Проводки при продаже недвижимого имущества
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проводки при продаже недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.
В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).
Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).
Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.
Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.
Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.
А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.
По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.
Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:
- выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
- сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.
Например, если продавец, применяющий ОСНО, продает объект фирме, применяющей ЕСХН, и при этом сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за календарный год превысила 1 млрд руб., то в таком случае сделка будет считаться контролируемой.
Если же объект продается иностранному лицу, то здесь действуют уже иные критерии. Суммовой порог по доходам в данном случае ниже – 60 млн руб. И при этом иностранный покупатель не обязательно должен считаться взаимозависимым лицом (в целях признания сделки контролируемой). Например, если он зарегистрирован в государстве, включенном в Перечень офшорных зон, утв. Приказом Минфина России от 13.11.2007 № 108н, то сделка с ним будет приравнена к сделке с взаимозависимым лицом. Соответственно, при превышении порога в 60 млн руб. сделка будет считаться контролируемой.
Таким образом, в большинстве своем сделки по продаже недвижимости не считаются контролируемыми.
Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:
- У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
- Сумма выручки от продажи известна.
- Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
- Покупатель получил право собственности на объект.
- Траты на операцию можно установить однозначно.
Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.
Фирма-продавец выполняет следующие проводки:
- ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
- ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
- ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
- ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
- ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
- ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.
В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.
Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:
- Направлены бумаги на регистрацию.
- Недвижимость введена в эксплуатацию.
Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:
- На основании общего срока полезной эксплуатации.
- Остаток срока.
Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:
- ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
- ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
- ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
- ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.
Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.
С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.
В законодательстве закреплены ситуации, в которых без оценки не обойтись. Самые распространенные из них посмотрите в таблице ниже.
| Ситуация | Основание |
| Компания собирается приватизировать, арендовать или купить объект, принадлежащий государству | Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ |
| Организация передает объект в залог в рамках кредитования | Пункт 1 статьи 339 ГК РФ; пункт 3 статьи 70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ |
| Компания получает имущество в качестве взноса в уставный капитал | Пункт 3 статьи 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ; пункт 1 статьи 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ |
| Предприятие банкротится | Статьи 111, 129, 130, 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ |
Провести оценку своего имущества компания может в любой момент и по собственной инициативе. Ведь иногда это выгодно. Допустим, руководство решило продать актив. В таких ситуациях, чтобы не прогадать с ценой, можно нанять оценщика, который назовет реальную стоимость.
Или, скажем, требуется оценить сумму ущерба от пожара. Страховая компания ведь может занизить убытки. Тогда и компенсация будет меньше реальных потерь. Поэтому надежнее попросить оценщика определить размер ущерба. И уже с этой суммой идти в страховую.
Ту сумму, которую вы заплатили специалисту за оценку имущества, нужно учесть в расходах по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н). Затраты отразите по счету 26 «Общехозяйственные расходы»:
ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60
— отражена задолженность по услугам оценщика;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— перечислена оплата оценщику по договору.
Если специалиста вы привлекли, чтобы определить стоимость актива перед продажей, то в бухучете стоимость услуг отразите в составе прочих расходов, связанных с продажей основных средств. Не списывайте затраты со счета 26 до того момента, пока не продадите имущество.
А в налоговом учете потраченные на оценку имущества деньги относите к прочим расходам. Право на это дает подпункт 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом ориентируйтесь на день подписания акта оказанных услуг (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Правда, нужно учесть особенности каждой конкретной ситуации. Все зависит от того, по какой причине потребовалось оценить имущество. Допустим, сначала хотели продать оборудование, провели оценку. А потом руководство компании решило, что выгоднее оставить объект. Тогда расходы на услуги оценщика вы учтете в составе внереализационных.
Во-первых, ваш оценщик должен быть специалистом, который состоит в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Чтобы убедиться в его статусе, можно обратиться в Росреестр. Там вам выдадут выписку из Государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков. Если оценщик состоит в этой компании, то претензии инспекторов в этой части исключены. Если имущество оценит специалист, который не является членом саморегулируемой организации, налоговики могут снять расходы.
Во-вторых, надо подтвердить, почему компания привлекает оценщика по собственной инициативе. Необходимость этого можно обосновать выгодой от сделки. К примеру, чтобы не прогадать при продаже дорогостоящего актива или чтобы налоговики не посчитали стоимость заниженной. Ведь зачастую неопытному специалисту сложно оценить рыночную стоимость объекта с учетом всех его специфических характеристик.
В-третьих, обязательно подтверждать намерение совершить сделку с оцененным имуществом, если она не состоялась. Допустим, компания собирается продать актив и наняла оценщика, чтобы тот определил его стоимость. Но в итоге руководство отказалось от продажи. И сделку отменили. Даже в этом случае компания может учесть расходы на услуги оценщика при расчете налога на прибыль. А чтобы показать инспекторам, что организация была намерена продать имущество, запаситесь документами.
Оформите приказ руководителя. В нем напишите, что нужно рассмотреть вариант продажи имущества. Дальше можно создать комиссию, которая оценит все «за» и «против». Итоговым документом будет акт, в котором прописывают, что продавать имущество нецелесообразно и будет гораздо выгоднее эксплуатировать его дальше.
