Договор недофинансирования при покупке квартиры сбербанк
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор недофинансирования при покупке квартиры сбербанк». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При продаже квартиры собственник жилья обязан уплатить налог в размере 13%. Если квартира продается по цене ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января, то необходимо воспользоваться понижающим коэффициентом 0,7. В данном случае расчет осуществляется по следующим формулам:
- Налогооблагаемая база = кадастровая стоимость × 0,7.
- Сумма налога = НБ ×13%.
Уплатить налог нужно только в случае продажи квартиры раньше установленного законом срока. Зависит он от даты покупки недвижимости:
- после 01.01.2016 – 5 лет;
- до 01.01.2016 – 3 года.
Если квартира была получена в дар или наследство, тогда срок минимальный – 3 года.
Срок может быть снижен до 3 лет в случае, если:
- собственник продает единственную квартиру;
- новая (вторая) недвижимость приобретена за 90 дней до даты продажи старой.
При расчете налога может быть применен имущественный вычет в размере 1 млн рублей. В некоторых случаях продавец вправе сократить величину дохода, полученного от продажи жилья, на фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с покупкой этой недвижимости. К таким расходам относят ремонт квартиры, перепланировку, проведение всех необходимых коммуникаций.
Чтобы снизить налогооблагаемую базу, собственник искусственно занижает стоимость жилого помещения, приобретаемого заемщиком. Сделка проводится на основе ДКП и договора на ипотеку с недофинансированием. Оставшаяся сумма прописывается в дополнительном соглашении в разделе расходов на неотделимые от квартиры улучшения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция).
Расчет налогооблагаемой базы идет по неполной стоимости, отраженной в ДКП. Занижать цену выгодно только до величины кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Пример: Иванов В.И. приобрел квартиру в 2019 году за 2,3 млн рублей и через 10 месяцев решил ее продать за 3,5 млн рублей. По закону он обязан заплатить налог в размере 325 тыс. рублей ((3 500 000 — 1 000 000)×13%). На 1 января ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн, следовательно, если в ДКП занизить стоимость до 1,89 млн рублей, это означает, что налог будет равен 245 700 руб.
Ипотека с недофинансированием в Сбербанке: образец договора и порядок оформления
Перед тем как согласиться на сделку с недофинансированием, важно взвесить возможные преимущества и недостатки данной схемы.
|
Для продавца |
Для покупателя |
|
|
Почему выгодно проводить сделку с недофинансированием |
Снижается сумма налога за счет сокращения налогооблагаемой базы |
Сокращается сумма расходов на приобретение квартиры за счет скидки от продавца и снижения величины первоначального взноса |
|
Недостатки ипотеки с недофинансированием |
При признании договора недействительным придется заплатить штраф, и покупателем будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре ДКП |
Впоследствии налоговый вычет будет ниже, чем при стандартном кредитовании |
Аннулирование договора купли-продажи повлечет за собой существенные расходы, которые понесут обе стороны сделки.
Получить одобрение ипотеки в Сбербанке может любой человек, соответствующий следующим требованиям:
- У соискателя имеется гражданство РФ и постоянная регистрация на территории субъекта.
- При подаче заявки клиенту должно быть от 21 года до 75 лет на момент последнего платежа.
- Стаж работы не менее 3 месяцев на текущем месте. Общий трудовой – более 12 месяцев.
- Есть возможность подтвердить официальный доход справкой по форме банка или 2-НДФЛ.
- Потенциальный заемщик может привлечь поручителей и созаемщиков.
Сделкам с недофинансированием кредитор уделяет повышенное внимание, они подвергаются более тщательной проверке со стороны службы безопасности. В редких случаях, банк (при наличии каких-либо опасений) может сократить срок договора ипотеки, а это, в свою очередь, влияет и на одобренную сумму.
Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
| Сторона | Преимущества | Риски, недостатки |
| Для всех, кроме государства |
|
|
| Продавец |
|
|
| Покупатель |
|
|
| Банк |
|
|
| Государство |
|
|
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Официально данные манипуляции со сделкой купли-продажи являются незаконными. Однако, практика известна уже длительное время. Банк не отказывает в некотором отступлении от правил с целью удовлетворения потребности клиента. При принятии решения об изменении фактов в договоре, стоит учитывать возможные риски:
- Если цена была занижена, а сделка по каким-либо причинам расторгнута, то покупатель может получить только сумму, указанную в официальных бумагах;
- Завышенный вариант подвергает риску продавца. Признание факта продажи недействительным влечет за собой возвращение средств покупателю;
- Указание слишком неадекватных цифр привлечет внимание налоговых служб. Разбирательство может грозить огромным штрафом и расторжением договора.
При оформлении ипотечного кредита настоятельно рекомендуется составлять дополнительное соглашение сторон. В нем указывается реальная цена приобретаемых квадратных метров, отдельные договоренности и обязанности сторон. Бумага послужит доказательством в суде при возникновении конфликтных ситуаций между участниками, а также при проведении расследования налоговой службой.
Использование ипотеки с недофинансированием от Сбербанка выгодно заемщику в случае нехватки средств на первоначальный взнос. Это позволяет расширить выбор объектов недвижимости. Но стоит учитывать, что при увеличении суммы кредита, переплата также возрастает. Необходимо трезво оценивать личные финансовые возможности, чтобы избежать утраты средств и приобретенной жилплощади.
В случае занижения цены риск потерять деньги имеется даже при официальном оформлении дополнительных соглашений. Выполнить договорные обязательства перед банком придется при любом развитии событий. Соглашаться на условия продавца стоит только после удостоверения в надежности и получении собственной выгоды, например, скидки.
В соответствии с действующими нормами налогового законодательства граждан, реализующий объект недвижимости, обязан уплатить в доход государства часть полученной от продажи имущества прибыли, так называемый подоходный налог в размере 13 %. Освобождаются от уплаты налога только продавцы, владевшие реализуемым объектом на момент продажи в течение периода не менее 5 лет. Учитывая то, что фискальные органы имеют доступ к информации относительно имущества, принадлежащего налогоплательщикам на праве собственности, обмануть инспекцию вряд ли получится.
К тому же за неуплату налога бывшему собственнику грозит серьезное наказание. Данный фактор послужил толчком к поиску варианта снижения величины суммы, подлежащей уплате в бюджет. И надо сказать поиск решения этой проблемы увенчался успехом. Так как налоговой базой при исчислении налога на доход выступает продажная цена объекта, при уменьшении ее величины снижается и сумма налога.
Однако, что такое недофинансирование ипотеки и как это понятие связано с проблемой уплаты налога? Всё предельно просто. В связи с тем, что большинство граждан не в состоянии приобрести жильё за счет собственных накоплений, подавляющее число сделок купли-продажи совершается с участием кредитных организаций и за их счет. При этом банк строго контролирует не только процесс оформления кредита, но и практически все этапы сделки, в том числе следит за тем, чтобы оценочная стоимость приобретаемого объекта соответствовала реальной цене.
В этой связи схема кредитования в данном случае будет состоять в следующем:
- Заемщик предоставляет отчет оценочной компании, согласно которому цена на квартиру или иной объект недвижимости будет соответствовать реальной стоимости жилья.
- Кредитор одобряет ипотеку на полную сумму, соответствующую продажной цене объекта, на основании двух договоров (ДКП жилого помещения и ДКП неотделимых улучшений).
- Продавец и покупатель заключают договор на меньшую сумму, а в приложение составляют соглашение на приобретение неотделимых от объекта недвижимости улучшений. В результате совокупная стоимость по двух документам будет соответствовать цене, указанной в отчете оценочной компании.
- В итоге продавец получает полную величину денежных средств, а налог платит с продажной цены, указанной в основном договоре.
Под понятием покупки неотделимых улучшений обычно подразумеваются затраты на ремонт. Если жилье неновое, покупатель после приобретения жилого помещения будет вынужден произвести работы, связанные с приведением его в надлежащее состояние, что неминуемо повлечет дополнительные расходы на покупку строительных материалов и оплату услуг ремонтной бригады. В результате искусственно заниженная стоимость объекта заметно возрастет.
