Американский рынок недвижимости 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Американский рынок недвижимости 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Низкие ставки по ипотечным кредитам поддерживали рост рынка жилья в США более года, а недостаток предложения и рост цен на стройматериалы способствовал ценовому ралли. Дома продавались за рекордные 17 дней на рынке. Пять лет назад при нормальных рыночных условиях дома продавались в течение 30 дней.

В первой пятерке агломераций с самым дорогостоящим жильем, четыре представителя Калифорнии: и здесь цены росли темпами 23–32%, доходя в отдельных округах кремниевой долины в среднем до $1,7 млн.

Как пандемия повлияет на рынок недвижимости США в 2021 году?

С ростом цен на жилье ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой при 20%-ом первоначальном взносе, вырос до $1215. Это на $196 больше, чем год назад. Ежемесячные выплаты по ипотеке выросли, несмотря на то, что ставка по ипотеке снизилась. Главный экономист NAR Лоуренс Юн считает, что подобный рост цен вряд ли повторится в 2022 г.

«Доступность жилья для новых покупателей снижается, — пояснил Юн. — К сожалению, преимущества исторически низких процентных ставок сводятся на нет из-за слишком быстрого роста цен на жилье».

NAR выпускает ежегодные отчеты по портрету покупателя, однако за интересующий период с июня 2020 по июнь 2021 г. данные выйдут ближе к концу года. Прошлогодний отчет с фиксацией данных до июня 2020 г. показал, что типичному покупателю было 47 лет, а средний доход семьи составлял около $96,5 тыс.

Ассоциация дает чуть более точные данные по периоду с момента фиксации пандемии COVID-19. Здесь есть некоторые очевидные вещи, такие как рост доли купленных домов в пригороде с 50% до 57%, что вероятно связано с удаленной работой, и опять же зафиксированный рост цен порядка 25% в сравнении с уровнями предыдущего года.

По данным NAR иностранные инвесторы в этом ралли приняли наименьшее участие. С апреля 2020 г. по март 2021 г. инвестиции в жилые дома иностранцев составили $54,4 млрд, что на 27% меньше по сравнению с предыдущим 12-месячным периодом и является четвертым подряд ежегодным снижением иностранных инвестиций в американскую жилую недвижимость.

В NAR ожидают, что ставка по 30-летней ипотеке в следующем году будет выше, чем в 2021 г., стабильно превышая 3%-ый рубеж во втором полугодии. Продажи вторичного жилья, как ожидается, сократятся на 0,2%, а новостроек вырастут на 15,6%. Цены в среднем по году по прогнозу будут ниже текущих, в том числе на новые дома.

БКС Мир инвестиций

Покупка жилья всегда оборачивается дополнительными расходами. Поэтому риелторы обычно советуют выбирать варианты так, чтобы после приобретения оставались деньги. Они понадобятся для оплаты:

• услуг юриста;
• комиссионных агенту (5% от общей суммы);
• эскроу-счет (1%);
• регистрации (0,2-0,5%);
• услуг инспектора (примерно $700).

Недвижимость в США в 2021 году

Огромное количество мигрантов и бедных людей в городе отрицательно сказывается на разбег цен. Так, например, на границе с Мексикой больше доступного жилья, чем в Калифорнии. А Каламазу (штат Мичиган), Харлинген и Мак-Аллен (штат Техас) – это города с высоким уровнем бедности. Здесь можно купить жилье в пределах от 80 до 100 тысяч долларов, что в переводе на рубли получается 6–8 млн.

К «золотой середине» можно отнести штаты Арканзас, Оклахома, Индиана и Теннесси. Стоимость жилья в крупных городах находится в диапазоне от 100 до 160 тыс. долларов (от 8 до 12 млн рублей). В перечисленных штатах прожиточный минимум находится на демократичном уровне.

Подводя итоги, к выбору недвижимости для покупки вне зависимости от страны относятся очень внимательно. Если рассматривать его как инвестицию, то это должно быть ликвидное к аренде или перепродаже помещение. Для проживания учитывается окружение, климат, уровень жизни, возможности для работы и учебы.

Важно изучить законы штата и местную обстановку. И конечно перед переездом необходимо иметь финансовую подушку хотя бы из расчета оплаты всех расходов в течение полугода, а лучше года.

