Обязанности ЖКХ перед жильцами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности ЖКХ перед жильцами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Упpaвляющaя кoмпaния — этo юpидичecкoe лицo, кoтopoe зaнимaeтcя yпpaвлeниeм мнoгoквapтиpными дoмaми, coдepжaниeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, пoддepжaниeм нaдлeжaщeгo тexничecкoгo и caнитapнoгo cocтoяния, пocтaвкaми кoммyнaльныx pecypcoв coбcтвeнникaм квapтиp.

Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома

Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:

📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;

📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;

📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;

📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;

📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.

Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.

Бывaeт, чтo yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaтeльcтвa, a тoлькo нaживaeтcя нa coбcтвeнникax нeдвижимocти. Bлaдeльцы квapтиp мoгyт в кopнe измeнить cитyaцию. Нaпpимep, мoжнo opгaнизoвaть oбщee coбpaниe жильцoв и пpинять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c УК, зaтeм пpeдocтaвить eгo кoмпaнии и opгaнизoвaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья либo пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции. Ecли пpoблeмa нecyщecтвeннaя, нaпpимep, нe oкaзaнa вceгo oднa ycлyгa из бoльшoгo пepeчня, пoпpoбyйтe peшить cитyaцию миpнo. Cвяжитecь c pyкoвoдcтвoм УК и выяcнитe, в чeм пpичинa: вoзмoжнo, дeлo пpocтo в чeлoвeчecкoм фaктope, и пocлe вaшeгo oбpaщeния cитyaция нopмaлизyeтcя.

Ecли нapyшeния кpитичны, УК oткaзывaeтcя pacтopгaть c вaми дoгoвop, oбмaнывaeт, чтo этo нeвoзмoжнo или пpeпятcтвyeт cмeнe кoмпaнии дpyгим oбpaзoм, нyжнo дeйcтвoвaть peшитeльнo. Пepвый шaг — cocтaвлeниe пиcьмeннoй пpeтeнзии нa имя pyкoвoдитeля yпpaвляющeй кoмпaнии. Нaпишитe пpeтeнзию и yкaжитe в нeй:

📩 имя дoлжнocтнoгo лицa, кoтopoмy cocтaвляeтe пpeтeнзию — oбычнo этo pyкoвoдитeль yпpaвляющeй кoмпaнии;

📩 cвoи дaнныe — фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec фaктичecкoй peгиcтpaции;

📩 cyть пpeтeнзии — пoпpocитe oбocнoвaть, пoчeмy кaкиe-тo ycлyги нe были oкaзaны, кyдa изpacxoдoвaли дeньги или пoчeмy кoмпaния нe выпoлнилa зaплaниpoвaнныe paбoты;

📩 дaтy, пoдпиcь и ee pacшифpoвкy.

Oбязaтeльнo cocтaвьтe пpeтeнзию в двyx экзeмпляpax. Oдин вы oтдaдитe пpeдcтaвитeлю УК, a втopoй ocтaвитe y ceбя. Нa вaшeм экзeмпляpe дoлжны пocтaвить oтмeткy o пpинятии c пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa, нaпpимep, ceкpeтapя, и пeчaтью opгaнизaции. Пpи пoдaчe пpeтeнзии вaм cooбщaт cpoк, в тeчeниe кoтopoгo нaпpaвят пиcьмeнный oтвeт. Eгo мoжeт ycтaнaвливaть caмa УК, нo oбычнo oн нe пpeвышaeт 30 paбoчиx днeй.

Ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe oтвeтилa ничeгo или пpиcлaлa бaнaльнyю oтпиcкy, мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe нaдзopныe opгaны. Нaпpимep, нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy, cocтaвить oбpaщeниe в Pocпoтpeбнaдзop или Жилищнyю инcпeкцию. Гocyдapcтвeнныe opгaны бyдyт oбязaны пpoвecти пpoвepкy и пpи выявлeнии cepьeзныx нapyшeний пpинять мepы. Нaпpимep, пpивлeчь УК к aдминиcтpaтивнoй oтвeтcтвeннocти или пoдaть в cyд. Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe в cyд вы мoжeтe и caмocтoятeльнo, нo для этoгo нyжнo oбpaтитьcя к oпытнoмy юpиcтy. Лyчшe paбoтaют кoллeктивныe зaявлeния: чeм бoльшe людeй выcкaжyт cвoe нeдoвoльcтвo, тeм вышe шaнc выигpaть cyд.

Упpaвляющaя кoмпaния — юpидичecкoe лицo, кoтopoe yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм. У нeгo ecть мнoгo oбязaннocтeй: cлeдить зa кaчecтвoм oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, выпoлнять тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, ocмaтpивaть дoм и выявлять нeиcпpaвнocти, пoдгoтaвливaть MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy, oтчитывaтьcя пepeд coбcтвeнникaми o пpoвeдeнныx и зaплaниpoвaнныx paбoтax. Жильцы имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть paбoтy УК, пиcaть жaлoбы. B cвoю oчepeдь кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи пpямыe oбязaннocти.

Помимо прочего, управляющая компания выполняет еще и ряд организационных функций

• работает с поставщиками ресурсов и подрядчиками: заключает договоры, следит за их исполнением, оплачивает услуги

• борется с должниками

• ловит тех, кто ворует общие ресурсы: например, подключается к общедомовым счетчикам

• информирует жильцов о росте или снижении тарифов

• оформляет регистрацию жильцов

• проводит собрания с собственниками квартир, чтобы отчитаться о проделанной работе и утвердить тариф на услуги компании.

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Написать комментарий

1. соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
2. безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
3. доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
4. соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
5. постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
6. поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
7. соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Рассматривая платные услуги ЖЭКа, их необходимость или целесообразность, необходимо обратиться в букве Закона.

Основными регламентирующими деятельность управляющих компаний документами на сегодня являются:

• Жилищный Кодекс (ЖК) Российской Федерации. Основной правоустанавливающий документ;
• Свод Федеральных Законов, регулирующих порядок установления (изменения, повышения);
• Серия Постановлений Правительства Российской Федерации в части порядка обеспечения коммунальными ресурсами (время включения отопления, установки коллективных приборов учета и другие вопросы).

Ответственность ЖЭКов регламентируется по большей части Жилищным Кодексом, согласно которому контролируется деятельность профильных компаний на договорной основе. В течение срока действия договора на оказание коммунальных услуг обязанности ЖКХа перед жильцами должны исполняться надлежащим образом.

В большинстве жильцы многоквартирного дома рассчитывают на сотрудников ЖКХ и в случае ремонта своего личного приватизированного помещения. Часто у граждан появляется потребность в срочных услугах электрика, если запахло проводкой, или сантехника, когда начинает течь кран или есть желание поменять свою вану, добавить несколько батарей.

Безусловно, контора может предоставить такого рода услуги, ведь в ее рабочий коллектив входят такие специалисты, но делать это на бесплатном основании она не обязана.

Поэтому ЖКХ предоставляет и платные услуги для многоэтажек:

• Работы по сантехнике в квартире:

1. Замена смесителей, умывальника, полотенцесушителя
2. Ремонт смывного бачка
3. Устранение засоров

• Услуги электрика:

1. Замена щитка, счетчика на нового
2. Ремонт розеток, выключателей, светильников в комнатах
3. Замена плиты (электрической и также газовой)
4. Монтаж, замена и ремонт электропроводки

• Услуги столяра:

1. Ремонт ручек, проемов, замков двери
2. Ремонт пола, замена польного покрытия
3. Заделка стен, проемов (при ремонте)

То есть, услуги которые требуются вам лично для создания комфортных условий именно в вашей квартире будут отнесены к платным.

