2021год закон кооперативный дом ЖСК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2021год закон кооперативный дом ЖСК». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к.

при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Как купить квартиру через жилищный кооператив в 2021 году

Законом 374-ФЗ от 23.11.2020 г. (ст.2 п.15) определен новый порядок исчисления минимального предельного срока владения квартирой, приобретенной по ДДУ. Если прежде срок владения жильем, позволяющий продать его без уплаты НДФ (порядка 3-5 лет), исчислялся от даты оформления собственности на недвижимость в том числе и для дольщиков, то теперь ситуация иная.

Согласно новому формату статьи 217.1 Налогового кодекса, отсчет минимального предельного срока для объекта недвижимости, приобретенного по ДДУ или договору участия в ЖСК, должен происходить от даты полной оплаты стоимости этого жилого помещения гражданином (п.2 абзац 4).

Теперь недавним дольщикам новостроек незачем занижать цену продажи новенького жилья, чтобы сэкономить на НДФЛ. Достаточно приобрести жилые метры в новостройке на этапе «котлован», дождаться сдачи-приемки спустя несколько лет (новостройки редко проходят приемку быстрее, чем через 3 года) и продавать с прибылью и законным правом неуплаты подоходного налога.

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

5.1) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах; (в ред. Федерального закона от 01.12.2014 N 419-ФЗ)

6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 242-ФЗ)

6.1) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования; (в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 242-ФЗ)

8) осуществляют региональный государственный жилищный контроль (надзор) (далее — государственный жилищный надзор или региональный государственный жилищный надзор) и муниципальный жилищный контроль; (в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 170-ФЗ)

9) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

---

До 1 июня 2020 г. ЖСК должны предоставить в уполномоченный орган отчетность о деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, в т. ч. об исполнении обязательств перед членами и иными лицами, за IV квартал 2019 г. и I квартал 2020 г.

Приказ вступает в силу со дня опубликования.

Вместе с регистрацией ЖСК налоговый орган необходимо уведомить о выбранной системе начисления налогов. Преимущественно выбирают УСН. Эта система позволяет некоммерческим организациям не платить НДС и имущественный налог, использовать пониженные тарифы страховых взносов за наемных сотрудников до 2025 года (как минимум).

С применением последних нововведений в НК РФ размер ставок составит:

Взносы на обязательное пенсионное страхование	Взносы на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством	Взносы на обязательное медицинское страхование
20%	0%	0%

По начисленным страховым взносам предоставляем в налоговую инспекцию ежеквартальный РСВ (расчет по страховым взносам). Для некоммерческих организаций там есть отдельный спецраздел (Приложение 7), от его правильного заполнения зависит возможность применения льготных тарифов. А перед ним выбираем код тарифа плательщика «10».

Важно! Кроме этого, за наемных сотрудников нужно сдавать ежемесячные отчеты в ПФР (СЗВ-М), при кадровых изменениях — СВЗ-ТД, ежегодный отчет о стаже трудоустроенных (СВЗ-стаж).

Из заработной платы удерживаем 13% НДФЛ и отчитываемся по 6-НДФЛ (справки 2-НДФЛ в 2021 году не сдаем, за 2020 год отчитываемся по старой форме).

Чтобы сотрудники могли рассчитывать на больничные и пособия, необходимо встать на учет в местном ФСС и ежеквартально предоставлять отчет о начисленных и уплаченных взносах (4-ФСС).

В начале каждого года готовят к сдаче бухгалтерскую отчетность. В упрощенном варианте она включает в себя бухгалтерский баланс, а также отчет о целевом использовании средств.

Внимание! В 2021 году можно сдавать бухгалтерскую отчетность только в электронной форме. Для этого нужно подключиться к любому оператору и получить квалифицированную электронную подпись.

При добавлении предпринимательской деятельности составляется отчет о финансовых результатах. И раз уж выбрали УСН, не забываем записывать операции в КУДИР и раз в году отправлять декларацию по единому налогу.

К отраслевым отчетам, которые сдают только ЖСК, относится целая пачка форм разнообразной статистики и отчеты в жилищную инспекцию.