• Объемы продаж вторичного жилья в феврале 2021 года упали до 6,22 млн. объектов или на 6,6%. Годовые темпы роста продаж составили 9,1%.
• Медианная цена объекта недвижимости в целом по стране за год увеличилась на 15,8% и достигла $313 тыс.
• На конец февраля 2021 года объемы запасов вторичной недвижимости сократились на 29,5% до 1,03 млн. ед. Темпы снижения явились рекордными. Вторичное жилье продавалось за 20 дней.

По официальным данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), в феврале 2021 года на рынке вторичной жилой недвижимости США наблюдался спад. Сокращение продаж было отмечено в трех из четырех основных регионов страны. При этом следует отметить, что в течение последних двух месяцев тренд на рынке вторичной недвижимости страны был положительный.

Вашингтон (22 марта 2021 г.) Сравнительно с предыдущим месяцем объемы продаж вторичного жилья в годовом исчислении, с учетом сезонной корректировки снизились на 6,6% до 6,22 млн. объектов. Если анализировать годовую динамику – февраль прошлого года к февралю текущего года, то продажи кондоминиумов, таунхаусов, кооперативных квартир и домов для одной семьи, возросли на 9,1%. Годом ранее было продано 5,70 млн. объектов недвижимости.

Динамика продаж на рынке вторичной жилой недвижимости все еще превышает допандемический уровень. Сокращение продаж, которое мы наблюдали в феврале, главным образом, связано с исторически низким уровнем запасов вторичного жилья.

— говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов.

По мнению специалиста, в предстоящие месяцы с большой долей вероятности можно ожидать снижения темпов роста реализации вторичной недвижимости из-за повышения цен на жилье и увеличения процентных ставок на ипотечные кредиты.

Цены на жилье в США достигли исторического максимума

Я ожидаю, что с расширением доступности вакцины, проведением массовой вакцинации населения от COVID-19 и постепенным переходом к нормальному образу жизни, объемы продаж вторичного жилья в этом году превысят прошлогодние,

Многие американцы имеют и увеличивают свои сбережения. Весьма высока вероятность того, что как только страна откроется полностью, накопления американских семей дадут толчок стремительному росту экономики США,

— говорит Лоуренс Юн с осторожным оптимизмом.

Вместе с тем, по мнению главного экономиста NAR Лоуренса Юна, в стране отмечается снижение степени доступности жилья. Эксперт предполагает, что пакет мер экономического стимулирования, принятый правительством США, в какой-то степени окажет помощь гражданам страны, которые хотели бы приобрести недвижимость.

Но самое главное, что обеспечит снижение цен на жилье – это рост его рыночного предложения,

— подчеркивает Лоуренс Юн.

На конец февраля текущего года запасы вторичного жилья в США составляли 1,03 млн. объектов недвижимости, что на 29,5% ниже уровня февраля 2020 года (1,46 млн. объектов).

Если год назад суммарный объем запасов вторичной жилой недвижимости можно было бы продать за 3,1 месяца, то в феврале текущего года, по сложившимся рыночным ценам, срок реализации составил бы только 2 месяца. При этом срок нахождения недвижимости в листинге сократился с 36 дней в феврале 2020 года до 20 дней в феврале 2021 года. Почти три четверти проданного в феврале жилья (74%) находилось в листинге недвижимости менее чем один месяц.

С учетом сезонной коррекции, в годовом исчислении объемы продаж домов для одной семьи в феврале текущего года сократились до 5,52 млн. объектов против 5,91 млн. месяцем ранее. Темп снижения составил 6,6%. За год объемы продаж, напротив, увеличились на 8%. Медианная цена дома для одной семьи в течение 2020-2021 гг. также возросла на 16,2% и достигла в феврале текущего года $317100.

1. Как переехать в Германию на ПМЖ
2. Возможно ли получить гражданство или ВНЖ в Чехии для россиян при покупке недвижимости?
3. Подоходный налог в Германии
4. Как переехать в Португалию
5. Вид на жительство в Германии

Недвижимость в США подорожает почти на 6% в 2021 году – прогноз

Все помнят американский ипотечный кризис 2008 года, который отразился на экономике всего мира, в том числе и России. Кризис недвижимости по годам (2009-11) прочувствовали на себе особенно те, кто лишились работы. С того времени наблюдался как рост цен, так и падение, но на сегодняшний день ситуация стабилизировалась.