Для того чтобы расстаться с нерадивым управленцем, существует коллективный метод решения проблемы. Отказаться от предоставления услуг управляющей компании можно в случае, если такое мнение поддерживают более чем 50% жильцов многоквартирного дома. Причины могут абсолютно любые, например, ненадлежащего качества сантехнический ремонт или разбитый электрический щиток. Такое право проживающих закреплено в статье 198 Жилищного Кодекса.

Последней инстанцией, которая занимается решением вопросов в сфере жилищного законодательства, является суд. В этой инстанции рассматриваются вопросы общего характера, ненадлежащего ремонта или качества оказанных услуг. Собственники жилых помещений нередко обращаются исками с требованием провести ремонт в своем жилище, если утрата внешнего вида квартиры стала следствием аварийного состояния фонда (например, протекающей крыши или меж стенных швов). Для восстановления своих прав придется понести определенные расходы, в частности, на проведение экспертизы.

Бездействие, которое годами наблюдается со стороны проживающих в многоквартирных домах, только увеличивает состояние коррупции в сфере жилищно-коммунального хозяйства. «Экономия» за счет неоказанных услуг методично перетекает в карман должностных лиц. При этом во время проведения проверок часто выясняется, что на бумаге услуги оказываются своевременно и в полном объеме.

Жильцы многоквартирных домов несут общую ответственность за фасад, подвал, крышу, подъезд и придомовую территорию. Закон обязывает следить за общим состоянием дома и планово ремонтировать здание. Управляющая компания — это подрядчик, с которым жильцы МКД заключают договор на такое обслуживание. Разберемся, что входит в услуги УК, на какие действия управляющие организации имеют право и нет и чем наказуемо нарушение обязательств.

Что должна делать управляющая компания

• Жилищная инспекция;
• Жилищный кодекс РФ — статьи 154–157,161–165;
• Гражданский кодекс — статьи 209–217, 288–293, 683–688 ;
• ФЗ-210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов»;
• Постановление ПРФ №75 от 06.02.2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

• Проверять состояние водоснабжения, газовых труб, вентиляции дома, канализации;
• проверять систему центрального отопления перед отопительным сезоном;
• ремонтировать системы водоснабжения, отопления, газоснабжения при авариях;
• следить за пожарной безопасностью объекта;
• контролировать состояние и работу счетчиков;
• внедрять энергосберегающие технологии по требованию регионального управления.

Придомовым считается участок, закрепленный за домом в строительном акте. УО:

• убирает и вывозит мусор;
• озеленяет и благоустраивает территорию;
• устанавливает детские площадки и спортивные комплексы и поддерживает их состояние.

ИМЕЕТ ЛИ ПРАВО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ОТКЛЮЧАТЬ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ, ВОДОСНАБЖЕНИЕ ЗА НЕУПЛАТУ?

Да, УК должна контролировать точные данные по индивидуальным и общедомовым приборам учета, корректировать платежи по полученным сведениям и имеет право приостановить услуги при неполной оплате или ее отсутствии.

Да, если УК оказывала коммунальные услуги ненадлежащего качества, с превышающими разрешенные сроки перерывами или в случае временного отсутствия потребителей в квартире. По Постановлению правительства РФ № 354, управляющая организация не имеет права отказать в перерасчете.

ПРАВОМЕРНО ЛИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПЕРЕДАВАТЬ СВЕДЕНИЯ В ОРГАНЫ?

Если вы затеяли незаконную перепланировку в помещениях или использовали общее имущества не по назначению, УК вправе передать информацию в уполномоченные органы.

Поскольку стоимость услуг ЖКХ рассчитывают по базовым тарифам и площади жилья, некоторые собственники полагают, что ремонт квартиры тоже входит в обязанности управляющей компании. Однако, это не так — жильцы за свой счет должны устанавливать и ремонтировать:

• счетчики;
• батареи;
• сантехнику, трубы до места соединения со стояком;
• электропроводку, разъемы в пределах квартиры;
• кухонные плиты;
• домофоны;
• сети интернет-услуг.