Еще до того, как вы заключите договор со специалистом, нужно составить задание на оценку.
Во-первых, этот документ нужен оценщику, чтобы понять, чего вы от него хотите. А во-вторых, налоговики смогут сопоставить задание с отчетом специалиста и убедиться, что деньги компания потратила на то, что действительно планировала.
В задании подробно опишите имущество, которое нужно оценить, а также цели и сроки такой процедуры. Кроме того, определите вид стоимости имущества — рыночная, ликвидационная и т. д. К примеру, учредитель безвозмездно передал компании автомобиль. Учесть его нужно по рыночной стоимости.
Рассчитать ее как раз поможет независимый оценщик. Или другая ситуация: компания находится в процедуре банкротства. Нужно определить ликвидационную стоимость предприятия — она будет однозначно ниже рыночной.
Но это еще не все обязательные сведения. В пункте 17 Федерального стандарта оценки № 1 (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256) прописан перечень тех данных, которые следует отразить в задании на оценку. К ним относятся объект оценки и имущественные права на него, цель оценки и т. д. А в дальнейшем, когда вы окончательно определитесь с оценщиком, техническое задание пойдет как приложение к договору (см. образец ниже).
В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ закреплен перечень сведений, которые должны быть в договоре с оценщиком. Это:
- описание объекта оценки;
- вид стоимости имущества (способ оценки);
- размер денежного вознаграждения специалиста;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и местонахождение этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будет использовать оценщик;
- размер, порядок и основания дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Если вы заключили договор с саморегулируемой организацией, то проверьте также, чтобы в тексте соглашения были прописаны сведения о специалисте, который будет проводить оценку.
Кстати, наверняка у оценщика, к которому вы обратитесь, уже есть шаблон такого договора. Поэтому достаточно проверить, чтобы в нем были все нужные сведения.
Итоговый документ по оценке имущества — это отчет специалиста. В нем оценщик укажет стоимость объекта. Все параметры, которые должны быть в отчете, прописаны в статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ. Вот несколько важных моментов, которые надо проконтролировать. Когда получите документ, убедитесь, что в нем есть ссылка на основной договор. Проверьте дату отчета. И указана ли дата, на которую проведена оценка. Сам отчет должен быть прошит, а его листы пронумерованы. На документе помимо подписи оценщик поставит или свою личную печать или штамп компании, с которой у него заключен трудовой договор.
Кстати, отчет можно составить и в электронном виде. Но безопаснее, чтобы он был подписан квалифицированной электронной подписью. С неквалифицированной подписью налоговики могут признать отчет ненадлежащей первичкой (письмо Минфина России от 23 января 2013 г. № 03-03-06/1/24).
Если в отчете специалист подробно расписал результат оценки, то акт выполненных работ оформлять не нужно. Само собой, в отчете должны быть все обязательные реквизиты для первички. Также убедитесь, что в документе значатся реквизиты оценщика и стоимость его услуг.
Отражение проводкой выручки от продажи основного средства
У организации могут возникнуть самые разные причины по продаже основного средства. Основными из них являются:
- Если оборудование вскоре может выйти из работы и его легче продать, чем починить;
- Оборудование устарело;
- Предприятию срочно нужны деньги.
Реализация ОС является отличным решением при продаже основных средств, особенно в том случае, когда оно не используется на производстве или не служит в управленческой сфере организации.
С учетом этого бухгалтерские проводки возможно увидеть по-другому:
| Дт | Кт | Сумма | Документ | Описание |
| 62.01 (76.05) | 91.01 | С НДС | акт приема-передачи объекта OC; | Договорная стоимость c НДС |
| 91.02 | 68.01 | НДС | договор купли-продажи | Договорная стоимость c НДС |
| 01.09 | 01.01 | Без НДС | счет-фактура | Списание первоначальной стоимости ОС |
| 02.01 | 01.09 | Без НДС | счет-фактура | Списание начисленной амортизации ОС |
| 91.02 | 01.09 | Без НДС | счет-фактура | Списание остаточной стоимости объекта |
| 91.02 | 60.01(76.05) | Без НДС | счет-фактура | Списание затрат |
| 19.01 | 62.01(76.05) | НДС | документы о расходах, связанных с продажей ОС | Сумма НДС по затратам |
| 91.01 | 99.09 | Без НДС | счет-фактура | Прибыль от продажи объекта |
| 51 | 62.01(76.05) | С учетом НДС | счет-фактура | Получена оплата |
Как отразить реализацию списанных ОС
Причиной реализации списанных основных средств(годных частей, металлолома и т.д.) может являться нерентабельность их последующего использования.
По приказу начальства назначается комиссия, которая проводит решение о реализации того или иного средства.
Порядок деятельности данной комиссии может осуществляться другим приказом или учетной политикой предприятия.
Результаты проверки записываются в Акт, который подтверждает нецелесообразность будущего использования запасных частей.