Перед покупкой недвижимости стоит ознакомиться с некоторыми тонкостями:

— цена квадратного метра в центральной части города составляет примерно 1 934,12 долларов;

— цена квадратного метра на городской окраине составляет примерно 1 247,56 долларов.

Но надо иметь ввиду, что средняя стоимость на недвижимость может отличаться от реальной. К примеру, цены в центре Лас-Вегаса составляют 1 651 доллар за кв. метр в центре города и 854 доллара за кв. метр на окраине.

Приобретение недвижимости, как правило, связано с большими финансовыми затратами, поэтому, многие граждане прибегают к услугам ипотечного кредитования. Важно знать, что ипотеку могут оформить не только граждане страны, но и иностранцы, у которых есть подходящая виза США либо грин-карта, позволяющая проживание в стране.

Кроме того, возможна удаленная покупка недвижимости в Америке. Для этого нужно составить доверенность на адвоката в американском посольстве либо консульстве в своей стране. Деньги приобретатель может перевести на трастовый счет адвоката в США, с которого впоследствии они будут перечислены на счет продавца.

5 % от стоимости недвижимости выплачивается брокеру (как правило, платит продавец). К тому же, на него ложатся затраты на налог при передаче прав собственности на жилое помещение.

Покупатель оплачивает услуги, предоставленные титульной компанией (или адвокатом), а также страховку и иные пошлины. Это составляет порядка 2 % от общей цены. Все расходы оговариваются при заключении контракта.

Надо быть готовым к тому, что собственник недвижимости приобретает и обязанности. Владелец собственности может находиться на территории страны 30 дней в году, причем, всякий раз оформлять визу. Наличие собственности в США не считается основанием для получения вида на жительство — можно только рассчитывать на более длительный срок пребывания в стране.

Ежегодно нужно будет оплачивать налог на недвижимость. По штатам применяются разные коэффициенты для расчетов. В каких-то штатах предусматривается единовременная выплата, в других допускается выплата в два приема.

Недвижимость США. Отчет по продажам: Февраль 2021

Список:

1. Если в семье есть дети, стоит акцентировать внимание на наличие и качество образовательных учреждений в районе.
2. Изучите динамику развития района, чтобы избежать соседства в будущем с промышленными объектами и другими неприятными факторами.
3. При покупке кондоминиума либо таунхауса, изучите правила проживания в этих комплексах. Нередко, в них запрещено содержать животных либо сдавать жилье в аренду.
4. Обратите внимание на транспортное обеспечение, а также расовую составляющую территории.
5. Большое значение имеет возраст постройки и материал, который применялся при строительстве.
6. Если был произведен капитальный ремонт, проверьте наличие документации.

Если вы не располагаете большими финансовыми возможностями, то при наличии денег на первоначальный взнос, можно взять в кредит жилье. Главное, чтобы была хорошая кредитная история. Планируя покупку недвижимости в США, следует ознакомиться с предложениями на специализированных сайтах, тщательно проанализировать состояние рынка недвижимости — это поможет сэкономить и найти более приемлемый для вас вариант.

• во-первых, многие девелоперы и агентства недвижимости адаптировались к онлайн-формату работы, что позволило им продолжить эффективно оформлять куплю-продажу зарубежной недвижимости во время пандемии;
• во-вторых, девелоперы сделали акцент на внутреннем спросе (например, на протяжении всего лета курортные объекты США были востребованы у жителей крупных городов);
• в-третьих, наблюдается бум спроса на программы ВНЖ и получения гражданства через покупку недвижимости, что значительно поддерживает рынки таких стран, как Португалия, Испания, Греция, Карибы и Кипр;
• в-четвертых, многие люди ввиду ситуации приняли решение улучшить качество жизни и сделать ее безопаснее, в чем им помогал переезд за город или к морю и увеличение площади жилья.

Согласно опросу 160 девелоперов в 22 странах, четыре из десяти крупных застройщиков вносят в свои проекты изменения в соответствии со сложившейся ситуацией, тогда как остальные приняли решение приостановить проекты. В опросе принимали участие застройщики из Австрии, Франции, Бельгии, Португалии, Германии, США, Австралии, Великобритании, а также Малайзии, Индонезии, Австралии и других стран.