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

• Вырубать деревья рядом с домом, если они не входят в придомовую территорию — только в случае аварийных ситуаций или вреда для здоровья человека.
• Вывозить мусор из дома — по правилам, мусор вывозят только от контейнера, а разбирать несанкционированные свалки ложится на плечи жильцов.
• Делать косметический ремонт в подъезде — законодательство предусматривает только аварийные и плановые ремонты раз в 3–5 лет.
• Травить клещей — однако, некоторые УК предлагают это дополнительной платной услугой.
• Освещать придомовую территорию — фонарные опоры учитываются на балансе администрации города или энергетических компаний, обращаться по вопросам освещения двора нужно к ним.
• Организовывать видеонаблюдение — не входит в обязательный список, но вы можете договориться с УК и прописать такую услугу в договоре за доплату.
• Украшать двор — например, устанавливать новогоднюю елку. Декоративное оформление придомовой территории не входит в список услуг УК, поэтому при желании жильцы должны заниматься подобными вопросами самостоятельно.

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

• починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

• восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

• замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

• освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

• Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

• Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

• Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

• Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

• Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

• Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

• Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

• Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

• Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

• Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

10 изменений в сфере ЖКХ, которые уже вступили в силу с 01 января 2021 г.

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

• Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

• Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

• Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

• Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

• Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:

• заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
• требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
• проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
• получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
• для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
• ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
• взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Имеет ли право УК распределять общие долги по жильцам?

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
4. Хранение технической документации на дом.
5. Регистрационный учёт жильцов.
6. Организация собраний собственников.
7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

• выступает посредником в поставке ресурсов;
• обслуживает дом;
• осуществляет ремонт;
• поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
• представляет собственников жилья перед РСО;
• является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее.

Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:

• обрезку деревьев;
• обустройство клумб и газонов;
• ремонт дорожек.

Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.

Обязанности управляющей компании — перечень услуг

Каждая компания такого рода оказывает ремонтные услуги двух видов с учетом потребностей эксплуатируемого здания. Для этого выполнение указанных действий прописывается в договоре в разделе обязанностей.

Работы по ремонту многоэтажек подразделяются на:

• текущие;
• капитальные.

Если соглашением предусмотрено неуточненное обещание производить соответствующие работы, то ожидать выполнения обязанностей управляющей компании по ремонту в части кардинального улучшения качества домостроения будет практически нереально. Когда два вида этих работ конкретизированы, жильцы вполне могут проконтролировать их проведение. В то же время следует понимать различие и учитывать, что:

• капитальный ремонт предполагает качественное улучшение эксплуатационных характеристик (свойств) сооружений;
• текущий (эксплуатационный) ремонт должен поддерживать существующее техническое состояние зданий, не позволяя ему ухудшаться.

Эксплуатационно-ремонтные работы подразумевают:

• мероприятия по обеспечению безопасного проживания обитателей дома, сохранению его архитектурного вида;
• проверку имущества многоквартирного здания, которая выполняется до и после отопительного сезона или при возникновении аварийных ситуаций;
• текущий ремонт (при больших финансовых затратах на устранение выявленных дефектов он может затянуться на много лет);
• инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым поступают коммунальные ресурсы;
• поддержание противопожарной безопасности;
• уборку придомовых площадей и подъездов, если первые входят в имущество строения;
• вывоз мусора, включая офисы юридических лиц, размещенные в обслуживаемом здании;
• ревизию общедомовых счетчиков;
• энергосберегающие программы (мероприятия) для оптимального пользования поставляемыми ресурсами, которые должны внедряться строго по согласованию с территориальными органами.

Серьезная сторона деятельности при обслуживании зданий – это надзор и технический контроль над жилищным фондом, предусматривающий ряд мероприятий. Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ в данном аспекте составляют:

• мониторинг, планирование и работы по техническому обслуживанию зданий;
• составление смет и ремонтная деятельность;
• регистрация и рассмотрение заявок от жильцов (в том числе по вопросам необходимости ремонта);
• учет объема и качества оказываемых коммунальных услуг;
• формирование и ведение технического документооборота.