В список вошло большое количество форм, причем он не остается постоянным, поэтому рекомендуется регулярно проверять перечень статотчетов на сайте Госкомстата. Вот некоторые из них:

• О предоставлении соцльгот жильцам — форма 26-ЖКХ, квартальная;
• Форма N 22-ЖКХ (жилище), квартальная;
• Форма N 22-ЖКХ (ресурсы), квартальная;
• О численности сотрудников и размере их заработной платы — форма П-4, квартальная (при среднесписочной численности до 15 человек);
• О приборах учета — форма 1-ПУ (ЖКХ), полугодовая;
• форма 1-КР, годовая — о капремонте;
• форма 11 (краткая), годовая — о движении основных фондов.

В жилинспекцию нужно сдавать:

• Реестр членов ЖСК. Включает сведения членов кооператива с указанием доли в праве общей собственности. Копия такого реестра каждый год направляется в Государственную жилищную инспекцию в течение первого квартала.
• Отчетность владельца специального счета на формирование фонда капитального ремонта.
• Электронный паспорт многоквартирного дома.

Также ЖСК обязан раскрывать значимую информацию и бухгалтерскую отчетность на своем сайте в интернете.

Отдельно стоит напомнить, что за нарушение правил раскрытия информации ЖСК и ее членов ожидают высокие штрафы.

Среди расходов может появиться взыскание по ст. 7.23.1 КоАП РФ от 250 000 до 300 000 руб. Виновные лица, как правило, председатель и главный бухгалтер, заплатят за свой проступок от 30 000 до 60 000. При повторном нарушении добавится отстранение от занимаемой должности до 3 лет.

Вернемся к основополагающим задачам и целям кооператива — сбор доходов на строительство и их распределение между расходами.

В рамках 26 проектов ЖСК с господдержкой построено более 320 тыс. кв. метров жилья. Жилье обошлось до 60% дешевле рыночной стоимости. В домах и квартирах проживают более 10 тыс. жителей.

64 проекта находятся на этапе строительства, получения исходно-разрешительной документации и проектирования для более чем 20 тыс. жителей.

• 64 проекта
  в активной стадии реализации

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

• Работники муниципальных и находящихся в ведении субъекта РФ учреждений образования, здравоохранения, культуры и социальной сферы.
• Работники федеральных образовательных учреждений, а также федеральных учреждений здравоохранения и культуры.
• Военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса.
• Научно-педагогические работники высшего образования.
• Молодые ученые, научные и инженерно-технические работники.
• Сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации.
• Федеральные госслужащие.
• Граждане, имеющие трех и более детей.

• Постановлением Правительства РФ № 108 от 09.02.2012pdf, 536 КБ
• Федеральный закон № 161-ФЗ от 24.07.2008pdf, 2.87 МБ

Скачать презентацию pdf, 69 КБ Создать ЖСК ЖСК с участием многодетных семей Присоединиться к созданному жск

• Создать
  ЖСК
• ЖСК с участием
  многодетных семей
• Присоединиться
  к созданному жск

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК с участием многодетных семей может субъект РФ. В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК.

Орган местного самоуправления предоставляет сформированный список граждан, имеющих трех и более детей, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой в орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий утверждение соответствующих списков в соответствии с Законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ

Обратиться в выбранный ЖСК с просьбой о принятии в состав пайщиков (решение о приеме принимает общее собрание пайщиков ЖСК в случае наличия свободных мест).

ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.

Наследство на кооперативную квартиру открывается таким же образом, как и на любую другую. В течение полугода после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу.

Если наследник не принял фактически наследство, то необходимо обращаться в суд. Если наследство в виде квартиры было фактически принято, наследник сможет зарегистрировать право собственности без суда.

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.

— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.

Минстрой предлагает расширить участие граждан в ЖСК

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

• обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
• формирование списков граждан;
• направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
• формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
• создание и регистрация ЖСК;
• предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
• принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
• подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
• строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
• передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.

В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.

Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.

Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.

