10.09.2021

Оформление документов при продаже дома с участком 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление документов при продаже дома с участком 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2021 году

2. Инструкция: как продать загородный дом

3. Особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

4. Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2021 год

5. Как купить дачу или загородный дом: пошаговая инструкция

6. Как продать дом с земельным участком

6.1. Инструкция по покупке дома без посредников

Эти документы не нужно подавать при регистрации сделки, потому что вернут обратно. Они могут понадобится покупателю, его ипотечному банку или ПФР (при мат.капитале) для проверки покупаемого дома и участка.

Документ, подтверждающий регистрацию право собственности на дом и участок;

Требуют все покупатели. К таким документам относится свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Даже если на руках есть свидетельство, советую получить и выписку. Некоторые покупатели сами ее заказывают, некоторые просят продавцов предоставить ее. Заказать выписку может любой человек в любом отделении МФЦ «Мои документы» или Росреестра. Госпошлина — 460 руб за каждый объект. С собой нужно взять только паспорт. Срок оформления — 1-3 рабочих дня.

В выписке на дом и участок перечислено много информации — образцы ниже. Большее внимание в них уделяется ФИО собственникам, наличие обременений/арестов, году постройки дома (год завершения строительства), плану участка с координатам его границ и местоположения. Об этом ниже. Если дом тоже отображается на кадастровой карте и «привязан» к участку, в выписке будут координаты его его внешних углов.

Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2021 году

О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.

Кадастровый паспорт;
Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
Заявление о переходе прав собственности.
Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать. Частично информацию взяла отсюда.

Другие статьи

Как проверить участок на обременения (ограничения) — онлайн способ.

Подведем итоги:

Преимущественное право покупки доли имеют совладельцы.
Продажа доли в доме возможна после получения письменного отказа или согласия на сделку от сособственников.
Сделка в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Исключение составляют случаи, когда все совладельцы участвуют в продаже.
После посещения нотариуса необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Продажа недвижимости является значимой сделкой, имеющей свои особенности. Перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут составить соглашение в соответствии с требованиями законодательства, чтобы в дальнейшем не возникло проблем ни у покупателя, ни у продавца.

Внимание!

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Инструкция: как продать загородный дом

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в деталях.

Однако стоит учитывать, что услуги риелтора не бесплатны. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за сопровождение ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы готовы лично изучить все подробности процесса.

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу. Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.

Также можно опубликовать объявление в соцсетях и попросить знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но, если у покупателя большой выбор, это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

Если дом и участок находились в собственности менее 5 лет, при их продаже придется заплатить в налоговую службу 13% от дохода, который вы получили от продажи.

С 1 января 2021 года изменится ставка НДФЛ с 13% до 15% для тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год. По повышенной ставке будет облагаться только та часть доходов, которая превышает указанный предел.

Таким образом, если после 01.01.2021 гражданин продает имущество за 5 млн рублей или дешевле, то для него ничего не поменяется, он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода. А с оставшихся 5 млн рублей — все те же 13%.

Постоянное обновление, объединение органов власти и прочих имущественных законов существенно упростило подачу документов на государственную регистрацию перехода права в 2021 году. Подача документов на гос. регистрацию в может осуществляться несколькими путями, которые и определяют основной пакет необходимых документов на сделку.

МФЦ (многофункциональные центры) Во всех регионах страны работают многофункциональные центры МФЦ и сервисы «Мои документы», где принимают документы на государственную регистрацию права.
Нотариальная сделка. Подача документов на государственную регистрацию через нотариуса. Единственный способ перехода права для сделки с долевой недвижимостью.
Электронная регистрация. Проверенный и уже рабочий инструмент, помогающий существенно сократить время на сделку с недвижимостью.
Отправить документы по почте. Для отправки документов по почте, придется приложить копию паспорта и заверить подлинность подписи на заявлении у нотариуса. (спорный инструмент, но для некоторых регионов РФ является необходимым).

Для подачи документов на государственную регистрацию квартиры или загородного дома через МФЦ по закону в 2021 году необходимо иметь всего 2 документа:

Паспорта участников сделки (паспорт покупателя и продавца)
Документ основания регистрации (Договор Купли Продажи, Дарственная и т.д. — 3 экземпляра).

В отделении МФЦ оператор, обслуживающий Вас, сам заполнит Заявление на государственную регистрацию перехода права, останется только проверить заявление и подписать его. Оплатить госпошлину сейчас можно прямо в отделении МФЦ.

