18.08.2021

При продаже магизина нежилого помещения нужно платить налог

Автор: admin Арбитражные дела Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При продаже магизина нежилого помещения нужно платить налог». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

2. НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

3. Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?

4. Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

5. Возможные нюансы после сделки

5.1. ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

5.2. Уплата налога при продаже нежилого помещения

5.3. Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла.

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.

Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.

Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.

Помните! Налоговую базу один раз в год можно уменьшить на 1 миллион рублей, получив налоговый имущественный вычет, но это касается только объектов жилой недвижимости, что касается коммерческих помещений, то такие преференции на нее не распространяются.

Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.1, но и нормы налогового права, регламентирующие порядок уплаты налога на прибыль.
Это касается, правда, случаев, когда физлицо-предприниматель использовал объект продажи в коммерческих целях и получал за это прибыль.

В случае если объект не являлся инструментом для заработка, начисление налога происходит по стандартной процедуре.

Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.

Важно! Если вы хотите, чтобы при определении суммы налоговых выплат учитывалась стоимость покупки офиса или другого помещения коммерческого назначения, то учитываются только потери, понесенные в том же налоговом периоде. Исключением является сумма, начисляемая с учетом только доходов при упрощенной системе налогообложения (6%).

Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость. В этом отношении процедура схожа с той, через которую проходят юридические лица.

Это означает, что покупка и продажа коммерческих помещений, особенно в случае наличия доказательств их использования по прямому назначению, не самое выгодное занятие.

Тем более, что в этом случае предприниматель, хотя и выступает как физическое лицо, имеет гораздо меньшие налоговые льготы.

В России установлены сроки сдачи налоговой отчетности, не являются исключением и физлица, продавшие коммерческое помещение. Налоговая декларация в этом случае подается в год, следующий за годом совершения сделки. То есть, если офис был продан в 2017 году, сведения об этом должны быть указаны и в декларации, подаваемой до 30 апреля 2018 года, и так далее. Также не стоит забывать о сроках перечисления средств, а сделать это необходимо в срок до 15 июля после подачи налоговой декларации.

Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.

Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:

помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

В законодательстве нашей страны нет однозначного определения и разделения недвижимости на жилую и нежилую. При продаже объекта, важно понимать, к какой категории он относится, ведь это влияет на порядок начисления налога.

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.

Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.

Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?

Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.

Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.

Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.

Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:

они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
автомобилями более 3 лет.

Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

а) физ. лицо,

б) физ. лицо-предприниматель,

в) юр. лицо.

Кроме этого, любой из владельцев бизнес-недвижимости может быть

гражданином РФ, или налоговым резидентом
гражданином другого государства, или налоговым нерезидентом.

Подготовительный
Оформление сделки
Регистрация в Гос.реестре прав собственности нового владельца.

Каждый этап предусматривает определенные действия, но только правильно выполненные действия в определенной последовательности дадут максимально эффективный конечный результат.

общая – ОСНО
упрощенная – УСН
единый налог на вмененный доход – ЕНВД

Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов.

Продажа объекта недвижимости предпринимателем на ОСН классифицируется как доход физ.лица (НДФЛ), и предусматривает ставку 13%. Кроме этого, продавец должен заплатить 18 % налога на добавленную стоимость (НДС).

ИП, применяющий УСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от стоимости сделки.

Для предпринимателей на ЕНВД четко определена деятельность, попадающая под эту систему налогообложения, и продажа объектов недвижимости в это перечень не входит. Точнее, предприниматель этой группы может продать недвижимость, но заплатить после сделки 13 % НДФЛ и 18 % НДС.

Согласно действующему НК РФ физ. лицо-предприниматель при сделке по продаже бизнес недвижимости должен уплатить одну из двух ставок налога — 13% или 6%, и 18 % НДС, если применяется ОСН.

Стоимость проданного объекта отражается в документах бухгалтерского учета – выбытием основных средств и увеличения прибыли на сумму продажи.

Полученный от продажи доход декларируется и подается в налоговую инспекцию по месту регистрации ИП.