Проводки:
| Дт | Кт | Сумма | Документ-основание | Описание |
| 62.01 | 91.01 | С учетом НДС | Акт о списании ОС | Сумма, причитающаяся с покупателя (с учетом НДС) |
| 91.02 | 68.02 | НДС | Акт о начислении ОС | Начислен НДС |
| 01.09 | 01.01 | Без НДС | Акт о списании ОС | Списывается первоначальная стоимость |
| 02.01 | 01.09 | Без НДС | Акт о списании ОС | Списывается амортизация |
| 91.02 | 01.09 | Без НДС | Акт о списании ОС | Списывается остаточная стоимость |
Порядок учета ОС в бухгалтерском учете регламентирован ПБУ 6/01 и разъяснен в Методических указаниях по бухгалтерскому учету ОС, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.
Прежде чем продать ОС, необходимо определить его остаточную стоимость. Для этого можно воспользоваться формулой:
Ск = Сп – ∑А,
где: Ск — остаточная стоимость ОС;
Сп — первоначальная (восстановительная) стоимость ОС (сальдо счета 01);
∑А — сумма амортизации (сальдо счета 02).
Проводки по продаже основных средств будут следующими:
- Дт 62 Кт 91 — выручка от реализации ОС;
- Дт 91 Кт 68 — НДС;
- Дт 01 (выбытие) Кт 01 — списана первоначальная стоимость ОС;
- Дт 02 Кт 01 (выбытие) — списана сумма накопленной амортизации;
- Дт 91 Кт 01 (выбытие) — остаточная стоимость включена в состав расходов.
Пример 1
30.05.2018 ООО «Омега» решило продать недвижимое имущество за 770 000 руб. Первоначальная стоимость равна 743 327 руб. Данное ОС было приобретено в декабре 2015 года. Срок службы — 9 лет. Сумма амортизации (при линейном методе) составит 199 597,07 руб. (82 591,89 руб. за 2016 год + 82 591,89 руб. за 2017 год + 34 413,29 руб. за 2018 год).
Проводки:
- Дт 62 Кт 91 — 770 000 руб. (отражена выручка от продажи станка);
- Дт 91 Кт 68 — 117 457,63 руб. (начислен НДС);
- Дт 01 (выбытие) Кт 01 — 743 327 руб. (списана первоначальная стоимость ОС);
- Дт 02 Кт 01 (выбытие) — 199 597,07 руб. (списана амортизация);
- Дт 91 Кт 01 (выбытие) — 543 729,93 руб. (остаточная стоимость включена в расходы).
С нюансами выбытия основных средств в бухгалтерском учете вы можете ознакомиться .
Реализация ОС сопровождается подготовкой стандартного пакета документов, таких как:
- товарная накладная (ТОРГ-12);
- счет-фактура;
- товарно-транспортная накладная;
- акт приема-передачи (по форме ОС-1, ОС-1а при продаже недвижимости).
При этом в актах необходимо поставить дату фактического получения покупателем объекта ОС.
Актуальный бланк формы ОС-1 см. в статье «Унифицированная форма № ОС-1 — Акт о приеме-передаче ОС».
Либо оформить универсальный передаточный документ (УПД).
Также необходимо внести соответствующие пометки в инвентарную карточку (по форме ОС-6).
Порядок ее заполнения вы найдете в статье «Унифицированная форма № ОС-6 — бланк и образец».
ВАЖНО! При продаже недвижимости моменты возникновения дохода в бухгалтерском и налоговом учете (далее — БУ и НУ) отличаются. В БУ это дата госрегистрации прав на владение объектом покупателем (п. 12 ПБУ 9/99), в НУ — момент подписания акта приема-передачи (п. 3 ст. 271 НК РФ).
В связи с возникающими временными разницами продавец имеет право исключить объект из базы для расчета налога на имущество. То есть переданное, но еще не оформленное на покупателя ОС необходимо исключить из состава ОС (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74052, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).
Пример 2
При условиях предыдущего примера предположим, что право владения недвижимым объектом ОС перешло к покупателю 23.06.2018. Тогда проводки будут выглядеть следующим образом:
|
Дата |
Дт |
Субсчет |
Кт |
Субсчет |
Сумма (руб.) |
Операция |
|
Выбытие |
743 327 |
Списана первоначальная стоимость переданного объекта |
||||
|
Выбытие |
199 597,07 |
Списана амортизация переданного объекта недвижимости |
||||
|
Переданные объекты недвижимости |
Выбытие |
543 729,93 |
Исключение из состава ОС |
|||
|
770 000 |
Выручка от продажи ОС |
|||||
|
117 457,63 |
НДС |
|||||
|
Переданные объекты недвижимости |
543 729,93 |
Списана в расходы стоимость ОС |
Как оформить списание основных средств, читайте в статье «Документальное оформление списания основных средств».
Отражение продажи ОС в НУ имеет особые нюансы. Перед продажей также необходимо определить остаточную стоимость продаваемого объекта.
При применении линейного способа амортизации в общем случае остаточная стоимость определяется так же, как и в бухгалтерском учете. Остаточная стоимость считается как разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью и начисленной амортизаций.