В итоге работник МФЦ направит курьером в Росреестр комплект документов:

Заявление (от продавца и покупателя)
Документ основания регистрации (3 копии)
Паспорта участников (копии паспортов, галвная + прописка)
Чек оплаты гос. пошлины (дом + земля / или квартира)

Это основные документы, по которым осуществляется государственная регистрация перехода права в 2021 году, через МФЦ. Важно знать, что переход права через МФЦ может быть осуществлен только в случае, если у недвижимости один собственник.

Для нотариальной сделки достаточно предоставить только паспорта участников и справку от продавца, что тот не состоит на учете в ПНД (психоневрологический диспансер), НД (наркотический диспансер). Нотариус сам подготовит документ основания, заполнит заявление на государственную регистрацию, оплатит гос.пошлину. Как правило все услуги включены в стоимость нотариальных услуг.

Особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

Для отправки документов на государственную регистрацию по почте необходим пакет документов, которые отправляются курьером из МФЦ в Росреестр, то что подробно описано в подаче документов через МФЦ:

Заявление (от продавца и покупателя)
Документ основания регистрации (3 копии)
Паспорта участников (копии паспортов, галвная + прописка)
Чек оплаты гос. пошлины (дом + земля / или квартира)

! Отправлять документы на государственную регистрацию почтой в Росреестр, необходимо с

описью вложения и уведомлением о вручении, при этом подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Оформление ДКП участка с домом регулируются законодательством РФ, а именно:

Земельным кодексом (ЗК) РФ.
Гражданским кодексом (ГК) РФ.

ДКП дома с участком, практически, не отличается от подобных договоров по реализации недвижимости, то есть, таким же образом составляется письменное соглашение, с последующим государственным регистрированием сделки.

К особенностям оформления данной сделки можно отнести:

1) Обязательное отображение в ДКП существенных условий – предмета и его стоимости.

2) Непременное предоставление правоустанавливающих документов, в том числе:

кадастрового номера недвижимости;
новых сведений о недвижимости (при их наличии);
данных о прекращении существования недвижимости.

Для более точной идентификации участка с домом к ДКП требуется прикрепить кадастровую карту, заверенную уполномоченным ведомством.

При оформлении ДКП дома с участком продавцу потребуется предоставить данные об обременениях на недвижимость и ограничениях.

Кроме существенных условий, существуют основные, несмотря на отсутствие которых ДКП будет считаться действительным, однако это может усложнить осуществление сделки.

К основным – относятся следующие разделы:

Права и обязанности участников сделки.
Ограничения и обременения, установленные на делянке земли.
Алгоритм передачи надела покупателю, сопровождаемый приемопередаточным актом, на каждый объект.

Теперь каждый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете. То есть владелец обязан поставить на кадастровый учет сам земельный участок и дом, расположенный на нем.

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляет Росреестр. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ.

Для осуществления кадастрового учета дачи необходимо сделать измерения этих объектов, зафиксировать их границы и составить специальные кадастровые документы:

межевой план — на земельный участок
технический план — на дом

Измерения земельного участка и дома и изготовление кадастровых документов производят кадастровые инженеры — аттестованные Росреестром специалисты. У кадастрового инженера есть полномочия для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.

Список (реестр) аттестованных кадастровых инженеров есть на официальном сайте Росреестра.

Услуги кадастровых инженеров платные, цены разнятся по регионам.

Сначала разберитесь с документами, которые есть на руках продавца:

если только членская книжка — оформление договором купли-продажи невозможно. Ведь продавец не владелец, а просто пользователь дачи.
если у продавца на руках есть кадастровый паспорт земельного участка, что уже хорошо, он может зарегистрировать право собственности на него и законно, по договору купли-продажи его продать.
Часто бывает, что кадастровый учет на земельный участок сделан, а на дом нет, тогда дом не участвует в купле-продажи и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, прежде поставив его на кадастровый учет.
если у продавца есть кадастровые документы и на дом и на земельный участок и зарегистрированы права на эти объекты в Росреестре — отлично! Договором купли-продажи дома с земельным участком вы оформляете сделку и ее участники подают в Росреестр заявления о переводе прав собственности с продавца к покупателю.

Купля-продажа дачи описывается специальным письменным документом — договором купли-продажи. К нему в обязательном порядке составляется передаточный акт ( акт приема-передачи).
Договор купли-продажи может быть оформлен на одного покупателя или нескольких ( в долевую собственность), или на законных супругов в совместную собственность.
Оформление долевой собственности на законных супругов требует оформления нотариального брачного договора или удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, иначе государственный регистратор откажет в регистрации права.