Возможные нюансы после сделки

Следует знать, что продажа объекта официально отражается во многих документах. Стоимость объекта указана в договоре продажи, а полученная покупателем сумма отражена в банковской выписке движений средств по расчетному счету или приходному кассовому ордеру при расчете наличными деньгами.
Налоговая проверка покажет всю сумму, полученную от продажи объекта, и налоговикам не составит большого труда определить, правильно ли был рассчитан и уплачен налог.
Также при проверке специалисты легко смогут определить, не занижена ли стоимость объекта при продаже, и как результат уменьшена база налогообложения. Любое из выявленных нарушений классифицируется как нарушение Налогового кодекса и влечет доначисление налога и штрафные санкции.
Нередки случаи, когда органы в судебном порядке доказывают занижение продажной стоимости объекта и в принудительном порядке через суд «заставляют» ИП «доплачивать» налог.

ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

Существует ряд обстоятельств, которые освобождают продавца от уплаты налога. Основным условием, как правило, является срок владения недвижимостью в собственности. Законодательство в данном случае делит всех собственников на две категории: те, кто приобрел имущество до 2016 года, и те, кто приобрел имущество после 2016 года. Это связано с изменениями в Налоговом законодательстве, которые были приняты с 1 января 2016 года.

Декларацию о полученных доходах по форме 3НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В самой декларации помимо полученного дохода указываются все права на получение дополнительных вычетов, которые подтверждаются соответствующими документами. Сам же налог требуется оплатить до 15 июля года подачи декларации. Оплатит налог можно в любом отделении банка или через электронный сервис по уплате налога.

Размер налога в данном случае будет зависеть от формы налогообложения, выбранного ИП:

Упрощенная система налогообложения,
Единый налог на вмененный доход,
Патент,
Единый сельхозналог.

Так как продажа недвижимости не входит в список видов деятельности, для которых применяются единый налог на вмененный доход и единый сельхозналог, поэтому при данной системе налогообложения для ИП действуют общие правила налогообложения. А вот при использовании упрощенной системы налогообложения ставка налога будет либо 6% от всей суммы дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами.

Отдельно стоит отметить особенности налоговой ставки в Республике Крым и Севастополе. В этих регионах для определенных видов деятельности налоговая ставка может быть уменьшена до 0% за периоды 2015-2016 год и до 4% за 2017 -2021 годы.

Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.

Юридические лица подают декларации о доходах на основании выбранной системы налогообложения раз в квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Годовая отчетность подается до 28 марта следующего года. При упрощенной системе налогообложения декларация подается до 31 марта следующего года.

ВАЖНО на юридических лиц не распространяется возможность освобождения от уплаты налогов в связи с определенным сроком владения недвижимостью в собственности.

Уплата налога при продаже нежилого помещения

Законодательство предусматривает, что приобрести объект коммерции возможно юридическим лицам и физлицам, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель (ИП). Если физическое лицо желает купить такое строение, это может быть что угодно, к примеру, магазин. При последующей продаже данного объекта недвижимости стоит быть готовым:

к оплате налога 13%, на продажу коммерческой недвижимости, находящуюся во владении менее 5 лет;
при разводе все имущество делится пополам между мужем и женой;
согласие супруга на приобретение.

Эти пункты относятся и к жилым строениям для граждан РФ. Нерезиденты отдают 30% от продаваемого имущества на территории РФ.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом:

18% НДС;
20% за выгоду от реализации.

При регистрации по УСН, налог с продажи коммерческой недвижимости составляет 6% от суммы продажи или 15% от разницы между стоимостью, по которой эту недвижимость приобретали ранее и продают сейчас.

Для ИП при любом сроке владения:

13%, как и для физического лица, с общей системой налогообложения и НДС 18%;
6 или 15%, для работающих по УСН.

Факт отчуждения объекта не скрыть, он отображен в банковских ордерах и чеках, а также счетах.
Специалисты проверяют правильность оплаты, так что не получится с помощью «хитроумного» плана избежать полного сбора. Они вычислят все махинации, и сокрытие доходов с продажи крайне нежелательно и наказуемо.
Если цена специально занижена, при проверке будут начислены штрафы, а также обяжут доплатить оставшуюся сумму отчислений.
На практике встречается случае принуждения в судебном порядке оплачивать всю сумму, если инспекторы обнаружили не полную оплату.

Рекомендуется для расчета отчислений нанимать опытного бухгалтера, который все соберёт и составит для сдачи в налоговую службу. Лучше перестраховаться, чем нести в итоге еще большие денежные потери. Отчисления после реализации коммерческой недвижимости необходимо оплачивать, если они находятся меньше 5 лет в собственности, после нововведений в 2017 году.