При применении нелинейного метода амортизации остаточная стоимость определяется по формуле (п. 1 ст. 257 НК РФ):
Ск = Сп × (1 – 0,01 × k)n,
где: Ск — остаточная стоимость;
Сп — первоначальная (восстановительная) стоимость;
n — число полных месяцев, прошедших со дня включения указанных объектов в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) до дня их исключения из состава этой группы (подгруппы);
k — норма амортизации (в том числе с учетом повышающего (понижающего) коэффициента), применяемая в отношении соответствующей амортизационной группы (подгруппы).
Особенности в определении остаточной стоимости в налоговом учете возникают в случае, если при принятии объекта к учету ОС была применена амортизационная премия:
- В этом случае вместо показателя первоначальной стоимости используется показатель стоимости, по которой это основное средство был включено в состав амортизационной группы, то есть по первоначальной стоимости за вычетом учтенных расходов на капитальные вложения (амортизационной премии, п. 1 ст. 257, п. 9 ст. 258 НК РФ).
- Остаточная стоимость основного средства для целей налогообложения увеличивается на сумму амортизационной премии, если одновременно соблюдаются следующие условия (подп. 1 п. 1 ст. 268):
- основное средство было принято к учету по первоначальной стоимости, уменьшенной на величину амортизационной премии;
- основное средство реализуется взаимозависимому лицу раньше, чем прошло 5 лет с момента его ввода в эксплуатацию.
Пример 3
Продолжим пример. Предположим, что ООО «Омега» при приобретении недвижимости применило амортизационную премию в размере 30%, т. к. данный объект недвижимости относится к 5-й амортизационной группе и в расходы можно принять до 30%. Недвижимость продана не взаимозависимому лицу. Тогда остаточная стоимость продаваемого объекта в НУ составит 380 611 руб.
Расчет остаточной стоимости реализованного объекта недвижимости в налоговом учете
- Недвижимость учтена в составе амортизационной группы по стоимости:
743 327 – 743 327 × 30% = 520 329 руб.
- Амортизация с января 2016 по май 2018 года составит:
520 329 / 108 × 29 = 139 718 руб.,
где: 108 — срок полезного использования;
29 — число месяцев начисления амортизации.
3. Остаточная стоимость реализованной недвижимости составит:
520 329 – 139 718 = 380 611 руб.
Соответственно, при расчете прибыли в расходы можно включить только 380 611 руб. 30.05.2018. Поскольку цифры в БУ и НУ разные, для НУ необходимо вести дополнительные налоговые регистры.
Также особенности продажи основных средств с убытком в налоговом учете рассмотрены в статье «Отражение продажи ОС с убытком в налоговом учете (нюансы)».
Так как продажа ОС — обычная реализация, то и НДС нужно исчислять по ставке 18% от стоимости операции.
ВАЖНО! Если ОС использовалось в деятельности, не подпадающей под ОСНО, и при покупке входящий налог не был принят к вычету, при реализации данного объекта НДС рассчитывается по процентной ставке 18/118 с расхождения между ценой и остаточной стоимостью объекта (письмо Минфина России от 26.03.2012 № 03-07-05/08).
Если по основному средству был применен инвестиционный налоговый вычет, то при продаже такого основного средства до истечения срока его полезного использования вычет будет восстанавливаться с доплатой налога и пеней.
О применении инвестиционного налогового вычета смотрите наши публикации:
- «Инвестиционный налоговый вычет — новая возможность оптимизации налога на прибыль»;
- «Отказ от инвестиционного вычета невыгоден».
Если компания применяет УСН, моментом признания дохода будет день прихода денежных средств (далее — ДС) на расчетный счет фирмы (то есть учет ведется кассовым методом).
Плательщики УСН не исчисляют остаточную стоимость при продаже ОС, поскольку они не начисляют амортизацию в налоговом учете. Стоимость ОС, приобретенных в период действия УСН с объектом «доходы минус расходы», включается в состав расходов в течение отчетного года с момента ввода в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Особенности продажи ОС на УСН смотрите в статье «Продажа автомобиля при УСН «доходы минус расходы» (нюансы)».
Как проводится учет объектов недвижимости
Если в итоге сделки фирма получает убыток, то в БУ данный факт отражается сразу в момент продажи и заключительными оборотами месяца выводится как финансовый результат проводкой: Дт 99 Кт 91.
При общей системе налогообложения в НУ убыток от реализации необходимо будет включать в состав расходов одинаковыми долями в течение рассчитанного временного промежутка. Чтобы рассчитать данный период, можно воспользоваться формулой, приведенной в п. 3 ст. 268 НК РФ:
М = Си – Сф,
где: М — период, в течение которого убыток будет признаваться в расходах (мес.);
Си — установленный срок полезного использования (мес.);
Сф — реальный период использования ОС от месяца начала амортизации по месяц продажи включительно (мес.).
Если же при исчислении амортизационной премии фирма применяла повышающие или понижающие коэффициенты, предусмотренные ст. 259.3 НК РФ, период учета убытка необходимо скорректировать. Для этого срок полезного использования умножается на повышающий/понижающий коэффициент.
В результате срок, в течение которого убыток от реализации основных средств будет учитываться при исчислении налога на прибыль, будет уменьшен в случае применения повышающего коэффициента (письмо Минфина России от 04.08.2009 № 03-03-06/1/511) и увеличен в случае применения понижающего коэффициента (письмо Минфина России от 23.11.2011 № 03-03-06/2/180).