Данные опроса говорят о том, что не стоит ожидать перенасыщения рынка новым предложением; более того, существует риск его недостатка, учитывая, что после открытия границ реализуется внушительный объем отложенного спроса. А желание обзавестись домиком у моря или сменить квартиру на более просторную — с балконом, а лучше с террасой и видом на море — возникло за этот год у многих.

По нашим данным, в ближайшем будущем 38% девелоперов планируют спроектировать в своих объектах помещения для хранения велосипедов. 75% застройщиков с большой вероятностью запланируют в квартирах и домах место для домашнего кабинета. Большинство девелоперов будут использовать в своих проектах более современные антибактериальные материалы, инновационные системы «Умный дом» и бесконтактные технологии, высокоскоростной интернет для удаленной работы. В планах также введение больших площадей открытого пространства и внедрение коммерческих элементов — от комнат для переговоров до арендуемых рабочих мест.

Чувствительность девелоперов к требованиям внутреннего рынка в период закрытия границ возрастет, большая часть объектов для постоянного места жительства будет проектироваться рядом с зелеными зонами. Однако за город девелоперы не спешат, понимая, что брендовые резиденции с инфраструктурой, обслуживанием и всеми условиями безопасности в крупных финансовых центрах останутся востребованными.

В этом году 70% сделок мы провели в онлайн-режиме, однако уже с лета все больше покупателей — даже те, у кого нет ВНЖ или гражданства — вылетают на просмотры в те страны, где открыто авиасообщение с Россией. Многих не останавливает и тот факт, что в некоторых направлениях действует обязательный карантин по прилету. При соблюдении небольших технических нюансов в виде сдачи тестов на COVID-19 до и после прилета или получения дополнительных оснований на пребывание уже возможны вылеты для приобретения недвижимости на привлекательных условиях, поскольку у застройщиков пока нет возможности продавать недвижимость в полном объеме.

Без ВНЖ свободно вылететь сейчас можно в Турцию, Дубай, на Мальдивы, в Танзанию и на Кубу. При этом на уединенных Мальдивах, получивших сейчас еще большую популярность, можно, например, приобрести одну из более чем 70 эксклюзивных вилл под управлением пятизвездочного отеля на острове Кунфунаду. Средняя стоимость виллы с двумя спальнями составляет $4,5 млн. Также время от времени в продаже появляются целые острова, хотя они доступны для покупки не в собственность, а на правах долгосрочной аренды с возможностью продления, что является стандартной практикой для некоторых стран.

В некоторые страны можно отправиться по медицинским показаниям. Например, на Кипре можно провести три дня без самоизоляции, при этом в случае прилета по любым другим причинам придется провести на карантине десять дней. Италия, Франция и Швейцария принимают при наличии ВНЖ, а для других категорий граждан въезд возможен при намерении приобрести недвижимость. Некоторые отели Испании также могут помочь с оформлением приглашения на въезд.

Если же клиент давно мечтает о переезде за рубеж, задумался о жизни на море в связи с пандемией или хочет организовать детям зарубежное образование, то есть возможность вылететь в некоторые страны и выбрать объект, одновременно запланировать регулярное медицинское обследование, например в Швейцарии, или заняться оформлением специального разрешения на посещение Франции или Кипра уже сейчас, чтобы иметь возможность выбрать лучший объект по самой привлекательной цене.

13 лучших REIT, в которые стоит инвестировать в 2021 году

Можно выделить три основных и наиболее перспективных направления для покупки зарубежной недвижимости.

1. Жилая недвижимость для жизни и переезда, для изменения иммиграционного статуса, для инвестиций. Если в начале пандемии инвесторы занимали выжидательную позицию и в основном мониторили рынок, то уже летом выявились четкие тренды, показывающие, что будет востребовано в ближайшие годы. Прежде всего — это недвижимость для получения ВНЖ и гражданства за рубежом, количество запросов на которую в нашей компании выросло в два раза по сравнению с прошлым годом. В некоторых странах — например, в Португалии и Греции — мы увидели недостаток качественного предложения с самым низким порога входа, необходимым для участия в программах ВНЖ, поэтому крупные инвесторы активно рассматривают варианты девелопмента и редевелопмента в этих странах, чтобы создать качественный продукт для участия в программах ВНЖ, спрос на которые будет только расти.