Гуреев, В. А. Комментарий к Федеральному Закону «О судебных приставах» / В.А. Гуреев. — М.: Wolters Kluwer, 2017. — 208 c.
Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.
Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.
Краткий юридический справочник для профактива. — М.: Профиздат, 2012. — 432 c.

Нормы начисления налога с продажи коммерческой недвижимости регулируются статьями 217 и 217.1 Налогового Кодекса РФ, так как они обновлены, в них говорится о налогообложении с 1 января 2016 года.

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2016 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

Если объект коммерции был оформлен после 2016 года и продается до 5 лет нахождения во владении, тогда оплачивается также 13%. При наличии недвижимости в собственности более 5 лет, налог не платиться. В обоих случаях применяют отчисления на расходы при условии предоставления всех квитанций и чеков.

Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене. Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты.

Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ. Хорошим вариантом будет обращение к риэлтору.

Он сможет оказать услуги по реализации коммерческой недвижимости и займется подготовкой к сделке, а не просто озвучит примерную цену. Сам процесс проходит в несколько этапов, начиная от составления у нотариуса договора купли-продажи, заканчивая получением документов о собственности новыми владельцами.

Ситуация на рынке земельных участков: советы и прогнозы покупателям и продавцам

Описание действий за 4 шага:

Подать объявления в различные источники (интернет, расклейка в местах скопления людей, газеты) с указанием вида дохода (например, сдать в аренду или использовать под склад или офис).
Проверить «чистоту». Стоит собрать и проверить документацию. Если всё на руках, но сделана перепланировка, неуказанная в бумагах, тогда оформляют и её в соответствии с законодательством. Если объект находился ранее в залоге, тогда потребуется подтверждение, что обременение снято. Также встречается недостроенный вариант бизнес-недвижимости, он регистрируется с помощью договора соинвестирования.
Договор купли-продажи заключается в нотариате. Нотариусу предоставляют всю сопутствующую документацию.
Регистрация прав в Росреестре. Готовят все бумаги, в том числе договор от нотариуса. С 2016 года больше не выдают свидетельства о праве собственности, теперь подтверждают свои права выпиской из ЕГРН, где указаны все сведения об объекте.

Факт отчуждения объекта не скрыть, он отображен в банковских ордерах и чеках, а также счетах.
Специалисты проверяют правильность оплаты, так что не получится с помощью «хитроумного» плана избежать полного сбора. Они вычислят все махинации, и сокрытие доходов с продажи крайне нежелательно и наказуемо.
Если цена специально занижена, при проверке будут начислены штрафы, а также обяжут доплатить оставшуюся сумму отчислений.
На практике встречается случае принуждения в судебном порядке оплачивать всю сумму, если инспекторы обнаружили не полную оплату.

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ.

Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

1.1. Для физических лиц

физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

Налог на коммерческую недвижимость не нужно платить предпринимателям, которые выбрали упрощенный вариант налогообложения. Должно быть соблюдено условие, что имущество применяется в коммерческой работе, и из дохода высчитывается единый налог. Юридическим лицам тоже не получится применять балансовую стоимость помещений, для них учитывается кадастровая.

Изменения в законодательстве касаются разных сфер. Одной из них является коммерческая недвижимость, владельцам которой с 2019 года надо оплачивать налоги по новым правилам. Общей ставки нет, есть лишь максимальное ее значение. Необходимо предварительно посчитать, сколько нужно заплатить, а также ознакомиться с возможными вариантами уменьшения суммы.

При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

1 Если вы являлись ИП и использовали данное имущество для предпринимательских целей, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Какое налогообложение при продаже недвижимости ип? Собираюсь продать коммерческую недвижимость (здания и ЗУ), бывшую в собственности более 3-х лет. В предпринимательской деятельности имущество не использовалось. Подлежит ли доход от продажи имущества налогообложению (13%). Или имеет смысл зарегистрировать ИП, указав соответствующий вид деятельности, выбрать УСНО, и в последствии с дохода от продажи заплатить 6%?

Поскольку имущество находилась в собственности менее 3 лет, в отношении дохода, полученного от его продажи, налогоплательщик обязан предоставить налоговую декларацию. Приведенный Вами расчет:НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 600 000 руб.) х 13% = 52 000 руб., верен только том случае, если цена договора купли-продажи (3 000 000руб.

) составляет не менее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В противном случае расчет будет таким:НДФЛ= (0,7*кадастровая стоимость –2 600 000 руб.) х 13% Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, необходимо иметь документы, подтверждающие такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).