Пример 4
Си = 49 месяцев. Амортизация исчислялась ускоренным вдвое способом. Сф = 18 месяцев.
Тогда:
М = (49 / 2 – 18) = 6,5.
Таким образом, убыток в НУ необходимо включать в течение 7 месяцев, т. к. полученное значение нужно округлить в сторону увеличения. Если же в результате получилось нулевое или минусовое значение, значит, убыток можно закрыть единовременно в день реализации ОС (письмо Минфина России от 12.07.2011 № 03-03-06/1/417).
Когда основное средство перестает быть нужным в деятельности компании, от него можно избавиться. Невостребованное имущество, которое висит на балансе, выгоднее перевести в живые деньги.
Возможно, оборудование морально устарело. Или основное средство оказалось ненужным из-за смены направления деятельности. Причины тут не важны. Руководство компании скорее всего решит продать такой объект, если он еще в рабочем состоянии. Рассмотрим, как отразить такую операцию в учете и какие важные детали при этом не упустить из виду.
Продажу основных средств оформите типовыми документами или же используйте самостоятельно разработанные формы. В последнем случае главное, чтобы в бланках были все необходимые реквизиты. Какую бы форму вы не использовали – типовую или самостоятельно разработанную, руководитель должен ее утвердить.
Со следующего месяца после того, в котором основное средство выбыло (т. е. вы списали его со счета 01), прекратите начислять по нему амортизацию (п. 22 ПБУ 6/01).
Этот порядок распространяется и на недвижимость, которую передали покупателю раньше, чем переход право собственности на нее зарегистрировали в Росреестре. Данную точку зрения подтверждает письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085.
В бухучете выбытие имущества из состава основных средств отразите на счете 01. Для этого можно открыть отдельный субсчет «Выбытие основных средств». По дебету этого счета отразите первоначальную (восстановительную) стоимость основного средства, по кредиту – сумму амортизации, начисленную за период его эксплуатации:
Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;
Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.
В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость основного средства.
Проверить данные поможет формула:
| Остаточная стоимость основного средства | = | Первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства | – | Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации |
Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов (счет 01).
Продажа основного средства в 1С 8.3 — пошаговая инструкция
Если здание, сооружение передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме ОС-1а объекты перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана остаточная стоимость выбывающего основного средства, право собственности на который подлежит госрегистрации.
НДС при передаче недвижимости до госрегистрации начисляют, не дожидаясь перехода права собственности (п. 3 и 16 ст. 167 НК РФ).
В бухучете налог отражайте в особом порядке. Используя счет 76. Откройте к нему субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую зарегистрован».
При передаче недвижимости до госрегистрации сделайте такую запись:
Дебет 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС по товарам (продукции), право собственности на которые переходит к покупателю в особом порядке.
После того как право собственности зарегистрируют, начисленный НДС спишите в дебет счета 91-2:
Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован»
– отражен НДС с выручки от реализации.
Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:
- счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
- счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.
Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю. Для недвижимости это момент, когда право собственности зарегистрировано. Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).
Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость проданного основного средства и другие затраты, связанные с продажей. Например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.
Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).
Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).
Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.
Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
При отражении доходов и расходов от продажи основного средства делайте проводки:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС при реализации основного средства (если деятельность организации облагается НДС);
Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»)
– отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);
Дебет 91-2 Кредит 10 (60, 69, 70, 76…)
– учтены в составе прочих расходов затраты, связанные с продажей основного средства (например, расходы на услуги оценщика, транспортные расходы и т. п.);
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по затратам, связанным с продажей основного средства.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.
Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признают убытком. В бухучете сумму убытка относят к расходам текущего периода и включают в прочие расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99).
Ситуация: как отразить в бухучете продажу объекта капитальных вложений, если он не введен в эксплуатацию и числится на счете 08?
Плату за объект отразите в составе прочих доходов. Капитальные же вложения на создание объекта отразите в прочих расходах.
Дело в том, что доходы от выбытия активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции и товаров, нужно включать в состав прочих доходов. Стоимость же объекта, который не был введен в эксплуатацию, при продаже надо признавать прочим расходом.
Сделайте следующие проводки:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации объекта;
Дебет 91-2 Кредит 08
– стоимость объекта учтена в составе прочих расходов.
Такой порядок прямо установлен пунктом 7 ПБУ 9/99, пунктом 11 ПБУ 10/99 и следует из Инструкции к плану счетов.
Ситуация: как отразить в бухучете реализацию основного средства, списанного с учета (например, как морально устаревшее)? Организация списала основное средство с учета, а затем решила продать.
Плату за объект отразите в составе прочих доходов. Если же при списании основного средства были выявлены запчасти или материалы, их стоимость отразите в прочих расходах.
Доходы от выбытия активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции и товаров, нужно включать в состав прочих доходов. Такой порядок установлен пунктом 7 ПБУ 9/99.
Стоимость самого объекта уже была списана, когда его учитывали в составе основных средств. Однако, если выбывающее имущество содержит материалы (запчасти), пригодные к дальнейшему использованию, их необходимо отразить в бухучете по рыночной цене, то есть по стоимости, которая может быть получена в результате продажи этого имущества (п. 9 ПБУ 5/01).