Данное структурное подразделение может иметь различные названия – отдел технического надзора, технический отдел и другие. Курирует эту службу главный инженер или заместитель директора по производственным вопросам. В штатное расписание жилищно-коммунальной управляющей компании, как правило, входят такие должности, как:

• диспетчер, принимающий заявки жильцов многоэтажек, которые обслуживаются УК, и передающий их для реагирования в соответствующие структурные службы;
• электрик, главной задачей которого является безотказная работа электросетей, а также своевременное устранение текущих неполадок в подаче электроэнергии;
• дворник, обеспечивающий чистоту и порядок на придомовой территории закрепленного за ним технического участка;
• сантехник, поддерживающий в рабочем состоянии системы водо- и теплоснабжения, который принимает срочные меры по устранению и профилактике неисправностей.

Кроме вышеуказанных работников технический отдел может состоять из других профессий, которые целесообразны для данной компании ЖКХ.

Следующий большой и важный участок работы УК занимает финансово-экономическая активность, которая обусловлена реализацией ряда задач, входящих в обязанности управляющей компании, а именно:

• изучение финансовой практики УК и проверка ее результатов;
• калькуляция себестоимости сервиса, предоставленного жильцам многоэтажных домов, и разработка тарифов на услуги;
• взаимодействие с неплательщиками и принятие обращений граждан относительно начисления оплат;
• перевод денег поставщикам коммунальных услуг в счет их оплаты;
• вовлечение инвестиций и расчет финансовых средств на выполнение ремонтных работ;
• начисление заработной платы штатным сотрудникам компании;
• формирование и управление лицевыми счетами проживающих граждан.

Подобный отдел может именоваться экономическим, финансовым, бухгалтерским или финансово-экономическим. Кроме того, эти функции могут быть поделены между несколькими самостоятельными подразделениями, находящимися во взаимодействии.

Отдел обычно возглавляет главный бухгалтер или финансовый (коммерческий) директор. В штате управляющей компании ЖКХ обязательно предусмотрены такие значимые должности как:

• экономист – специалист, рассчитывающий объемы потребления ресурсов и определяющий стоимость каких-либо услуг, предоставляемых УК населению;
• бухгалтер – работник, ведущий бухгалтерский учет организации и формирующий необходимые отчеты (документацию) для сдачи в налоговую службу.

Не следует забывать, что это только типовой штат. Объем обязанностей, возложенных на данный отдел весьма обширен, а важность их очень велика. Точная калькуляция тарифов и услуг – это залог прибыли предприятия и одобрения жильцов.

Начиная с июля 2017 года по всей России запущена государственная система ГИС ЖКХ, и по закону любые поставщики информации обязаны вносить в нее данные.

Российским правом обусловлена возможность регионов заключать соглашения о тестовой эксплуатации и продвижении данной системы в отрасли ЖКХ. Отказ от размещения сведений чреват внушительными административными штрафами, предусмотренными КоАП.

С началом действия закона о внедрении ГИС ЖКХ она должна заполняться данными обо всех платежных документах. В противном случае любой потребитель либо владелец жилья может не оплачивать счета за коммунальные услуги.

Ожидается, что инновационная программа будет способствовать открытой и прозрачной деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве. Получение любой информации совершенно бесплатно, а сама ГИС ЖКХ позволяет гражданам осуществлять всеобщий контроль.

Обязанности управляющей компании и ее ответственность предусмотрены Правилами оказания коммунальных услуг. Данный документ определяет санкции к жилищно-коммунальным службам за недобросовестное предоставление сервиса и невыполнение необходимых работ, предписанных договором и законодательством.