Договор купли-продажи дачи включает в себя один объект недвижимости — земельный участок, при условии, если только на него в Росреестре уже зарегистрировано право собственности.
Договор купли-продажи дачи включает в себя два объекта недвижимости — земельный участок и дом, при условии, если у продавца ранее уже зарегистрированы права на эти два объекта недвижимости в Росреестре
Так же можно составить на каждый объект недвижимости отдельный договор купли-продажи — на земельный участок отдельно и на дом отдельно.

Внимание!
Кадастровый учет объектов недвижимости — первичен.
Регистрация прав на объекты недвижимости — вторична!

Пакет достаточно объемный. Необходимо представление каждой бумаги, входящей в его перечень. Если у продавца какая-либо из них отсутствует, ее нужно получить. Это необходимо: в противном случае, при оформлении сделки без важного документа, она может оспариваться впоследствии в суде. Перечень документов приведем в таблице:

Название документа	Примечание к нему
паспорт	заверенная копия документа
свидетельство о права собственности, с указанием на целевое использование надела (например, под ИЖС)
договор купли-продажи дарения завещание
кадастровый паспорт	выдает Росреестр, обращаются по месту нахождения земельного надела (если участок в СНТ – оформляется в администрации района, где находится дача)
карта земельного пользования	справка выдается в районной администрации
документ о том, что был выплачен налог на землю	справка выдается в районной администрации
справка о строениях на участке	если участок с домом, необходимы документы на строение
съемка участка (геодезическая)	осуществляется специализированной службой
протокол межевания с подписями соседей	составляется специализированной компанией, имеющей на это разрешение
технический паспорт, в котором отражаются постройки на территории
справка о том, что на земле постройки отсутствуют	выдается в БТИ
документ об отсутствии возражений на реализацию земельного надела	выдается местной администрацией
согласие одного из супругов на продажу земли в письменном виде	выдает нотариус
справка из ЕГРН	подтверждает право собственности продавца

Продажа земли должна отвечать всем требованиям закона. И документом, который подтверждает, что надел продает лицо, являющееся его собственником, выступает свидетельство или выписка из ЕГРН. Все зависит от времени регистрации участка в Росреестре. Перед тем как продавать землю, собственник обязан ознакомиться с перечнем документов. Если какой-либо бумаги не хватает, обязательно ее получить.

После проведения сделки регистрируется переход права собственности на земельный надел. Процедура проходит в Росреестре или в МФЦ, по выбору сторон. Так как он предлагается населению, возникает резонный вопрос о том, где лучше и быстрее это сделать. Рассмотрим оба варианта:

Росреестр. Этот государственный орган выступает непосредственным исполнителем услуги, связанной с регистрацией недвижимости и переходом права на нее. Заявитель может лично посетить инстанцию, либо воспользоваться электронным сервисом. Через сайт написать заявление и передать отсканированные документы. Но для этих действий у человека должны быть электронная подпись. Ее следует получить в специализированных фирмах, имеющих разрешение на выдачу ЭЦП. Услуга платная. Стоимость зависит от вида ЭЦП и сроков изготовления.
МФЦ – это посредник между гражданами и Росреестром. МФЦ осуществляет прием населения, которое приходит за оказанием разных услуг: выплат дотаций, регистрационных действий и т.д.

Большинство документов в настоящее время передается через МФЦ. Отличий в их перечне не существует. Через МФЦ ждать, пока зарегистрируют переход права собственности, дольше. Это объясняется тем, что сотрудники МФЦ передают документы в Росреестр. Это занимает несколько дней.

С точки зрения организационно-правового статуса, российское население делится на граждан и юридических лиц. Каждая из этих категорий вправе обратиться в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Но комплект документов для представления его на регистрацию, будет разный:

заявление;
паспорт;
доверенность, заверенная нотариально, если от лица человека совершает юридические действия его представитель;
документ правоподтверждающего характера: по нему судят о том, что земельный участок или другая недвижимость принадлежат владельцу;
договор купли-продажи (3 экз.);
квиток об оплате государственной пошлины.

Перечень документов не исчерпывающий. В зависимости от характера сделки, он может быть дополнен. Полный список уточняется в Росреестре или в МФЦ.