Если на момент списания основного средства стоимость полученных ценностей определить не удалось, ее нужно установить на момент реализации. И тогда элементы, оставшиеся после списания основного средства, нужно оприходовать на баланс как материалы или товары:
Дебет 10, 41 Кредит 91-1
– отражена стоимость материалов, полученных при списании основного средства.
При реализации имущества на сторону в учете сделайте проводку:
Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена выручка от продажи имущества;
Дебет 91-2 Кредит 10, 41
– списана рыночная стоимость реализованного имущества.
Об этом говорится в пункте 7 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.
Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:
- Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
- Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.
Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:
- Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
- Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.
Если объект больше не нужен, то его можно продать. Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.
В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.
Продажа недвижимости отражение в бухгалтерском учете
Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.
При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)
Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.
Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:
ДТ 19 – КТ 60
Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:
ДТ 01 – КТ 08
Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):
Д 20 (23,25,26…) – КТ 02
Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.
Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.
В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.
При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости
ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации
ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)
ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация
ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость
Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.
Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:
ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)
Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:
ДТ 10 — КТ 91.1
Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.
Налоговая база определяется в двух вариантах:
- Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
- Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.
Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.
Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.
Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.
Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».
Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.
А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.
Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.
При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль.
Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.
К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.
При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.
Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.
Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.
При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.
Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.
Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.
Расчет облагаемой базы при УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН во многом похож на исчисление налога на прибыль. Однако порядок признания отдельных видов расходов здесь будет отличаться.
Если объект куплен (построен) после перехода на спецрежим, то все расходы вычитаются из налоговой базы в момент ввода в эксплуатацию, т.е. амортизация в данном случае не предусмотрена (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ ).
Механизм, похожий на амортизацию, применяется только для тех объектов, которые были приобретены до перехода на спецрежим. В этом случае остаточная стоимость списывается по специальным правилам, в зависимости от СПИ.
Для объектов недвижимости СПИ, как правило, превышает 15 лет. В этом случае их «переходящая» стоимость подлежит списанию равными долями в течение первых 10 лет применения спецрежима.
При УСН «Доходы» приобретение недвижимости напрямую не влияет на сумму налога, т.к. затраты в данном случае не учитываются. Однако следует помнить, что для обоих вариантов «упрощенки существует лимит остаточной стоимости основных средств – 150 млн. руб. Поэтому, если компания уже близка к «порогу», то приобретение «лишнего» объекта может привести к утрате права на применение спецрежима.
Продажа ОС при обоих спецрежимах включается в налоговую базу наряду с «обычной» реализацией продукции, товаров или услуг. Но, в отличие от ОСНО, выручка при УСН и ЕСХН определяется «по оплате», т.е. по дате поступления денежных средств за реализованный объект.
Когда организация использует ОСН, в стоимость ОС следует включить:
- Стоимость объекта недвижимости построенного или купленного.
- Процент по кредиту (займу), который привлекается к приобретению ОС и признается инвестиционным активом.
- Расходы на доведение объекта недвижимости до пригодного для использования состояния (ремонтные работы, реконструкция).
- Прочие затраты, которые напрямую связаны с покупкой (комиссионные посреднику, командировочные расходы).
В отношении компаний, используемых ОСНО, необходимость отправки документов для госрегистрации, чтобы начать начислять амортизацию, отсутствует.
Недвижимость выступает особым товаром. Так можно утверждать, поскольку:
- Право собственности и прочие вещные права необходимо регистрировать в едином госреестре. Только тогда они признаются законными.
- Когда компания изначально собирается продать объект недвижимости, он не учитывается как ОС. Это относится к тем предприятиям, которые занимаются именно покупкой недвижимости и ее продажей. Поэтому подобные объекты для них не ОС, а товар (сч. 41).
- Для учета налогового не важно, как именно фиксируется недвижимость в бухучете. Она всегда отражается как имущество, подлежащее амортизации.
При продаже и выбытии объекта недвижимости его стоимость необходимо с бухучета списать. Выручка может быть признанной, если в комплексе выполняются такие условия:
- Компания располагает правом на нее. Оно подтверждается конкретными соглашениями.
- Сумма выручки обозначена и рассчитана.
- Присутствуют доказательства того, что организация, проведя операцию продажи, увеличит свои экономические выгоды.
- К покупателю перешло право собственности на недвижимость.
- Расходы на проведенную операцию продажи определяются однозначно.
Доходы и затраты от списания ОС с бухучета зачисляются на прибыли и убытки как доходы и расходы прочие.
Пример №2. Компания А продала фирме Б сооружение за 2 млн. руб. (НДС – 305 084 руб.). Объект передан первого марта 2016 года. Право на собственность зарегистрировано 30.04. 2016 г. Стоимость сооружения первоначальная – 4,5 млн. сума амортизации – 3 млн.