И еще один важный момент, требующий пояснения. Так как совершение сделки с недвижимостью сопровождается обязательной регистрацией правоустанавливающего документа в органах Росреестра, во избежание увеличения объема полученной продавцом прибыли стороны регистрируют только договор.
Сбербанк стал одним из первых кредиторов, который пошел навстречу своим клиентам и разрешил ипотеку с недофинансированием. Разберемся в тонкостях этой процедуры на примере оформления кредита в крупнейшем банке страны.
Наиболее значимым этапом оформления ипотечного кредита является этап подготовки отчета об оценке кредитуемого объекта. И здесь важно учесть один момент. Оценка производится компанией, состоящей с кредитором в партнерских отношениях, следовательно, оценочная стоимость будет соответствовать реальной рыночной цене на момент проведения экспертизы. Поэтому чтобы не привлекать внимание к разнице в суммах, не стоит значительно снижать стоимость недвижимости. Пусть разница будет не слишком заметная.
Порядок оформления такой сделки в органах Росреестра требует совершение двух действий:
- Регистрация сделки на основании правоустанавливающего документа и соглашения с кредитором. На этом этапе осуществляется переход права и устанавливается ограничение;
- Регистрация залога на основании закладной и ипотечного договора. На этом этапе при получении регистратором письменного уведомления Сбербанка исключается запись о первом обременении и регистрируется залог.
На первый взгляд покупка квартиры по заниженной стоимости – идеальный вариант для обеих сторон сделки, однако, как и любая сделка, данная схема имеет свои плюсы и минусы. И вот в чем они состоят.
- Передающая сторона получает возможность снизить сумму налога при получении полной стоимости реализованного объекта.
- Принимающая сторона получает своеобразную скидку, приблизительно равную величине разницы между реальным размером налога и суммой, показанной в декларации.
На каких условиях в Сбербанке оформляется ипотека с недофинансированием
Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:
- цена объекта недвижимости;
- цена неотделимых улучшений.
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.
Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
| Сторона | Преимущества | Риски, недостатки |
| Для всех, кроме государства |
|
|
| Продавец |
|
|
| Покупатель |
|
|
| Банк |
|
|
| Государство |
|
|
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
Ссуда, которую выдают, обычно превышает стоимость дома, приобретаемой квартиры, участка земли. Излишек ссуды кредитное учреждение выдает занимающему лицу в качестве денег, необходимых на неотделимые улучшение. При этом сотрудники кредитной фирмы выполняют оформление спец. документа. Он представлен соглашением на неотделимые улучшения. На регистрацию указанную бумагу не сдают. Ее составляют для нижеприведенных лиц:
- покупатель;
- продающее лицо;
- банковское учреждение.
Частыми стали ситуации, когда величина неотделимых улучшений на несколько раз выше цены приобретаемой недвижимости, которую стороны указали в соглашении купли-продажи (КП). Сотрудники, работающие в Росреестре, во время регистрации обычно не проверяют стоимость на предмет купли-продажи. Согласно закону, цена объекта (заниженная) не может рассматриваться в качестве причины для отказа в гос. регистрации права собственности покупающего лица.
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью
Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:
- скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
- покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
- включение реального ремонта в сумму ипотеки.
Даже имея расписку от продавца о получении средств по договору на неотделимые улучшения, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. Судебная практика в этом вопросе такова, что крайне редко получается взыскать с продавца денежную компенсацию за расходы, произведенные на неотделимые улучшения.
В соответствии со статьей 133 ГК РФ, «неотделимые улучшения» будут являться составной частью жилья. Занижение стоимости — это верный признак притворной сделки, которая только создает видимость, прикрывает условие о цене договора и вводит все стороны в заблуждение. Налоговая служба заинтересуется подозрительно низкой ценой объекта недвижимости, указанной в договоре.
Даже имея расписку от продавца о получении средств по договору на неотделимые улучшения, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. Судебная практика в этом вопросе такова, что крайне редко получается взыскать с продавца денежную компенсацию за расходы, произведенные на неотделимые улучшения.
