24.08.2021

Новый закон о самовольной постройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о самовольной постройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

2. Снести нельзя признать право собственности

3. Узаконить самострой в 2021 году

4. Изменился порядок сноса самовольных построек

5. Амнистия, штрафы и контроль: какими будут новые законы по самостроям

Написать комментарий

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Понятие «самовольная постройка» дополнено следующим признаком – требования, которым не соответствует самовольная постройка, должны быть приняты на дату начала ее возведения или создания и являться действующими на дату выявления самовольной постройки. Иными словами, если здание (строение) не соответствует требованиям, которые были приняты после начала его возведения (создания) или такие требования утратили силу к моменту выявления такого здания (строения), то оно не может быть признано самовольной постройкой.

Самовольной постройкой не может быть признан объект, собственник которого не знал и не мог знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Прямо установлен запрет на использование самовольной постройки.

Согласно новым правилам суд, а в определенных случаях орган местного самоуправления, может принять: а) решение о сносе самовольной постройки; либо б) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

При этом самовольная постройка будет подлежать сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем – лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица. Исключение составляют случаи, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Новыми правилами установлена возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, которому во временное владение и пользование в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка. Данное лицо вправе приобрести право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору о предоставлении участка.

Ограничен перечень случаев, когда органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки или решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. В частности, органы местного самоуправления не вправе принять такие решения:

в отношении самовольных построек на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан);
в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
в отношении объектов, являющихся многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом;
в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ;
в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

В перечисленных случаях решение о сносе или решение о сносе или приведении в соответствие с требованиями должен принимать суд.

Определен срок для сноса самовольной постройки — от 3 до 12 месяцев, и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – от 6 месяцев до 3 лет. Конкретный срок для каждой самовольной постройки определяется органом местного самоуправления или судом с учетом характера этой постройки.

Введено новое правило, согласно которому решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с требованиями не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 г.;
параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам, установленным в отношении таких объектов;
эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Неоднократно озвучивалась на совещании идея дополнительной ответственности для руководства муниципалитетов, на территории которых появляется самострой. «Мы готовы вносить нужные уточнения в законы в интересах граждан, рассматривать возможности для сохранения самовольных построек, где живут люди. Но важно искоренить условия, дающие возможность появления новых самостроев, — отметил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. — На что бы я обратил особое внимание — каждый глава муниципалитета, каждый заместитель руководителя всегда точно знает, что происходит у него на территории. Нужна прямая ответственность за самострои для глав муниципалитетов и их замов, отвечающих за строительство».

«Нет таких застройщиков-безумцев, кто бы занимался самостроями, понимая, что за это грозит тюрьма. Это происходит, только если есть кулуарные договоренности на местном уровне, — отметил руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Я поддерживаю идею амнистии для самостроев, но нужно и усилить ответственность для глав муниципалитетов. Здесь явная коррупционная составляющая».

Запрещён снос самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, возведённых без разрешения на строительство. По новому закону, муниципальные власти не вправе принимать решения о сносе.

Они теперь могут выноситься только судом, но после выявления факта использования застройщиком всех возможностей по устранению нарушений.

Ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона принято судебное решение об отказе в удовлетворении иска о сносе жилого или садового дома.

Не будет делаться снос частных жилых домов на участках для ЛПХ в населённом пункте, ИЖС, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», даже если построены они были без разрешения на строительство или попали в зону с особыми условиями. К самострою они не относятся. Это положение представляется важным, поскольку «дачная амнистия» в отношении объектов жилищного строительства граждан продлена до 1 марта 2020 года.

Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 года.