• При обнаружении фактов халатного отношения к имуществу собственников официальная организация может потерять 50 000 руб. При выявлении несоблюдения норм подачи коммунальных ресурсов размер штрафа достигает 10 000 руб.
• Действия (бездействие), проявленные уполномоченными лицами и причинившие ущерб общему имуществу, влекут за собой ответственность по ст.44 ГК России. Все убытки жильцам в данном случае возмещаются управляющей компанией.
• Игнорирование противопожарной безопасности чревато для УК административной ответственностью в виде штрафных санкций до 200 000 руб.

Перечень работ, составляющий обязанности управляющей компании, весьма обширен. Ознакомление с ним значительно упростит отношения жильцов и работников ЖКХ.

Принцип в данном случае прост: всё, что находится в личной собственности жильца, при поломке или аварии внутри квартиры оплачивает сам собственник. По закону мы обязаны ремонтировать самостоятельно индивидуальные приборы учёта, сантехнику, трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками, а также электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы.

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

Управляющая компания выбирается общим собранием жильцов. Задача структуры – взять на себя все хлопоты, связанные с поддержанием дома в удовлетворительном состоянии.

Работа компании, связанная с управлением МКД, состоит из двух направлений:

1. Обслуживание жилого фонда. Включает своевременный вывоз мусора, уборку в подъездах и около здания, контроль за состоянием инженерных коммуникаций, проведение ремонтных работ при необходимости.
2. Сбор коммунальных платежей. УК получает средства от собственников и далее направляет их поставщикам ресурсов. Она полномочна истребовать долги у жильцов.

Существует для варианта организации деятельности компании.

Санкции за несоответствие качества предоставляемых услуг нормативным требованиям предусмотрены положениями действующего законодательства и договора, заключаемого между фирмой и жильцами. К числу возможных наказаний относится следующее:

• Штрафы. За халатное отношение к имуществу на общедомовой территории предусмотрена санкция до 50 тыс. руб., за несоблюдение требований законодательства к снабжению собственников ресурсами – до 10 тыс. руб.
• Возмещение вреда. Согласно ст. 44 ГК РФ, действие или бездействие УК, приведшее к причинению ущерба, влечет обязанность его компенсации. Если компания уклоняется от ее перечисления, накладывается штраф до 200 тыс. руб.
• Смена УК. Крайняя мера, применимая, если действующая фирма не выполняет свои обязанности по эксплуатации и ремонту общедомового имущества.

Обязанности управляющей компании и ее ответственность обозначены в статьях ЖК РФ. Нормативный акт гласит, что жильцы вправе контролировать деятельность структуры следующими способами:

• изучение ежегодной отчетности компании на собраниях собственников (обнародуется информация о результатах проделанной за 12 месяцев работы, заключенных договорах с поставщиками услуг и ресурсах, новых тарифах и причинах их изменения и т.д.);
• запросы документации, связанной с деятельностью УК, в любое время (например, если квартировладелец просит смету ремонта, обязанность фирмы – предоставить эту информацию);
• смена компании путем решения собрания собственников в любое время.

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам. Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений. После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты.

Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора. Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов. ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности. На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна. Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями.

• На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
• Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
• Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
• Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.
• Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
• Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
• Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
• Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ. При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок. Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

• При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
• При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
• При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Если вы обнаружили недоработку УК — например, на потолке вашей квартиры появились протечки от тающего снега, — для начала стоит обратиться в саму управляющую компанию с требованием устранить неисправность. Сделать это можно следующими способами:

• лично. Но обязательно проследите, чтобы обращение было зафиксировано;
• направить обращение почтой по юридическому адресу;
• обратиться через систему ГИС ЖКХ;
• направить письмо на электронную почту (если есть информация об электронном адресе).

Также договором управления могут быть предусмотрены иные способы связи с УК. Поэтому будет полезно его внимательно изучить.

Похожие записи:

• Умышленное причинение среднего вреда здоровью это
• Образец расписки о возмещении ущерба от ДТП
• Поступить после колледжа в институт без егэ