В соответствии со статьей 133 ГК РФ, «неотделимые улучшения» будут являться составной частью жилья. Занижение стоимости — это верный признак притворной сделки, которая только создает видимость, прикрывает условие о цене договора и вводит все стороны в заблуждение. Налоговая служба заинтересуется подозрительно низкой ценой объекта недвижимости, указанной в договоре.
Налоговые инспекторы доначислят подоходный налог, возьмут для расчета 70% от кадастровой цены. Заплатить налоги продавцу все равно придется, поскольку контроль за такими сделками ужесточился. Если кадастровая стоимость на квартиру не установлена на 1 января того года, в котором она продана, то специалисты налоговой службы не имеют права доначислять налоги.
Помимо доначисления подоходного налога, продавцу предстоит выплатить штрафы за уход от налогообложения, внушительные пени. Их размер определяется статьей 122 Налогового кодекса. Вероятно и привлечение продавца к уголовной ответственности.
Подозрительно низкая цена квартиры — важный фактор, который может указывать на мошеннические действия с недвижимостью, намерение заработать на доверчивости. Злоумышленники могут вступить в сговор с собственниками жилища, под любым предлогом уговорить их указать в договоре слишком низкую цену. Одновременно заключается и договор на неотделимые улучшения.
Через некоторое время бывшие владельцы обратятся в суд, потребуют признать сделку незаконной, приведут справедливые аргументы, чтобы ее расторгнуть. Часто суд защищает позицию бывших собственников, удовлетворяет их требования. В результате проданная квартира вновь возвращается прежним владельцам, а покупателям полагается только фактическая стоимость.
Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ему владелец квартиры при продаже должен оплатить налог, если его право собственности длится менее пяти лет. Чтобы обойти это правило, стороны принимают решение об указании в ДКП меньшей стоимости, чем реальная сумма сделки. Если покупатель планирует приобретать недвижимость, используя заемные средства, то в сделке появляется третий участник – банк.
Ключевые моменты сделки с недофинансированием:
- Недофинансирование возникает при заключении договора ипотеки, когда в ДКП указывается ее заниженная стоимость, выгодная продавцу.
- Недостающая часть суммы прописывается в соглашении на покупку неотделимых от квартиры улучшений. В этом качестве обычно выступают дорогостоящие строительные материалы, использованные при ремонте, современные коммуникации, высококвалифицированные работы.
- Банк выдает ссуду на основании двух документов – ДКП на квартиру и соглашения на покупку улучшений. Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.
Важно! Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.
При оформлении ипотечного кредита в Сбербанк обязательно предоставляется отчет об оценке стоимости квартиры. Составляется он независимой компанией, имеющей с кредитной организацией партнерские отношения. В отчете указывается рыночная стоимость имущества на текущий момент. Поэтому для того чтобы не привлекать внимания к сделке, не стоит сильно снижать цену по сравнению с указанной в заключении.
Важно! Перед подписанием документов обязательно нужно получить консультации юриста и риелтора. Профессиональные консультации этих специалистов позволят избежать негативных последствий.
Государственная регистрация проходит в два этапа:
- Регистрация права собственности и обременения в пользу Сбербанка. На этом этапе потребуется ДКП и кредитный договор.
- Регистрация закладной и ипотечного договора. Происходит после погашения записи о первом залоге на основании письма из Сбербанка. Более подробно о закладной можно почитать здесь.
Недофинансирование по ипотеке предусматривает подписание следующих документов:
- Договор купли-продажи квартиры.
- Соглашение на покупку неотделимых улучшений. Образец можно посмотреть здесь.
- Ипотечный договор и индивидуальные условия кредитования. Основные положения приведены здесь. Дополнительные условия, в том числе и на финансирование приобретения неотделимых улучшений, фиксируются отдельно и составляются индивидуально в зависимости от ситуации. Шаблон документа находится здесь.
При недофинансировании процесс оформления происходит в несколько этапов:
- Подготовка документов и подача заявки в Сбербанк.
- Одобрение суммы кредита.
- Одобрение квартиры. На этом этапе потребуются документы на будущую собственность.
- Подписание соглашений – кредита на недофинансирование по ипотеке, на покупку недвижимости и на неотделимые улучшения.
- Регистрация права собственности покупателя и залога в пользу банка.