Андрей, Вы имеете право вычесть из суммы продажи расходы на покупку, а с разницы должны будете заплатить 13% налог. Но, поскольку собственность зарегистрирована в 2019году, на нее при продаже распространяются новые правила исчисления налога на доход от продажи, которые привязаны к кадастровой стоимости.

А потому, если сумма продажи, указанная в договоре, будет составлять НЕ менее, чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта, то расчет налога такой, как я написала выше. Если же сумма продажи, указанная в договоре будет составлять МЕНЕЕ, чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта, то расчет налога будет такой же, но начинаться он будет не с суммы продажи, а с суммы, составляющей 0,7 от кадастровой стоимости, т.е.: 0,7 от кадастровой минус расходы на приобретение и умножить на 13%.

В собственности физических лиц могут быть не только квартиры, дачи, комнаты, но и нежилые помещения. При этом наличие таких объектов далеко не всегда связано с предпринимательской деятельностью их собственника.

В случае продажи нежилого помещения физическим лицом у него может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы с физических лиц (далее – «НДФЛ»). Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы, исходя из следующих исходных данных: собственник является налоговым резидентом России, не имеет статуса индивидуального предпринимателя; нежилое помещение находится на российской территории.

Чтобы решить, возникает или нет обязанность по уплате НДФЛ, принципиальное значение имеют следующие данные:

срок нахождения в собственности нежилого помещения на момент продажи;
наличие документов, подтверждающих расходы по его первоначальному приобретению;
характер использования помещения в течение срока владения;
собственно дата первоначального приобретения.

Последнее связано с тем, что с 01.01.2016 изменился так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Ранее он был равен трем годам, сейчас составляет по общему правилу пять лет. Время нахождения объекта в собственности имеет ключевое значение: если продажа осуществляется по истечению установленного срока, то отсутствует обязанность по уплате налога (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – «НК РФ»), а также ст. 217.1 НК РФ).

Здесь необходимо два пояснения. Во-первых, «старый» трехлетний период продолжает применяться, но в отношении тех нежилых помещений, которые были приобретены до 01.01.2016. Во-вторых, «новый» минимальный пятилетний срок нахождения в собственности объекта применяется к тем из них, которые приобретены после 01.01.2016.

Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом.

Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Налог «по Кадастру» на недвижимость коммерческого назначения будет рассчитывать с использованием таких ставок:

1,2% в текущем году;
1,5% в следующем;
1,8% ставка будет в 2017 году;
2018 – 2%.

Ставка может быть дифференцирована местной властью по таким признакам: привлекательность и рентабельность объекта, тип его использования, категория недвижимости и самого владельца. Льготы также предоставляются на региональном уровне.

На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.

Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:

Медицинской помощи и обслуживания.
Научных исследований.
Образовательных услуг.

Полностью освобождены от уплаты налога объекты:

Культурные объекты, религиозные организации.
Бюджетные и транспортные предприятия.
Предприятия метрополитена.
Оборонные объекты.
Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, физлицо обязано рассчитать и перечислить в бюджет сумма НДФЛ, которая рассчитывается по ставке 13% от полученного дохода, рыночной или кадастровой стоимости объекта (при этом гражданин имеет право использовать ряд налоговых вычетов);
если помещение выступало в качестве предмета получения прибыли, ставка налогообложения не измениться – 13% от дохода или от рыночной/кадастровой стоимости, однако право на использование налоговых вычетов утрачивается;
расчет суммы налоговых обязательств является обязанностью гражданина – для этого в ИФНС до 30 апреля должен быть подан заполненный декларационный бланк.

Ряд налоговых режимов предполагает отказ от учета расходных операций при расчете суммы налога (например, ИП может выбрать схему УСН-Доходы). В этом случае сумму налоговых обязательств будет невозможно уменьшить за счет ранее произведенных расходов, что нужно заблаговременно учесть перед продажей объекта.

Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.

Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.

Пример.

Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.

Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение. Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.

С налогом на имущество организаций иная ситуация. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

С учетом того, что большинство бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований являются дефицитными, их представительные органы стремятся установить ставки в максимальных размерах. Так, в Москве установлен верхний предел ставки по налогу на имущество организаций – 2,2% (ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций»).

Поменять инн омск
Кому Положена Выплата 100000 За Рождение
Узнать задолженность по коммуналке по адресу
Отпуск по уходу за ребенком мужчинам

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.

При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:

данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом — то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

[2]

Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.