Пример: Если продавец земельного участка состоит в официальных брачных отношениях, то предмет торга выступает их совместно нажитым имуществом. Поэтому в перечень документов необходимо включить письменное согласие второй половины на отчуждение совместно нажитой собственности.

Организации или компании. Если стороной договора выступает компания, то кроме документов на земельный участок и договора купли-продажи необходимо представить:

паспорт человека, представляющего интересы юридического лица на основании доверенности;
приказ о назначении генерального директора, если он действует в правоотношениях от лица организации;
акт приема-передачи участка земли.

Перечень документов также не является исчерпывающим. В некоторых случаях необходимо их уточнять в Росреестре или в МФЦ.

При готовности покупателя обе стороны заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась как можно быстрее. Это можно понять: продавец хочет получить свои деньги, а покупатель – участок земли. Если продавец затягивает сделку, не собирает необходимые документы, это повод задуматься над тем, насколько он добросовестно себя ведет в правоотношениях.

Если документы, которые необходимы для сделки, не готовы, сторонам целесообразно составить договор купли-продажи в предварительном порядке. В соглашении указать предполагаемую дату готовности документов.

Сделка по недвижимости – это всегда риски для покупателя. Для того чтобы их минимизировать и не стать жертвой мошенничества, необходимо провести ряд простых действий:

Снять копии с документов, которые предоставлены продавцом. А также переписать все данные с них.
Потребовать от продавца расширенную выписку из ЕГРН. В ней содержатся данные о земельном наделе за последние 20 лет. Важно: там указаны обременения.
Можно попросить продавца о предоставлении второго документа, кроме паспорта. Например, это могут быть водительские права.
Если от имени владельца земельного участка действует его представитель, можно попросить встречи с самим собственником.

Если покупатель сомневается, что он самостоятельно сможет провести экспертизу представленных продавцом документов, то лучше доверить эту миссию юристам.

Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2021 год

В зависимости от особенностей недвижимости, условий приобретения дома, количества проживающих в нем, пакет документов для продажи дома может быть разным. Но есть базовые документы, которые продавец обязательно должен подготовить для сделки купли-продажи.

Перечень бумаг представлен ниже:

гражданский паспорт владельца недвижимости;
кадастровый паспорт на объект;
технический паспорт;
выписка из домовой книги;
документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (например, договор купли-продажи, дарения и т. д.).

Если у собственника жилого дома нет кадастрового паспорта, то для его получения нужно обратиться в Кадастровую палату или в МФЦ. Технический паспорт оформляется в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости. Выписка из домовой книги, где указано количество прописанных в доме лиц, берется в МФЦ.

Если жилой дом является совместно нажитым имуществом супругов, то несмотря на то, на кого из супругов он был оформлен, для правильного оформления сделки хозяин недвижимости должен дополнительно принести:

свидетельство о браке;
брачный контракт (если супруги его составляли);
письменное согласие второго супруга на проведение сделки купли-продажи. Это согласие обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Важно отметить, что если дом достался одному из супругов по завещанию или путем заключения договора дарения уже тогда, когда человек состоял в браке, то в таком случае не распространяется правило обязательной подачи письменного согласия второго супруга.

В этом случае дом будет считаться полноценной собственностью лишь одного супруга и с подаренной или завещанной недвижимостью он может распоряжаться только по своему усмотрению.

Если домом владеет несколько собственников и у каждого есть своя выделенная доля, тогда можно продать свою долю либо же получить согласие от всех собственников и продать дом целиком.

В этом случае необходимо к основному пакету документов предоставить гражданские паспорта всех собственников выделенных долей и их согласие на проведение сделки.

Если человек намерен продать свою долю, то по закону он вначале должен предложить ее другим совладельцам. Если же они не захотят покупать его долю, тогда уже тот может выставить ее на продажу.

Для подтверждения того факта, что доля действительно предлагалась другим сособственникам, заинтересованное лицо должно отправить каждому сособственнику заказное письмо с уведомлением о своих планах реализовать долю дома, а также предложение купить часть дома по конкретной цене.

Уточните дату постройки и срок владения домом;
Узнайте о планах развития территории;
Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Разрешение на строительство;
Акт ввода дома в эксплуатацию;
Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
Нотариальное согласие супруга на продажу;
Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
Подписывают договор на каждой странице;
Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как купить дачу или загородный дом: пошаговая инструкция

Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:

Гражданский кодекс РФ;
Земельный кодекс РФ.

Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ (действует до 01.01.2020 г.), который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:

при покупке земли у юридического лица;
в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.