- Снятие отметки о первоначальном залоге и последующая регистрация закладной и ипотечного договора.
- Передача денег продавцу.
Безопаснее всего использовать безналичный расчет или банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в сейф. Ключ передается продавцу. В соглашении на использование сейфа прописываются условия, при которых возможно получить доступ в ячейку. Это происходит после передачи права собственности. Без выполнения всех условий сотрудники Сбербанка не предоставят доступ к деньгам.
На первый взгляд покупка квартиры по заниженной стоимости – идеальный вариант для обеих сторон сделки, однако, как и любая сделка, данная схема имеет свои плюсы и минусы. И вот в чем они состоят.
- Передающая сторона получает возможность снизить сумму налога при получении полной стоимости реализованного объекта.
- Принимающая сторона получает своеобразную скидку, приблизительно равную величине разницы между реальным размером налога и суммой, показанной в декларации.
Сбербанк готов оформить договор ипотеки с недофинансированием. Однако в подобной ситуации финансовая организация должна снизить свои риски, поэтому для этого случая созданы особые условия сотрудничества.
Важно! Для одобрения ипотечной заявки Сбербанк требует предъявить оценочный акт объекта недвижимости. Данная процедура является обязательным условием при оформлении любой ипотеки. Банк должен быть уверен, что квартира, которая выступит залоговым имуществом, сможет стать надежным гарантом покрытия долгов.
Для проведения оценочной деятельности необходимо обратиться к аккредитованному специалисту. У заемщика есть два варианта:
- Клиент может воспользоваться услугами оценщика, который сотрудничает с банком.
- Оценку произведет независимый специалист, которого клиент выбирает самостоятельно. Однако оценщик должен иметь соответствующее разрешение на выполнение подобной деятельности.
В акте должна быть указана рыночная стоимость квартиры или дома на данный момент. Не стоит указывать слишком низкую сумму сделки, если вы не хотите привлечь к ней особое внимание.
Подписание такого договора должно происходить в присутствии юриста или опытного риелтора. Благодаря квалифицированной помощи можно избежать серьезных проблем при проведении сделки.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
| Сторона | Преимущества | Риски, недостатки |
| Для всех, кроме государства |
|
|
| Продавец |
|
|
| Покупатель |
|
|
| Банк |
|
|
| Государство |
|
|
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Рекомендуемая статья: Как получить налоговый вычет созаемщику по ипотеке
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
- цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
- минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
- НДФЛ уплачивает продавец;
- сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
- занижением цены, связанным со всеми рисками;
- ожиданием истечения срока 5 лет;
- уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.
Ведь в большинстве своем мошенники – это лица, на профессиональном уровне разбирающиеся в тонкостях дела. Как оформить сделку? Как безопасно провести сделку?
Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка.
Лучше всего, чтобы ее составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор. Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:
- документ необходимо внимательно изучать;
- ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
- нельзя допускать приписок, зачеркиваний, исправлений в документе;
- необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.
Как правило, подобные соглашения заключаются в трех экземплярах. Один из экземпляров остается у продавца.
Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?
Не каждый банк согласится на подобную схему кредитования клиента. Это грозит дополнительными рисками. Однако Сбербанк идет навстречу своим клиентам и допускает проведение недофинансирования в ипотеке. В этой схеме сотрудничества есть свои преимущества и недостатки.
Преимущества для продавца объекта недвижимости:
- Возможность избежать оплаты налога за продажу квартиры, которой он владеет менее 5 лет.
- На руки поступит полная сумма от продажи квартиры.
Плюсы для покупателя:
- За проведение подобной сделки полагается скидка от продавца. Следовательно, чем больше экономия на уплате налога, тем больше размер скидки.
- Довольно много квартир продаются на подобных условиях. Можно выбрать наиболее подходящий для себя вариант жилья.
В подобной схеме есть также недостатки. Продавец должен быть готов оплатить крупный штраф и выплату необходимого налога в том случае, если налоговый орган узнает о проведении подобной сделки.
Покупатель получит меньшую сумму вычета. Возврат налога происходит только от суммы основного договора, условия дополнительного соглашения не будут учитываться при расчете суммы вычета.