В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания. Это кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ[1], ЖСК дольщиков и обычные кооперативы. Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей.

Членами ЖСК, созданных в соответствии с законом № 161-ФЗ, являются чиновники, работники госпредприятий и научных организаций, военнослужащие, сотрудники полиции, ученые, учителя, педагогические работники, медики, работники культуры и другие категории граждан.[2] Государство и ведомства опекают эти кооперативы. Они действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ.[3]

Кооперативы дольщиков создаются в ходе банкротства застройщиков. Их задача — достроить здание. Для этой цели они вправе привлекать финансирование Фонда защиты прав дольщиков и передавать функции застройщика НКО федерального Фонда или Фонду субъекта РФ. Остальные ЖСК являются обычными кооперативами. Граждане создают их в соответствии с ЖК РФ и законом о кооперации.[4]

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Еще недавно недобросовестные строители обходили закон 214-ФЗ и не оформляли ДДУ. С помощью третьих лиц девелоперы создавали ЖСК. Последние аккумулировали паи, а затем заключали со строителями инвестиционные контракты.

Учитывая данный факт, президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».

В результате суды массово (при наличии оснований) стали признавать договоры о внесении паевого взноса договорами ДДУ (например, Решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2- 715/2019 от 27.02.2019 г).

Суды обязали ЖСК оформлять все документы, предусмотренные законом № 214-ФЗ, прежде чем привлекать деньги пайщиков

Закон 214-ФЗ (ст. 3) запрещает застройщикам привлекать деньги до получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и оформления прав на землю. Однако кооперативы привлекали средства, не опубликовав проектную декларацию и не получив разрешение на строительство. Так продолжалось до 2014 года, когда Верховный суд признал, что прежде чем аккумулировать средства, ЖСК обязан оформить права на землю, получить разрешение на строительство и опубликовать декларацию (постановление ВС РФ по делу №А32-29173/2013 от 14.11.2014 г). Позиция судов по этому вопросу еще больше минимизировала риски пайщиков.

Современное кооперативное строительство не предполагает использование счетов эскроу и получения компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков. Поэтому, гипотетически, пайщики могут потерять деньги и не получить квартиры при банкротстве ЖСК. Кроме того, кооперативам присущи и некоторые другие риски.

Девелоперы, привлекающие средства по ДДУ, отвечают за срыв сроков окончания строительства и передачи помещения. Однако закон не устанавливает подобной ответственности для ЖСК. Ведь пайщик — это не покупатель, а член кооператива. И он обладает правом голоса на собрании. Следовательно, кооператор несет долю ответственности за срыв сроков и недостатки. Поэтому есть реальная опасность затягивания строительства и передачи квартиры участнику. Кроме того, договор о внесении паевого взноса не регистрируется в Росреестре. И здесь возникает возможность двойных продаж.

Наряду с этим существует риск удорожания строительства. Устав кооператива, как правило, предполагает внесение дополнительных взносов для покрытия убытков, уточнение стоимости пая исходя из понесенных затрат, введение дополнительных взносов и платежей, а также увеличение размера членских взносов. Так что окончательная цена помещения может в разы отличаться от первоначальной.

Ну, и наконец, при банкротстве ЖСК пайщики не вправе претендовать на погашение требований путем передачи объекта незавершенного строительства и создания нового кооператива (ст.201.15 — 4 закона № 127 — ФЗ). Им остается надеяться только на распродажу имущества и привлечение к субсидиарной ответственности руководителей ЖСК.

Риски, связанные с участием в ЖСК, нивелируются в зависимости от вида кооператива. Самые минимальные присущи кооперативу дольщиков. ЖСК получает землю и объект для завершения строительства, а также привлекает деньги Фонда защиты прав дольщиков. Создание кооператива возможно, только если при достройке здания все участники получат помещения. В противном случае арбитраж не передаст землю и объект ЖСК. Поэтому, если в ходе банкротства застройщика вскроется факт двойных продаж, кто-то из участников строительства должен согласиться на компенсацию Фонда и отказаться от квартиры. Таким образом, исключается риск споров, вытекающих из двойных продаж (ст.201.10 закона о несостоятельности). Кроме того, этим кооперативам не надо беспокоиться об отсутствии разрешений и проектной документации. Всё уже есть.