1. Чтобы не получить вместе с землей головную боль, следует внимательно ознакомиться с документами о собственности, это необходимо:

для выяснения, является ли лицо собственником на самом деле;
для того, чтобы знать, что участок земли не находится в аресте или обременении.

Для выяснения этих обстоятельств потребуется изучить выписку из ЕГРН на конкретный интересующий надел.

Заказ выписки из ЕГРН в виде электронного документа является самым удобным способом. Рекомендуем сервис на этой странице, присылает готовый документ в течение от нескольких минут до 3 часов.

Документ имеет электронную подпись регистратора (ЭЦП), подтверждающую достоверность сведений, полученных из официального источника. Для получения выписки потребуется заплатить госпошлину в размере 250 рублей.

Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:

удостоверение личности продавца;
правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
межевой и кадастровый планы;
справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.

При покупке земли у юридического лица, проверьте его на официальном сайте ФНС и запросите уставные документы.

Выписка из ЕГРН дает четкое представление о выносе границ земельного участка и подтверждает, что пройден процесс межевания. Поэтому требуйте у продавца этот документ, а для проверки границ на местности можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Только убедившись, что все документы в порядке, можно приступать к составлению и подписанию договора купли-продажи.

Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:

1. Поиск надела от собственника.

Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.

2. Осмотр участка перед покупкой.

Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.

Как продать дом с земельным участком

Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Инструкция по покупке дома без посредников

Ключевым документом, удостоверяющим факт продажи дома, является договор купли-продажи. Чтобы избежать разного рода затруднений и неприятных последствий, договор следует заверить у нотариуса.

Непосредственно для заключения договора стороны должны располагать следующими документами:

паспортами или иными документами для удостоверения личности, утвержденными соответствующими законодательными нормативами;
номерами налогоплательщиков (ИНН – Идентификационный Номер Налогоплательщика);
Понадобится свидетельство о праве собственности на домнотариально удостоверенной доверенностью на представителя, если таковой привлекается кем-либо из участников сделки для представления своих интересов;
документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности в отношении предмета договора. В качестве таковых рассматриваются следующие бумаги: документы о наследовании, праве владения домом, покупке заложенного/арестованного имущества на соответствующих торгах, дарения, разного рода судебные постановления, подтверждающие факт перехода права собственности на дом, мировые соглашения и т.д.;
правоустанавливающие документы на земельный участок, если сведения о полномочиях распоряжения таковым не приведены в правоустанавливающих документах непосредственно на дом. В качестве подобных документов рассматриваются следующие бумаги: свидетельство о владении, госакт и т.п.; Технический паспорт дома
техпаспорт из БТИ;
нотариально удостоверенное соглашение каждого собственника на продажу дома, если таковые имеются помимо продавца;
кадастровый паспорт на участок (подается при необходимости);
документ с перечнем граждан, зарегистрированных в продаваемом доме;
разрешения со стороны органов опеки, если в доме прописаны граждане с неполной дееспособностью либо несовершеннолетние лица;
документ с указанием оценочной стоимости предмета сделки. Выдается соответствующей экспертной организацией.

Кадастровый паспорт земельного участка

Перечень документов может дополняться в зависимости от особенностей конкретной сделки. Наиболее распространенные ситуации и рекомендации по действиям в каждой из них приведены в таблице.

Таблица. Дополнительные документы для продажи дома

ОбстоятельстваНеобходимые документы и пояснения

В качестве правоустанавливающего документа подается биржевое соглашение о купле-продаже	В документе обязательно должна присутствовать отметка о регистрации права собственности.Дополнительно в большинстве ситуаций требуется наличие судебного постановления, свидетельствующего о действительности упомянутого договора.
В сделке принимает участие юридическое лицо	В пакет документов включается соответствующая правоустанавливающая документация.
Продавец замужем/женат	В перечень документов включается нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга, если дом является общей собственностью.Дополнительно в пакет документов включается свидетельство о браке.
Дом в ипотеке	Предварительно продавец должен получить разрешение на проведение сделки со стороны кредитора. При этом продажа дома возможна лишь, если подобное обстоятельство предусмотрено в ипотечном договоре.
Продается часть дома	В соответствии с актуальными законодательными нормативами, перед продажей своей доли недвижимости владелец должен предварительно предложить купить ее всем остальным участникам долевой собственности. Право продажи доли стороннему гражданину появится у владельца, только если все остальные собственники откажутся воспользоваться возможностью преимущественного выкупа. В подтверждение у продавца должны присутствовать соответствующие заявления, заверенные нотариусом.

