блоков площадью от 50 до 300 кв. м. Успешные ТЦ, расположенные вне центра города, сохранят низкий уровень вакантных площадей.

Предложение
В девелопменте сохраняется тренд предыдущих двух лет – фокус на строительство под клиента. 80% площадей, которые ещё находятся в стадии строительства, уже сданы в аренду или приобретены клиентами. Многие объекты изначально строятся под клиента, а многие начинаются как спекулятивный девелопмент, но находят своего арендатора ещё на этапе строительства. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн кв. м.

Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE
В 2020 году среди всех сегментов коммерческой недвижимости гостиничный рынок оказался одним из наиболее подверженных влиянию кризисного явления, которое является форс-мажором. Закрытие границ, прекращение авиасообщения, снижения числа бизнес-поездок, отмена всех мероприятий стали ответом на быстрое распространение вируса COVID-19.

Наибольший прирост объема вложений в 2020 году наблюдался в сегменте жилой недвижимости. Высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд руб. в 2019 году до почти 77 млрд руб., а доля этого сегмента в структуре инвестиций выросла на 13 п. п. до 35%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в этом году стал сегмент складской недвижимости. Вложения в складские объекты увеличились на 25% в 2020 году до более чем 40 млрд руб. за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, а также крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. На этот сегмент пришлось 19% объема вложений против 14% в прошлом году. Основной объем инвестиций в офисные объекты произошел в I квартале (почти 45% вложений) до ухудшения состояния рынка на фоне пандемии. Во многом за счет активного начала года объем вложений в офисную недвижимость по итогам года увеличился на 10% до более чем 70 млрд руб., несмотря на спад объема инвестиций в последующих кварталах 2020 года. Доля офисного сегмента также увеличилась до 32% в этом году против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость, вложения в этот сегмент показали существенное снижение на почти 80% по сравнению со значением в прошлом году до 16 млрд руб., и гостиничная недвижимость, объем вложений в которую снизился менее существенно на почти 40% до 11 млрд руб. Доля вложений в торговые объекты может составить минимальное с 2014 года значение около 7% в структуре инвестиций (на 22 п. п. ниже уровня 2019 года).

По оптимистичным прогнозам, общая площадь всех проданных и купленных складских помещений должна достичь 1 млн квадратных метров в этом году, сообщил директор департамента индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко в беседе с порталом «Логирус». Этот показатель не учитывает сделки в Москве и Санкт-Петербурге.

«Стремительное развитие онлайн-торговли на фоне событий 2020 года и, как следствие, необходимость более быстрой логистики для ретейлеров внутри страны стали триггером строительства новых складов за пределами Московского региона», — пояснил гендиректор генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов.

Подорожание ожидает не только коммерческую недвижимость, но и жилую. Эксперты рынка недавно сообщили ФАН, что 2021 год принесет подорожание жилплощади до 13%, и в таких условиях наиболее выгодными для покупки станут готовые квартиры вторичного сегмента рынка.

Проектирование и строительство склада

Технический аудит зданий

Финансирование строительства новых складов

Услуги страхования

Аренда и продажа склада

Поиск земельных участков

Обустройство промышленных полов

Системы и оборудование по обеспечению пожарной безопасности

Осветительное оборудование

Системы отопления, вентиляции, климатическое оборудование

Ворота, пандусы, докшелтеры, доклевеллеры

Таможня и ВЭД

Транспортная логистика, грузоперевозки

Тара и упаковка

Службы курьерской доставки, постоматы

Логистический консалтинг

Стеллажи, конвейеры, сортеры

Инновационное оборудование, робототехника, дроны

Складская техника, шины, АКБ, зарядные устройства

Уборочная техника для складских комплексов

Лизинг техники и оборудования

WMS-системы, автоматизация работы склада

Сканеры, принтеры этикеток, терминалы сбора данных

— Но здесь надо разделять, кто на чем зарабатывает. Большие компании, которые занимаются строительством, с удовольствием начали смотреть на складские проекты. Но они планируют строить под кого-то, обычно под федеральные сети. Построили за полтора года, передали заказчику и заработали 15–20%. Если аренда, то здесь возврат инвестиций – больше восьми лет. Но это интереснее, чем с офисами, где окупаемость бывает до 15 лет. Бизнес стабильный. Я его отслеживаю с 2008 года, и за это время каких-то сильных падений и взлетов не было. Но ставка растет медленно. С 2014 года она увеличилась только на 15%.

По его словам, доходность от сдачи складов в аренду в среднем составляет 10–14% годовых, что часто выше доходов на фондовом рынке (при консервативном портфеле). Кроме этого, есть нечто среднее – вложения в складской бизнес через покупку пая инвестфонда, который строит склады. В Екатеринбурге примеров таких компаний пока нет, на федеральном уровне один из самых заметных игроков – PNK Group (имеет три логистических комплекса в Екатеринбурге и пригороде). По словам эксперта, это одна из наиболее устойчивых моделей, поскольку из ПИФа очень сложно забрать активы – как правило, необходимо согласие всех пайщиков.
«Больше доходность может быть в небольших многоуровневых складах, которые строятся в самом городе. В Москве сейчас появляются единичные проекты такого формата, внутри МКАДа. Там ставки значительно выше, чем на складах класса «А», – отметил эксперт.
По его словам, всего в Екатеринбурге и рядом с ним (в радиусе 15–20 км) работают логистические комплексы общей площадью порядка 1,8–2,7 млн кв. м. За последний год добавилось около 100 тыс. кв. м складов.