Государственный надзор за кооперативами, созданными в соответствии с законом 161-ФЗ, также минимизирует риски участников. Эти ЖСК действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ. Закон ограничивает количество членов кооператива числом помещений в строящемся доме, а также запрещает ликвидировать ЖСК до передачи квартир в собственность всех пайщиков (ст.16.5 закона № 161-ФЗ). Указанные нормы снижают риск двойных продаж и препятствуют серым схемам.

Наряду с этим кооператив вправе заключить договор подряда на возведение дома только с тем застройщиком, который соответствует требованиям закона в части опыта строительства подобных зданий, а также имеет все разрешения и допуски. Пункт 26.1 статьи 16.5 дает право органам госвласти субъекта РФ содействовать ЖСК в проведении инженерных изысканий, подготовке документации, подборе подрядчика и так далее. В российских условиях это означает, что деятельность кооператива полностью подпадает под контроль государства. Это снижает риски мошенничества. А пункт 27 статьи 16.5 несколько (но не полностью) нивелирует риск больших дополнительных затрат со стороны пайщиков. Он указывает, что стоимость строительства и всех сопутствующих работ не может превышать сумму паевых взносов участников.

И, наконец, независимые ЖСК. Они действуют в соответствии с ЖК РФ и законом о потребкооперации, не ограничены требованиями закона № 161-ФЗ и не имеют особых преимуществ, предоставленных вышеуказанным кооперативам. С другой стороны, обязанность раскрывать информацию в ЕИСЖС, административная и субсидиарная ответственность руководства, ограничение этажности строительства, а также новая позиция судов защищают участников и этих ЖСК.

Новеллы о ЖСК, принятые государством в 2015 — 2018 годах, и позиция высших судов уменьшили количество обманутых пайщиков. В тоже время они снизили интерес граждан и девелоперов к жилищно-строительным кооперативам. И пусть кооперативное строительство предполагает более низкую стоимость жилья и возможность участвовать в принятии решений, оно не гарантирует 100% сохранность средств участников. Здесь нет счетов эскроу или выплат из компенсационного фонда. А субсидиарная ответственность в случае банкротства отпугивает инициативных граждан от создания ЖСК.

В свою очередь и строительные компании также не испытывают энтузиазма по поводу ЖСК. Так, достройкой здания, принадлежащего ЖСК участников долевого строительства, занимаются НКО Фонда по защите прав дольщиков или Фонды субъектов РФ. А кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ, привлекают застройщиков, отвечающих установленным требованиям. Независимым от власти компаниям трудно и невозможно пробиться на этот рынок. Остаются обычные ЖСК. Но ограничение по этажности делает их подряды невыгодными для крупных и устойчивых девелоперов.

В результате по состоянию на 24.09.2019 года на ЕИСЖС зарегистрировано только 5 ЖСК. А согласно сведениям, опубликованным ресурсом «Дом.рф», в 2017 году в России было организовано всего 30 кооперативов. Большинство из них создано в соответствии с законом № 161-ФЗ. Зато на стадии банкротства, по данным Федресурса, находятся сразу 43 ЖСК.

Так что если государство стремится развивать кооперативное строительство, оно должно его стимулировать.

Шагом в этом направлении стал проект Минэкономразвития о внесении изменений в ЖК РФ, закон о государственной регистрации недвижимости, в закон об ипотеке и в другие нормативные акты РФ. Он опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Разработчики закона планируют распространить на ЖСК требования, предъявляемые к застройщикам в сфере долевого строительства. Они предлагают обязать кооперативы открывать только один расчетный счёт в уполномоченном банке с условием, что операции по нему будут проходить в соответствии с законом № 214-ФЗ. Подобные требования исключат возможные махинации с деньгами пайщиков и поставят операции ЖСК под контроль уполномоченных банков. Это минимизирует риски рядовых кооператоров.