Компания-продавец провела бухгалтерские записи:
| Дата | Дебет | Кредит | Сумма | Операции |
| 01.03.2016 | 02 | 01 | 3 000 000 | Списание амортизации, начисленной по сооружению |
| 45 | 01 | 1 500 000 | Списание стоимости остаточной | |
| 01.04.2016 | Записи отсутствуют | |||
| 25.04.2016 | 62 | 91.1 | 2 000 000 | Выручка от реализации в сумме дохода прочего |
| 91.2 | 68 | 305 084 | НДС начислен | |
| 91.2 | 45 | 1 500 000 | Списание остаточной стоимости | |
| 91.9 | 99 | 194 196 | Отражена прибыль | |
В налоговых документах компании А (продавца) отражено (руб.):
- Доход от продажи 1 694 916 (2 000 000 – 305 084)
- Расходы 1 500 000
- Прибыль от реализации 194 916
Объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами. Они подлежат единой учетно-регистрационной процедуре – начиная с учета кадастрового и заканчивая оформлением документов на право собственности. Учет заключается в присвоении определенного номера, называемого кадастровым. Он уникален и не повторяется на территории страны во времени.
Происходит это в процессе учета кадастрового и технического, в порядке, установленном законодательством. Инвентаризация недвижимости – объектов капитального строительства, и кадастровый учет земли, нужны для официального проведения регистрации прав. Это обеспечивает участие ресурсов в обороте.
Порядок их проведения регулируется нормативными актами исполнительной власти, но не федеральными законами. Неприсвоение кадастрового номера объекту ОС при проведении технического учета не может препятствовать его госрегистрации.
Вопрос №1. Когда необходимо регистрировать договор аренды недвижимости?
Госрегистрация в том случае обязательная, если договор аренды заключается на год и более.
Вопрос №2. Возможно ли приобрести право на недвижимость при отсутствии технической инвентаризации?
Такое возможно, когда наследуется имущество, в порядке правопреемства, реорганизации предприятий.
Вопрос №3. В собственности находится несколько нежилых помещений в одном здании. Можно ли оформить один технический паспорт?
Если помещения являются в совокупности изолированным и единым объектом, то оформить один общий технический паспорт и иную документацию (учетно-техническую) возможно.
Вопрос №4. Следует фиксировать в государственном кадастре недвижимости объекты незавершенного строительства?
Да, поскольку они выступают объектами недвижимости.
Вопрос №5. Как долго сохраняются документы государственного кадастра недвижимости?
Они должны храниться вечно.
Недвижимость – наиболее ценные активы предприятия и наряду с этим наименее ликвидные. Ошибки в их учете ощутимо искажают финансовую отчетность компаний и обманывают инвесторов и пользователей. Поэтому бухгалтерский учет каждого объекта недвижимости должен быть корректным.
По обозначенной теме можно сделать несколько основных выводов:
- Организация вправе продавать ОС не только юридическим, но и физическим лицам.
- Продажа ОС сопровождается документами: договор, акт приемки-передачи; счет фактура.
- Бухгалтерские проводки по списанию основных средств по причине продажи физическому лицу напрямую зависят от того, по какой стоимости продается имущество: выше или ниже остаточной стоимости.
- Все проводки по реализации имущества бухгалтер делает в день непосредственной продажи.
- Во внимание берутся все расходы, связанные с продажей имущества, так как от них зависит налог на прибыль компании.
Прежде всего, это:
- Весь объем средств труда, работающих в производстве в течение длительного периода времени.
- Материальные объекты, принимающие участие в большинстве основных производственных циклов производства.
- Не меняющие присущих им материальной и вещественной формы.
- Объекты, увеличивающие себестоимость готовой продукции на сумму амортизационных отчислений.
В современной законодательной базе учетные операции в сфере оборота основных средств отражены в ПБУ №6/01, утвержденном Приказом Министерства Финансов РФ 26Н от 30.03.2001г. Детализация бухгалтерского учета в этой сфере проведена Приказом МФ России №91, зарегистрированным 13.10.2003г.
В бухгалтерском учете понятие «Основные средства» объединяет несколько категорий материальных ценностей — зданий, машин, оборудование, транспорт, вычислительное оборудование. Кроме этого — производственные инструменты, инвентарь, используемый в хозяйстве, насаждения многолетнего типа и поголовье продуктивного скота.
| Операция | Дт | Кт | Сумма, руб |
| Списание первичной стоимости | 01/выбытие | 01.01 | 743 327,00 |
| Списание накопленной амортизации | 02 | 01/выбытие | 199 597,00 |
| Расход остаточной стоимости | 91.2 | 01/выбытие | 543 730,00 |
| Выручка с НДС | 62 | 91.1 | 770 000,00 |
| НДС по продаже | 91.2 | 68 | 117 457,63 |
В соответствии с п. 30 ПБУ 6/01, если списание объекта ОС производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухучету в сумме, согласованной сторонами в договоре. В то же время, говорить о выручке от продажи ОС не совсем правильно, поскольку выручкой считаются доходы от обычных видов деятельности. Ими признается выручка от продажи продукции и товаров, а также поступления, связанные с выполнением работ или оказанием услуг.
А выбывающие объекты ОС не являются ни готовой продукцией, ни товаром. Ведь в противном случае такие объекты не признавались бы основными средствами и учитывались бы соответственно на счетах 43 «Готовая продукция» и 41 «Товары» (п.п.3, 4 ПБУ 6/01, Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н).