Снос самовольных жилых домов и стоений на садовых и дачных участках запрещён, если одновременно выполняются следующие условия:

права на жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или или эти права признаны судом
параметры жилых домов и жилых строений соответствуют:
- предельным параметрам разрешённого строительства
- реконструкции ОКС, установленным правилами землепользования и застройки
- и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом
на земельный участок с построенным жилым домом:
- оформлено право собственности
- надел эксплуатируется на ином законном основании

Запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе принимвтся в следующих случаях:

строения создают угрозу жизни и здоровью граждан
режим территориальной зоны не допускает стротельство объекта:
- он подлежит сносу, но не как самовольная постройка
- за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков

Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

отсутствие разрешений на строительство:
- с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)
на землю нет документов
вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта
земельный участок с постройкой относится к территории общего пользования
постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта

Решение муниципальных властей о приведении постройки застройщика в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями, принимается в следующих ситуацииях

объект находится в охранной зоне
нет разрешения на строительство
- с августа 2018 года – нет уведомления о соответствии параметрам строительства)
на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов

Судебные решения о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства принимаются в любых случаях нарушений этих требований.

Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок решения о сносе самовольной постройки – новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

Если решение о сносе самовольной постройки в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорировано, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о следующем решении, в котором снос самовольного строения должен быть выполнен в срок 3 — 12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие делается независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок – это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (к примеру, причинён вред окружающей среде).

Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.

Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства (с августа 2018 года – через уведомление о соответствии параметрам строительства)

Срок устранения нарушений – от 6 месяцев до 3 лет (зависит от специфики объекта).

В течение всего этого срока:

пользоваться и распоряжаться постройкой и земельным участком нельзя
постройку запрещено эксплуатировать, продавать, дарить, сдавать в аренду
с земельным участком нельзя проводить никаких сделок

После устранения нарушений:

строение необходимо зарегистрировать в ГКН
оформить на строение право собственности

После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

Снести нельзя признать право собственности

В новом законопроекте разъясняется, что и ранние самовольные постройки не имеют права на жизнь, если созданы с нарушениями, мешают соседям, «портят лицо» населенного пункта. Известно, как застройщик обходил острые углы, получал согласие соседей, соответствующих инстанций и т.д. Процедура объявления самостройки законной была несложной.

В наше новое время при определении поселковым начальством высоты частного дома не больше двух этажей трехэтажный особняк законное право на жизнь уже не получит. Органы самоуправления получили право на снесение самовольных сооружений при соблюдении следующего порядка:

Изучить ситуацию, выявить незаконность постройки.
Принять официальное решение о сносе.
Довести до сведения владельца решение администрации. Дать срок исполнения (не более чем на год).

Четыре года назад была проведена законотворческая кампания о «самоволках», принятый пакет документ отличался от нынешнего проекта большей лояльностью. И в новых законах прописана возможность легализовать незаконное строительство. Но если Гражданский кодекс будет совершенствоваться в сторону запретов, любое неучтенное Госпланом строительство в один прекрасный момент будет объявленным незаконным, т.е. лишенным права на существование.

С нового года в соответствии с новшествами в законопроекте о самостройках правительство работает над поправками в соответствующих кодексах (Градостроительном и Гражданском), на что незамедлительно должна отреагировать налоговая служба, планируется автоматически обложить владельца участка двойным налогом на землю при обнаружении неразрешенной постройки.

Порядок расчета земельного налога тоже обновляется и не в сторону уменьшения.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:

построен;
реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске.

Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
без необходимых согласований и (или) разрешений;
с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

Не примут решение о сносе, например, если:

постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.

Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, предъявите иск в суд. Но до этого проверьте, есть ли у вас право обращаться с таким иском.

В определенных случаях принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут муниципалитеты поселений, городских округов либо муниципальных районов, если постройка возведена на межселенной территории (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32ГрК РФ).

Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32ГрК РФ).

Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).

В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32ГрК РФ).

Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1ГрК РФ).

Обращаем внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Определите, к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустите срок исковой давности. При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.

Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет это в решении.

После того как решение суда вступит в силу, вам нужно:

после сноса самовольной постройки, сведения о которой содержатся в ЕГРН, подготовить акт обследования здания или сооружения, снять такие здания, сооружения и (или) помещения, машино-места в них, объекты незавершенного строительства с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение права собственности на них (ч. 5 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости);
при сносе части самовольной постройки или ее реконструкции подготовить технический план в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществить кадастровый учет на основании таких изменений (ч. 6 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).