Кроме того, законопроект содержит статьи, определяющие подробный порядок принятия и исключения граждан из ЖСК, а также внесение сведений об этом в ЕГРЮЛ. Но самые важные новеллы планируется внести в законы об ипотеке и государственной регистрации недвижимости. Новые статьи предусматривают возможность передачи пая в залог и оформление ипотеки. К этой форме залога станут применяться стандартные положения об ипотеке недвижимости. А после того, как ЖСК построит дом и пайщик оформит право собственности на квартиру в Росреестре, помещение автоматически окажется в залоге у кредитора. В случае принятия закона эти нормы очень помогут членам кооперативов, которые не имеют средств на дополнительные взносы и платежи.

Однако даже такие изменения не решат всех проблем. ЖСК останется добровольным объединением пайщиков, ведущих строительство на свой страх и риск. Следовательно, существует опасность потерять деньги без возможности получить компенсацию. С этой точки зрения строительство в рамках кооператива безнадежно проигрывает участию в долевом строительстве. Поэтому государству следует принять дополнительные меры в этой сфере.

Можно, например, установить обязательные отчисления в компенсационный фонд со стороны ЖСК и убрать ограничения по этажности. Эти меры будут гарантировать возврат денег пайщикам в случае банкротства, и кооперативное строительство в РФ снова оживится. В противном случае на рынке останутся только кооперативы бывших дольщиков да ЖСК, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ.

---

[1] Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» № 161-ФЗ от 24.07.2008 г.

[2] Постановление правительства РФ № 108 от 09.02.2012 года.

[3] Постановление правительства РФ № 558 от 06.06.2012 года.

[4] Закон № 3085 — 1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в РФ».

[5] Федеральный закон № 236 — ФЗ от 13.07.2015 г.

Система кооперативной собственности отличается от нынешних ЖСК тем, что после постройки дома и внесения жильцами всех выплат участники кооператива получают в собственность не квартиру, а долю в кооперативном доме.

Представляя законопроект, председатель думского комитета по ЖКХ Галина Хованская подчеркнула, что сегодня квартиры при выплате их полной стоимости становятся собственностью покупателей, и кооператив фактически прекращает свое существование. Авторы законопроекта предлагают, чтобы он существовал.

Учет в жилищно-строительном кооперативе

Средства тому, кто покидает кооператив, по этой схеме должны выплачиваться из тех денег, которые вносит новый жилец. По словам Галины Хованской, проблем с желающими быть не должно: опыт советских кооперативов показывает, что первыми кандидатами на освобождающуюся жилплощадь обычно становятся соседи, которые хотят улучшить свои условия. Кроме того, кооператив как юридическое лицо будет иметь накопительный фонд.

Хотя большинство жителей России явно предпочитают иметь недвижимость в собственности, кооперативная система, по мнению председателя комитета, будет привлекательной для многих, поскольку стоимость пая в таком доме должна быть намного ниже рыночной стоимости квартиры.

Законопроект предусматривает льготы и господдержку. В частности, земельный участок под строительство кооперативного дома должно бесплатно предоставлять государство. Впрочем, установить беспроцентную ссуду, как это было в советское время, законодателям вряд ли удастся. Галина Хованская выразила надежду, что получится выстроить систему, при которой банки будут выдавать ссуду под 4–5 процентов.

Создание жилищно-строительных кооперативов было разрешено в СССР в 1958 году, и за последующие годы до 10 процентов строящегося жилья было кооперативным. Участникам кооперативного строительства государство выдавало ссуду и предоставляло льготы. Зачастую они и сами принимали участие в строительстве своих домов — научные сотрудники, работники культуры, кинематографисты выходили на стройку в свободное от основной работы время. При этом из очереди на получение бесплатного жилья они выбывали.

Когда держатель пая выходил из кооператива, квартира, из которой он съезжал, либо распределялась на общем собрании ЖСК, если там были нуждающиеся, либо город предлагал свою кандидатуру из числа стоящих в очереди на кооперативное жилье. Требования для того, чтобы встать в очередь на кооперативное жилье, были более мягкими по сравнению с теми, которые были нужны для постановки в очередь на «бесплатную квартиру».