Именно поэтому как доходы, так и расходы от продажи основных средств относятся не к доходам и расходам от обычных видов деятельности, а к прочим.
Так, в частности, прочими доходами являются поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, а прочими расходами (п. 7 ПБУ 6/01), соответственно, расходы, связанные с продажей таких активов.
Для учета прочих доходов и расходов Планом счетов и Инструкцией по его применению предусмотрен счет 91 «Прочие доходы и расходы». Доходы от продажи основных средств отражаются по кредиту данного счета, а НДС и расходы, связанные с продажей (в т.ч. остаточная стоимость объекта ОС) – по дебету счета 91.
Помимо отражения доходов и расходов от продажи объекта ОС необходимо показать в бухгалтерском учете списание амортизации, начисленной на момент выбытия.
Покажем сказанное на примере.
Порядок учета ОС в бухгалтерском учете регламентирован ПБУ 6/01 и разъяснен в Методических указаниях по бухгалтерскому учету ОС, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.
Прежде чем продать ОС, необходимо определить его остаточную стоимость. Для этого можно воспользоваться формулой:
Ск = Сп – ∑А,
где: Ск — остаточная стоимость ОС;
Сп — первоначальная (восстановительная) стоимость ОС (сальдо счета 01);
∑А — сумма амортизации (сальдо счета 02).
Проводки по продаже основных средств будут следующими:
- Дт 62 Кт 91 — выручка от реализации ОС;
- Дт 91 Кт 68 — НДС;
- Дт 01 (выбытие) Кт 01 — списана первоначальная стоимость ОС;
- Дт 02 Кт 01 (выбытие) — списана сумма накопленной амортизации;
- Дт 91 Кт 01 (выбытие) — остаточная стоимость включена в состав расходов.
Пример 1
30.05.2020 ООО «Омега» решило продать недвижимое имущество за 770 000 руб. Первоначальная стоимость равна 743 327 руб. Данное ОС было приобретено в декабре 2017 года. Срок службы — 9 лет. Сумма амортизации (при линейном методе) составит 199 597,07 руб. (82 591,89 руб. за 2018 год + 82 591,89 руб. за 2019 год + 34 413,29 руб. за 2020 год).
Проводки:
- Дт 62 Кт 91 — 770 000 руб. (отражена выручка от продажи станка);
- Дт 91 Кт 68 — 128 333,34 руб. (начислен НДС);
- Дт 01 (выбытие) Кт 01 — 743 327 руб. (списана первоначальная стоимость ОС);
- Дт 02 Кт 01 (выбытие) — 199 597,07 руб. (списана амортизация);
- Дт 91 Кт 01 (выбытие) — 543 729,93 руб. (остаточная стоимость включена в расходы).
С нюансами выбытия основных средств в бухгалтерском учете вы можете ознакомиться здесь.
Если основное средств не полностью самортизировано, то есть по нему не закончился срок использования, то оно будет иметь остаточную стоимость.
Размер данного показателя определяется как разность балансовой стоимости и начисленной амортизации.
Бухгалтер снимает с учета ОС по остаточной стоимости, при этом продажная цена может как равняться этой сумме, так быть больше или меньше.
Для определения остаточной стоимости и ее списания на продажу бухгалтер открывает субсчет 01.2 на счете 01, в дебет переносится балансовая стоимость, в кредит – начисленная амортизации.
Расходы от продажи составляют:
- Остаточная стоимость основного средства.
- Затраты на доставку до покупателя, демонтаж или сборку, а также прочие траты, связанные с реализацией.
- НДС, начисленный при продаже.
Сделка по реализации основного средства в бухгалтерском учете проводится через счет 91. Если же продажа является основным видом деятельности организации, то операция проводится через счет 90.
По дебету счета 91 собираются расходы, по кредиту – отражается продажная цена. Разность дебета и кредита показывает финансовый результат от сделки – прибыль или убыток.
Проводки:
| Операция | Дебет | Кредит |
| Перенос первоначальной стоим. ОС | 01.2 | 01.1 |
| Перенос амортизации, начисленной на момент выбытия | 02 | 01.2 |
| Выбытие ОС на продажу по остаточной стоим | 91.2 | 01.2 |
| Учет всех сопутствующих расходов | 91.2 | 70, 69, 76, 23 |
| Начисление НДС к уплате | 91.2 | 68 |
| Отражение продажной цены, включающей НДС | 62 | 91.1 |
| Финансовый результат прибыль | 91.9 | 99 |
| Финансовый результат убыток | 99 | 91.9 |
Основными средствами признаются те элементы имущества фирмы, которые прослужили ей, то есть числятся на балансе, не менее года по стоимости, превышающей 40 000 руб. Бухучет четко определяет порядок их отражения на балансе в соответствующем пункте ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:
- На балансе ОС значатся по их первоначальной стоимости, которая представляет собой сумму, затраченную на их приобретение или создание.
- В течение периода полезного использования, назначаемого фирмой, первоначальная стоимость ОС регулярно уменьшается на сумму амортизации.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если основное средство было приобретено до 1 января 2002 года, срок его полезного использования менять нельзя, за исключением увеличения в случаях, предусмотренных письмом Министерства финансов России № 16-00-14/80.