Если возникнет ситуация, когда сделка будет признана недействительной, то продавец вернет только сумму из договора. Однако размер долга перед Сбербанком останется неизменным.
Сбербанк готов оформить договор ипотеки с недофинансированием. Однако в подобной ситуации финансовая организация должна снизить свои риски, поэтому для этого случая созданы особые условия сотрудничества.
Важно! Для одобрения ипотечной заявки Сбербанк требует предъявить оценочный акт объекта недвижимости. Данная процедура является обязательным условием при оформлении любой ипотеки. Банк должен быть уверен, что квартира, которая выступит залоговым имуществом, сможет стать надежным гарантом покрытия долгов.
Для проведения оценочной деятельности необходимо обратиться к аккредитованному специалисту. У заемщика есть два варианта:
- Клиент может воспользоваться услугами оценщика, который сотрудничает с банком.
- Оценку произведет независимый специалист, которого клиент выбирает самостоятельно. Однако оценщик должен иметь соответствующее разрешение на выполнение подобной деятельности.
В акте должна быть указана рыночная стоимость квартиры или дома на данный момент. Не стоит указывать слишком низкую сумму сделки, если вы не хотите привлечь к ней особое внимание.
Подписание такого договора должно происходить в присутствии юриста или опытного риелтора. Благодаря квалифицированной помощи можно избежать серьезных проблем при проведении сделки.
В Сбербанке выгодно рефинансировать крупные кредиты. Например, ипотечные или на покупку авто.
Если у заемщика небольшой потребительский кредит на 40 000 рублей, рефинансирование принесет больше вреда, чем пользы — увеличится общая сумма переплаты по кредиту. Перед походом в банк рекомендуется внимательно посчитать итоговую сумму выплаты по кредиту и сравнить ее с той, что была бы без рефинансирования.
Внимание! В некоторых случаях имеет значение психологический фактор — должник думает, что он на время избавился от обязательств и тратит «свободные» деньги на личные нужды. Однако проходит время, а долг так и не уменьшился! При рефинансировании важно понимать, что кредит не исчезает, а просто меняются условия его погашения.
Помните, что банковские продукты — это в первую очередь источник дохода финансовой компании. Прежде чем решиться на рефинансирование, продумайте, будет ли такая процедура выгодна лично вам.
Эксперты по финансовой грамотности считают, что к перекредитованию стоит прибегать только в крайних случаях — когда нет другого способа снизить долговую нагрузку.
В данном случае можно выделить несколько этапов:
- В первую очередь, Сбербанк обяжет клиента к регистрации права собственности и залогового имущества в пользу кредитора. Для этого необходимо подготовить соглашение о купли-продаже и ипотечный договор.
- Осуществить регистрацию закладной и договора по ипотеке. Данная процедура может быть проведена только после аннулирования записи о первичном залоге. Информация подтверждается при помощи справки из Сбербанка.
С образцом данного документа можно ознакомиться накануне сделки. Сотрудник Сбербанка заблаговременно предоставит заполненный образец клиенту, если он об этом попросит.
Стандартный список документов, которые необходимо подписать:
- Договор купли-продажи объекта недвижимости.
- Дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений.
- Договор на получение ипотечного займа.
Программа недофинансирования ипотеки в Сбербанке — порядок оформления
Когда клиент хочет оформить ипотеку с недофинансированием, процедура будет включать такие этапы:
- Оформление заявления на получение ипотеки в Сбербанке.
- Сбор необходимой документации.
- Выбор квартиры. При этом происходит сбор документов на объект недвижимости.
- Оформление и подписание всей необходимой документации для проведения сделки.
- Приобретаемая собственность оформляется в качестве залогового имущества в пользу Сбербанка.
- Аннулирование отметки о первичном залоге.
- Процедура регистрации закладной и ипотечного договора.
- Покупатель совершает расчет с продавцом.
Если передача денег при ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении осуществляется без применения индивидуального банковского сейфа, то существенно возрастают риски продавца. При неполной сумме договора покупатель может заплатить продавцу только фактическую стоимость жилища, зафиксированную в договоре. После заключения соглашения о купле-продажи продавец оформляет несколько расписок:
- • о получении полной суммы средств, указанной в договоре купли-продажи;
- • о получении средств на неотделимые улучшения.