После того как началась приватизация жилья, кооперативы перестали существовать в своей прежней форме. В законе «О собственности» говорится: «Член жилищного, жилищно- строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество».

45. Члены кооператива обязаны вносить:

1) вступительные взносы;

2) членские взносы;

3) паевые взносы;

4) дополнительные взносы в случаях, предусмотренных настоящим уставом;

5) взносы в резервный и иные фонды кооператива в случаях, предусмотренных настоящим уставом.

Жилищно-строительные кооперативы с господдержкой

Устав по правилам формируется членами общего собрания описываемого кооператива.

А составляется этот документ следующим образом:

1. Вначале идут детали утверждения устава: дата, наименование, такие, как в шапке бумаги.
2. Следуют список базовых положений: само название кооператива, включая варианты на иностранных языках, а также точный юридический адрес по регистрации. Обозначена информация о времени внесения в государственный реестр как правило признания его юридической силы. Не следует забывать и о присутствии круглой печати, эмблемы, и, если есть, – других способов индивидуализации.
3. У кооператива указываются банковские счета, обозначается в документе ответственность перед своим имуществом, правила создания организации согласно Жилищному кодексу России.
4. Дается перечисление целей, объектов и видов активности.
5. Обозначается реестр и прием в ряды членов предприятия, прописано положение о том, как выбыть из организации.
6. Идет раздел о самих участниках проекта: обязанности, льготы, права каждого из членов кооператива.
7. Идет описание имущества предприятия, даются источники его финансирования.
8. Определяются тип и особенности управления организацией.
9. Обозначаются данные о председателе ЖСК, выбранном на последнем собрании.
10. Даются подробности о комиссии по ревизии, а также особенности учета и отчетности организации.

Федеральный закон № 72-ФЗ в настоящее время не применяется, поскольку он утратил силу.

Произошло это в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ. Официальной датой отмены Закона № 72-ФЗ является первое марта 2005 года. Именно с этого числа начала действовать новая редакция ЖК РФ. Отмена произошла в связи с тем, что в Жилищный кодекс был введен целый раздел, касающийся деятельности ТСЖ. По этой причине Закон № 72-ФЗ утратил свою актуальность.

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

• Обязанности председателя ТСЖ и его права

Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на голосование предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками. Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате. Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.

Жильцы, прописанные на территории МКД, вправе рассчитывать на документационное сопровождение в виде оформления основных справок.

В текущем режиме правление дома ТСЖ по запросу готовит следующие справки:

• о составе семьи;
• поквартирные выписки со всеми зарегистрированными на территории конкретной квартиры жильцами;
• подготовка техдокументации и заключений;
• фиксация фактов затопления, иных повреждений имущества через составление специальных актов;
• состоянии конструктивных элементов дома.

Важно помнить, что невыполнение обязанностей по своевременной оплате ЖКХ не является поводом отказывать в выдаче документов, поскольку это ущемляет гражданские права жильцов, нуждающихся в справках для обращения в государственные органы и судебные инстанции.

Поскольку функции общества предполагают расчет квитанций и оплата услуг коммунальщикам, правление может начислить штраф и пеню за просроченные взносы. По закону правление не обязано включать пункт о взимании пени, так как эта мера установлена федеральным законодательством.

В положениях ст.155 (п.14) ЖК РФ указано право взимать пеню со следующего дня после возникновения просрочки.

• Членство в ТСЖ: что важно знать

Товарищество собственников жилья обязано принимать новых членов в свои ряды, согласно ст. 143 ЖК РФ. Основанием станет полученное от жильца заявление, без дополнительных договоров и иных документов.

После покупки квартиры новому собственнику предстоит обратиться в ТСЖ написать заявление, поскольку автоматическое членство в нем не предусмотрено. Право на обслуживание в ТСЖ не передается вместе с собственностью, а переоформляется после смены собственника.

Вся информация об участниках товарищества хранится в специальном реестре, который ведет ТСЖ.

Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).