Незаконная постройка не подлежит сносу только лишь по причине отсутствия разрешения на ее строительство. Суды выясняют, предпринимал ли ответчик меры по получению указанного разрешения, и какое решение принималось компетентными органами. Данное обстоятельство является существенным для разрешения спора о сносе.

Узаконить самострой в 2021 году

Узаконить самовольную постройку в 2021 году через суд — перспективное решение, если:

— у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
— постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
— она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:

Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта

Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию

Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)

Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора

Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания

Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

Иск подается:

— в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
— арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

В судебном заседании о признании права на самовольную постройку истцу придется не только поддержать свои требования, но и:

— заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
— возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
— представить по требованию суда дополнительные документы.

Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.

Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).

2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).

Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:

— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.

ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.

Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.

***

Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.

Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.

Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:

участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.

Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.

Государство даёт гражданам шанс по оформлению законного вещного права на такие постройки. Легализация самовольного строительства возможна при наличии следующих условий, прописанных в п.3 ст. 222 ГК РФ:

строение возведено на земельном участке, имущественное право на который узаконено. Владельцем выступает один человек;
строительные работы производились в соответствии с нормами;
сам объект не угрожает жизни людей, не затрагивает интересы третьих лиц, не является объектом спора;
ни один контролирующий и надзорный орган не имеет претензий к данному строению.

Важно! Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определённый порядок, который прописан в Законе № 340-ФЗ.

Для того чтобы оформить собственность на произвольную постройку, необходимо подготовить комплект документов. В него входит:

удостоверение личности. По российским законам, это паспорт. Но можно предъявить иные документы, которые также подходят под данную категорию;
уведомление о начале строительства. Так как самострой уже возведён, данная бумага не нужна, но согласовывать её придётся. Это будет делать специальная комиссия, которая посетит участок и проверит, чтобы возведённая постройка соответствовала указанным нормам;
уведомление об окончании строительства. После того как будет согласовано уведомление о начале строительства, нужно согласовать такой же документ об окончании работ. Порядок действий аналогичный;
документы о наличии вещного права на земельный участок;
техплан и экспликация.

Важно! Если есть собственность на участок, значит, он состоит на кадастровом учёте. Но это не означает, что ранее проводились межевые работы и границы земельного надела чётко разграничены. Необходимо удостовериться в проведении данной процедуры. Если её не было, рекомендуется её провести. В противном случае, могут возникнуть некоторые проблемы с легализацией самостроя.

Как и раньше самовольной постройкой, считается возведенное здание, строение, сооружение:
на не предоставленном участке, то есть, если дом, склад, гараж фактически есть на участке, а документы, подтверждающие предоставление этого участка, отсутствуют;
если разрешенный вид использования участка не допускает строительства. Например, участок предоставили под огородничество, а владелец участка построил жилой дом;
постройка возведена без разрешения на строительство;
здание, строение, сооружение построили с нарушением градостроительных или строительных правил. Такое может случиться, если, например, дом расположен за пределами красных линий.

Изменился порядок сноса самовольных построек

По общему правилу решение о сносе или приведении постройки в соответствие с действующими требованиями принимает суд.

При этом запрещено принимать решение о сносе индивидуальных жилых, дачных, садовых домов, расположенных на участках, предоставленных, соответственно, под ИЖС, ЛПХ, дачное строительство или садоводство при одновременном соблюдении трех условий (ст. 22 закона «О введении в действие части первой ГК РФ»):
1. права на эти объекты зарегистрированы до 01.09.2018г.;
2. параметры этих строений соответствуют предельным параметрам, предусмотренным действующими правилами землепользования и застройки и (или) федеральными законами;
3. земельный участок под домом, строением принадлежит собственнику постройки на праве собственности или ином законном праве.

Законом специально установлены случаи, в которых муниципалитет не вправе без решения суда сносить или обязывать реконструировать самовольные постройки. Так запрещено без обращения в суд принимать решения о сносе многоквартирных жилых домов, садовых, индивидуальных жилых и дачных домов.

Нет у муниципалитета полномочий сносить или обязывать реконструировать постройки, если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН или право собственности признано судом, или уже есть решение об отказе в сносе самовольной постройки.