Рекомендуемая статья: Как взять ипотеку в Сбербанке пенсионеру в 2017 году?
Сумму фактической стоимости недвижимости продавец обычно получает до перехода права собственности на недвижимость. Если не используется сейфовая ячейка при расчете с покупателем, то деньги на неотделимые улучшения продавец получает после регистрации сделки в соответствии с нормами законодательства. Существует вероятность, что покупатель не выполнит договоренности, заплатит только фактическую цену, которая фигурирует в договоре.
Если приобретается квартира по пониженной цене, то покупатель упускает финансовую выгоду. Он сможет оформить налоговый вычет лишь с заниженной цены жилья, которая указана в договоре купли-продажи.
Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:
- цена объекта недвижимости;
- цена неотделимых улучшений.
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.
Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.
Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:
1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),
2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).
Обратиться в банк может любое юридически дееспособное лицо. Предложения действуют для граждан Российской Федерации, имеющих регистрацию на территории страны. Чтобы получить помощь, и воспользоваться деньгами из бюджета государства, необходимо соответствовать ряду требований, который зависят от типа программы. Первоначальный взнос от 10% до 20% обязателен. Но при наличии достаточного обоснования деньги выделят и на это. Главное, чтобы приобреталась квартира в новостройке, тогда процентная ставка будет минимальной.
Соискатели, застраховавшие свою жизнь и здоровье на случай утраты работоспособности, пользуются скидкой в 1% от стандартной процентной ставки. Столько же Сбербанк снимет, если заявитель пользуется зарплатной картой. Еще один процент уберут, если заявка на ипотеку оформлялась на сайте ДомКлик.
Неотделимые улучшения в сбербанке по ипотеке
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
| Сторона | Преимущества | Риски, недостатки |
| Для всех, кроме государства |
|
|
| Продавец |
|
|
| Покупатель |
|
|
| Банк |
|
|
| Государство |
|
|
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
- цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
- минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
- НДФЛ уплачивает продавец;
- сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
- занижением цены, связанным со всеми рисками;
- ожиданием истечения срока 5 лет;
- уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.
Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:
- скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
- покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
- включение реального ремонта в сумму ипотеки.
Правильно составить предварительный договор вам могут помочь в Сбербанке. Обязательно стоит его посетить до подачи заявки. Менеджер подскажет, какие сведения нужно собрать. Банку предварительно нужно знать:
- во сколько оценивается выбранная недвижимость. Это должен быть экспертный анализ, изложенный на бумаге;
- кто прописан и имеет право на часть объекта;
- документ, подтверждающий, что жилье не является залоговым.
Всю эту информацию банк проверяет.
Чтобы заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости в ипотеку от Сбербанка, следует посетить нотариуса или юриста и заполнить соответствующий бланк. Договор, подписанный обеими сторонами — не единственный вариант гарантирующий сделку. Застраховать себя можно и другими способами. Можно арендовать ячейку для хранения документов на недвижимость или передать их нотариусу. Доступ к содержимому ячейки имеют оба участника сделки. Это гарантирует, что ни одна из сторон не нарушит предварительную договоренность.
Законом установлено, что продавец недвижимого имущества, которое находилось в его собственности менее 5 лет, обязан уплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Обойти данное правило можно с помощью недофинансирования – указания меньшей суммы жилья в договоре купли-продажи. Помимо продавца и покупателя в сделке участвует кредитное учреждение.
Условия недофинансирования создаются следующим образом:
- заключается договор купли-продажи со сниженной стоимостью жилья;
- подписывается дополнительное соглашение на передачу неотделимых улучшений;
- для выдачи жилищного займа банк рассматривает оба документа;
- налоговая инспекция рассчитывает подоходный налог только из договора купли-продажи.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры и произведенных в ней улучшений за счет собственных и ипотечных средств, продавец получает сумму по договору купли-продажи и дополнительному соглашению. В Росреестре регистрируется только сама сделка, информация о приобретении неотделимых улучшений не проходит. Формируется недофинансирование сделки.