Чтобы правление могло выполнять действия по контролю своевременного внесения платы, выходом станет обнародование списков с указанием номеров квартир и суммы задолженности, без указания имени владельца.

Этим, фактически государственным ЖСК, земля и коммуникации достанутся бесплатно.

Жилищные кооперативы существуют и сейчас. Это классические кооперативы, в состав которых входят пайщики, на деньги которых теоретически должны строиться дома. С этими кооперативами, как показывает практика, возникает самое большое количество проблем — они зачастую превращаются в настоящие жилищные пирамиды.

Поскольку Устав является основополагающим юридическим документом, его подготовкой, составлением и утверждением занимается исключительно высший орган управления жилищно-строительного кооператива, коим является общее собрание этой организации. Происходит процесс подготовки данного документа на первом же общем собрании. В ходе заседания рассматриваются, обсуждаются и принимаются вопросы абсолютно по различным аспектам уставной деятельности ЖСК.

Каждое юридическое лицо в работе опирается не только на положения законодательства и общегосударственные документы, но и на внутреннюю документацию организации, в частности, на положения своего устава. Устав юридического лица представляет собой свод правил, которые регламентируют порядок его деятельности. Это основной документ организации, включающий основные принципы работы кооператива.

Устав определяет правовые рамки работы кооператива: каждая организация может заниматься только теми видами деятельности, которые упоминаются в указанном документе. Без устава невозможно пройти процедуру регистрации ЖСК и дальнейшая деятельность кооператива без него невозможна.

Главной целью устава ЖСК является фиксация здесь информации относительно деятельности организации и правовых аспектов ее функционирования. С учетом указанной цели устав выполняет следующие функции:

1. Регулирование правового положения компании.
2. Регулирование отношений, которые затрагивают ее внутреннее управление.
3. Регулирование отношений ЖСК с прочими организациями и гражданами (в частности, с застройщиками).

Устав дает ответы на важнейшие вопросы для потенциальных членов кооператива:

• порядок вступления в его ряды;
• выплата паевого взноса и прочих выплат;
• размер вступительного взноса;
• величина паевых взносов;
• ответственность за нарушение своих обязательств;
• состав и компетенция органов управления и контроля;
• порядок покрытия убытков кооператива и пр.

Это позволяет потенциальным покупателям недвижимости принять взвешенное решение относительно целесообразности участия в кооперативе.

Устав ЖСК разрабатывается вместе с принятием решения о формировании кооператива. Его учредителями могут стать дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет или юридические лица. Учредители могут создавать ЖСК как бессрочно действующий кооператив, так и как на определенный срок, что указывается в уставе.

Кооператив, по сути, является некоммерческой организацией, которая не предполагает извлечение прибыли, поэтому ей не нужно формировать уставной капитал и прописывать его величину в уставе.

Унифицированного и обязательного к применению устава ЖСК законодательно не предусмотрено.

Принятые на первом собрании решения, в том числе указание на утверждение учредителями кооператива протокола, прописываются в итоговом протоколе по результатам первого собрания.

Постановлением Правительства №558 от 2012 года был утвержден типовой устав ЖСК, который можно взять за основу при формировании устава кооператива. Этот документ был разработан с учетом ФЗ «О содействии в развитии жилищного строительства..

» и должен применяться кооперативами, созданными для строительства домов для малоимущих граждан и лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условиях.

В нем содержатся меры государственной поддержки для таких кооперативов: по безвозмездному предоставлению земельных участков и архитектурных проектов, содействии в подключении к инфраструктуре и пр.

Типовую форму устава ЖСК, которая была утверждена Постановлением Правительства, можно найти здесь.

Но данный документ не является обязательным для применения, поэтому в ЖСК могут руководствоваться собственным образцом. Один из примеров составления устава ЖСК можно скачать здесь.

Формулировки в уставе должны быть максимально четкими и информативными, они не должны давать повода для их двойственного трактования.

Похожие записи:

• Принятие наследства двоюродной сестрой
• Заместитель директора код по окпдтр
• Сумма командировочных не облагаемая налогом в РК 2021