Генеральный директор ГК «АТЛАС Девелопмент» (застройщик логопарка «Кольцовский») Владимир Городенкер рассказал, что востребованность складских помещений в 2021 году начала расти на фоне провального 2020 года. По его словам, в пандемию спрос на них сильно упал.

Крупнейшие стройки логистических и складских терминалов в России

— Сильнее всего видно развитие у E-commerce (электронная коммерция). Остальные сегменты достаточно стабильны. Если говорить в целом по рынку, на складах класса «А» инвестактивность чуть выше в этом году в силу выхода из пандемии компаний – потребителей складской недвижимости. Новых потребителей мы пока не видим: все кто планировал свое развитие в 2020 году, плавно перешли в 2021-й.

Владимир Городенкер подчеркнул, что логистический бизнес – низкомаржинальный. Инвестиционный цикл здесь длиннее, чем в жилой и офисной недвижимости, а рентабельность значительно ниже. И скоро она снизится еще больше из-за роста цен на металлы и импортные материалы, необходимые для строительства.
«Себестоимость дорожает очень сильно – за предыдущий год она выросла на 18% . А в этом году мы увидим плюс еще 15–20%. Нас уже предупредили металлотрейдеры. Плюс из-за падения курса рубля значительно дорожает все импортное: вентиляционное оборудование, лифты, освещение, отделочные материалы. При этом арендные ставки такими темпами не растут. Очень сложно стало укладываться в проектную себестоимость строительства, чтобы арендный бизнес был выгодной инвестицией для девелопера», – добавил Городенкер.
По словам бизнесмена, толчком для развития рынка складской недвижимости должна стать экспансия федеральных компаний.
Директор по развитию и совладелец компании «Истэйт» (fee-девелопер логопарка «Высота») Евгений Сагутдинов объясняет повышенный интерес к складской недвижимости эффектом отложенного спроса.

— На рынке уже давно ничего не происходит. Вокруг Екатеринбурга очень много лендлордов, у которых тысячи гектаров земли. Они объявляют в воздух – здесь будет логопарк. И смотрят, как рынок на это реагирует. Реальных проектов нет. А агломерация растет, потребность увеличивается. Проблема в том, что онлайн-магазинам нужно 3-4 дня на доставку в Екатеринбурге, но, по статистике, покупатель не готов ждать больше двух суток. Из-за этого все стараются держать склады максимально близко к покупателям.

При этом федеральные сети только искусственно увеличивают емкость рынка – они строят объекты лишь под собственные нужды, то есть свободных площадей не прибавляется. Местный же бизнес до сих пор идет на этот рынок неохотно.
«У нас внутри инвесторов очень мало. Складской бизнес – это рискованная зона с очень тяжело прогнозируемыми сроками. Например, взять склад 10 тыс. кв. м – одна из самых ходовых площадей. Чтобы его построить, надо 400 млн рублей. В Екатеринбурге не так много инвесторов, которые готовы вкладывать в это деньги. Московский регион развивается за счет больших инвестиционных фондов, которые большими площадями покупают, а у нас просто некому», – резюмировал Сагутдинов.

БЦ Savinski, Большой Саввинский переулок, д. 11, г. Москва, 123432

В рамках главы производиться сбор данных о государственных закупках йода 44-ФЗ и 223-ФЗ за период с января 2017 года по июль 2021 года, в которых был определен поставщик. Для компаний участвующих или планирующих участвовать в государственных торгах показано средневзвешенное отклонение итоговой стоимости контрактов от их начальной максимальной цены. Покупателям работы предоставляется выгрузка в формате MS Excel. Параметры выгрузки могут быть скорректированы по запросу заказчика.

Скачать пример выгрузки

Складской рынок России: итоги 2020 и прогнозы развития

• От редакции
• Политика
• Экономика
• Регионы России
• СНГ
• В мире
• Культура
• Идеи и люди
• Наука
• Образование
• Здоровье
• Войны и Армии
• Неделя в обзоре
• Кино
• Стиль жизни
• Филантропия
• Колонка обозревателя
• ЗАВИСИМАЯ ГАЗЕТА
• Общество
• Я так вижу

• Сегменты рынка
• Продажа недвижимости за долги на торгах
• Инвестиции россиян в зарубежную недвижимость
• 2021
  • В десятке стран мира по темпам роста цен на недвижимость
  • Структура фонда квартир по числу комнат
• 2020
  • Рост цен на недвижимость на 14,0%
  • Как менялись цены на новостройки
• 2019
  • Рост продаж элитного жилья в Москве до 102 млрд руб
  • В России запретили посуточную аренду квартир
  • Динамика цен на однокомнатные квартиры в городах России
  • Госдума поддержала продажу квартир через интернет
• Место России на мировом рынке недвижимости
  • 2013
  • 2012: Москва в топ-10 мира по инвестициям в недвижимость
• Объемы строительства
  • 2020: Спад ввода в эксплуатацию жилья на 1,8% до 1,1 млн метров
  • 2012
• Покупка квартиры в Москве
• Примечания