Чтобы процедура продажи дома прошла без лишних затруднений, продавцу нужно ознакомиться с несколькими дополнительными рекомендациями.

Во-первых, по возможности владельцу следует воздерживаться от предъявления судебных постановлений или ссылок на соответствующие распоряжения в качестве правоустанавливающих документов при наличии других подходящих бумаг. Неосведомленного покупателя судебные решения, как правило, настораживают и отпугивают. Советы для тех, кто продает дом

Во-вторых, не рекомендуется требовать у покупателя деньги до момента госрегистрации перехода права собственности, если иное не предусмотрено положениями заключенного договора купли-продажи или соответствующими законодательными нормативами.

Купля-продажа – это сделка, включающая в себя ряд последовательных действий:

Заключение соглашения. Оно всегда составляется в форме письменного документа, ратифицируется сторонами. Если условие не соблюдено, сделка не считается действительной.
В договоре отражаются его обязательные условия. Без этого она также недействительна. Особое внимание следует уделить характеристикам земельного участка:

местонахождение;
площадь;
ВРИ;
категория земель;
номер по кадастру.

Кроме того, в договоре отражаются дополнительные условия. Например, важны данные о порядке взаиморасчетов между сторонами. Договор составляется в 3 экземплярах. По одному – в Росреестр, и для каждой их сторон.

Пакет собранных документов передается в Росреестр. Фактическая передача возможно несколькими способами:

личное посещение Росреестра;
отправление пакета через почту заказным письмом с уведомлением о вручении;
передача документов на сайте регистрирующего органа.

Регистрация – эта услуга, предоставляемая от имени государства. Соответственно, за нее нужно платить. Это государственная пошлина, взимаемая с населения. Ее размер зависит от вида разрешенного использования земельного надела.

ЛПХ	Огородничество	Садоводство	ИЖС	с/х
350 руб.	350 руб.	350 руб.	350 руб.	350 руб.

Для остальной категории земель пошлина составляет 2000 рублей.

Заполняя ДКП жилого дома с ЗУ стороны обязаны согласовать между собой все существенные условия договора. ГК РФ предусмотрены следующие существенные условия, который должны быть обозначены в составляемом документе:

1) Предмет договора. То есть, стороны обязаны обозначить в данном разделе сведения об объектах (в нашем случае – дома и земельной делянки), подлежащих передаче покупателю, с указанием:

Идентификационных признаков каждого объекта.
Места размещения.
Целевого назначения земли.
Инвентаризационного номера.
Площади, численности комнат, а также сведений о регистрации права собственности в Росреестре.

Покупатель вместе с правами на дом получает и права на ЗУ, на котором он размещен. Если продавец не является владельцем ЗУ, оформление ДКП дома выполняется без согласия владельца ЗУ.

Примечание. Сведения о правоустанавливающих документах продавца рекомендуется отображать в виде приложений к соглашению.

Если на земельном участке стоит дом и прочие строения, тогда они продаются вместе с земельным участком, что указывается в договоре.

Бывают случаи, что недвижимость, находящаяся на земельном участке юридически не оформлена (существует только по факту, а на кадастровом учете не стоит). Тогда здесь стоит понимать, что обязанности по оформлению такой недвижимости ложатся на плечи покупателя после покупки земельного участка. Такую недвижимость в договоре не отражают, так как она является самовольной постройкой.

Если на дом имеются правоустанавливающие документы, тогда в договоре купли продажи будет фигурировать и дом, и участок. По желанию стоимость можно указать за каждый объект в отдельности или общую.
При покупке земельного участка с домом, помимо документов на участок для регистрации перехода прав также требуются:

Выписка ЕГРН на дом;
сведения о собственниках.

То есть, перечень документов для продажи дома с земельным участком в 2021 году пополняется сведениями о доме. В документации должны быть отражены его технические характеристики и адрес.

С каждым годом требования к учету недвижимости меняется. Это отражается на документации. Постепенно данные приобретают электронный формат и зачастую бумажные распечатки не требуются. Не за горами то время, когда мы вовсе откажемся от бумаг.

Люди владеют недвижимостью годами и десятилетиями, в течение которых меняются требования к форме и видам документов. Поэтому в каждом конкретном случае для регистрации перехода прав могут потребоваться разные виды документов (акты, справки, свидетельства, выписки), которые были приняты на момент их выдачи.

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.