В любом случае орган местного самоуправления без обращения в суд не вправе принимать решение о сносе или реконструкции построек:
1. которые относятся к имуществу религиозного назначения;
2. которые возведены до 14 мая 1998 года без разрешения на строительство;
3. которые построены до введения в действие Земельного кодекса РФ (29.10.2001г.- дата официального опубликования) на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов.

В этих случаях решение о сносе или реконструкции может принять только суд. При этом в суде можно признать право собственности на самовольную постройку.

1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.

2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.

3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:

— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;

— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.

Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.

Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:

в административном порядке
в судебном порядке

реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке, если ее нельзя привести в первоначальный облик
сособственник земли настаивает на сносе самовольной постройки, произведенной другим сособственником самоволки, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, его правам и интересам, либо угрожает жизни и здоровью
самовольная постройка, создана с нарушением запрета на строительство
самовольная постройка создана при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил

Если ваш надел предназначен не для садоводства или дачного хозяйства, на возведение любого строения необходимо получить разрешение. Если вы не оформили документ и построили объект, то не сможете оформить на него право собственности. Соответственно, о продаже, дарении или сдаче в аренду речи идти не может.

Нет разрешения на строительство — нет права собственности на дом или гараж.

Разрешительные документы выдает земельный отдел местной администрации или аналогичное подразделение районного учреждения.

Первичное разрешение на ИЖС оформляется сроком на 10 лет. Его можно продлить, обратившись в госорган за 60 дней до окончания строительства. Если стройку вы так и не начали, в продлении срока откажут.

По завершению строительных работ нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Оно подтверждает соответствие объекта проектной документации. Документ оформляется в форме акта, который подписывают все члены приемочной комиссии. Получить его можно в том же учреждении, где оформляли разрешение на возведение дома.

Разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию — два главных документа для регистрации недвижимости.

Оформить самострой в собственность можно тремя способами:

Все документы на постройку оформляются задним числом
Легальное обращение в комиссию для оформления самовольной постройки
Обращение в суд с исковым заявлением

При оформлении самовольной постройки нужно оформить задним числом:

Разрешение на строительство от уполномоченных органов
Исходные документы
Оформление акта комиссии на разрешение возведения
Иные документы

2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Лицо, которое без получения соответствующего разрешения произвело постройку объекта, для легализации обращается в специальную комиссию. Если Комиссия одобрит незаконную постройку, можно продолжить оформление самостроя в собственность собиранием и оформлением всех необходимых документов.

Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

Основными условиями считаются:

земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.

Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

Амнистия, штрафы и контроль: какими будут новые законы по самостроям

Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:

Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.

Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач, то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.

Снос самовольной постройки является единственной мерой избежать серьезных проблем с законом в случае, если строение было возведено без учета строительных норм и правил безопасности, установленных для зданий и сооружений.

Первым делом выясните, можете ли вы вообще требовать официального признания права собственности на построенную недвижимость. Претендовать на это могут лица, владеющие землей по праву собственности или пожизненного владения.

Подготовьте исковое заявление с требованием признать ваше право собственности на возведенный объект и передайте его в судебный орган по месту нахождения земельного надела.

В иске укажите вид прав на землю под постройкой, тип сооружения, данные физического лица-строителя. Далее обоснуйте причину подачи иска — отказ местной администрации в выдаче разрешения. Если стройкой занимались вы лично, перечислите меры, предпринятые для легализации объекта.

Обязательно отметьте факты, подтверждающие соблюдение законодательных норм в ходе возведения объекта и отсутствие угрозы для людей. Не забудьте приложить документ с отказом в выдаче разрешения на строительство. В качестве ответчика укажите местный орган самоуправления.

Чтобы подкрепить свою позицию в суде фактами, приложите к исковому заявлению:

выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на земельный участок;
документы по самовольной постройке — акт обследования и справки из БТИ;
подтверждения отсутствия нарушений градостроительных и других правил — акты местного управления архитектуры и градостроительства, МЧС, СЭС;
свидетельства обращения за оформлением разрешения на строительство (заявление, отказ).

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
Стало легче легализовать самострой.
На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.