Купить виллу или апартаменты на море в большинстве стран сейчас можно более выгодно, чем раньше. Некоторые наши клиенты воспользовались ситуацией и сделали покупки с дисконтом: практически во всех сделках в этом году мы добились более привлекательных условий, чем обычно. Качественный ликвидный актив не может быть предложен с дисконтом 40–50%, но нам удавалось согласовывать для наших клиентов скидки от 10% до 25% на объекты, расположенные в востребованных локациях. Дисконты были связаны с индивидуальной ситуацией у собственника или готовностью застройщика уменьшить свою маржу, но никак не с желанием продать объект любой ценой: таких ситуаций не было и, учитывая растущий спрос, не будет. После открытия границ будет реализован отложенный спрос и дисконты закончатся, поэтому для тех, кто хотел бы осуществить мечту и купить дом во Франции, Португалии, на Кипре на самых лучших условиях, лучшей возможности, чем в первом-втором кварталах 2021 года, скорее всего, не будет. Дом на море с тремя-четырьмя спальнями в Европе можно купить от €500 тыс., а виллу с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке — в среднем за €2-3 млн.

Для инвестиций перспективна покупка апартаментов в крупных финансовых центрах и европейских столицах (Берлин, Франкфурт, Вена, Лондон, Лиссабон). В Лондоне квартиру в новостройке с двумя спальнями можно приобрести от £500 тыс., при этом покупка возможна в режиме онлайн, с беспроцентной рассрочкой на один-два года и первым платежом всего в 10%.

2. Индустриальная недвижимость и продуктовый ретейл. В связи с ростом сектора e-commerce на фоне других сегментов коммерческой недвижимости инвестиции в склады выглядят более надежными и перспективными практически во всех зарубежных странах. Также остается доходным и продуктовый стрит-ретейл: магазины и супермаркеты.

3. Стабильные активы с потенциалом прироста — отели на традиционно излюбленных курортах с возможным дисконтом и на перспективу, когда вернется туризм (Лазурный Берег, побережья Испании и Италии, Португалия, Кипр, Греция). Например, бутик-отель в центре Рима на 8–12 номеров можно приобрести от €1,5 млн, а стоимость отеля в Лугано (Швейцария) на 80 номеров и более может достигать и €60 млн. Большинство собственников готовы к торгу, что также подогревает интерес инвесторов к данному классу активов.

Как мы видим, кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Задачей инвестора остается выбрать локацию и объект, найти варианты для вылета или оформления объекта дистанционно. Для покупателей, ищущих новое жилье, недвижимость перестала быть просто квадратными метрами или мимолетной эмоциональной прихотью. Дом сейчас стал и местом для жизни, работы, отдыха, занятий с детьми, спорта и так далее. Это безопасная гавань, в которой должно быть максимально комфортно вне зависимости от того, какие потрясения ожидают наш мир в будущем.

Все эксперты сходятся во мнении о том, что динамичный рынок недвижимости США всегда интересен для наблюдений, и для грамотного вложения средств очень важно знать основные тенденции и настроения этого обширного и столь разнообразного сектора.

Сегодня иностранцы считают сделки с недвижимостью США привлекательными как никогда. Их не останавливают потенциальные риски, которые, впрочем, есть всегда и везде. К ним можно отнести неравномерные настроения на рынке (депрессивность в Детройте, пик с тенденцией перегрева в Калифорнии), необходимость иметь дело с законами другого государства, колебания валютных курсов и т.д. И, пока местные американские инвесторы ищут высокие доходы за рубежом, представители других государств пользуются восстановившимся рынком, чтобы заключить максимально выгодные сделки с объектами США.

Неуклонно растущий приток капитала на американские рынки, а также лимитированный объем предложения постепенно меняют правила игры, что, собственно, и побуждает инвесторов к новым инвестициям в ликвидную недвижимость Нью-Йорка, Калифорнии и Флориды – штатов, исконно любимых не только инвесторами из России, но и представителями Китая и Средней Азии.

Традиционную десятку лидеров по вложениям в недвижимость формируют крупнейшие города страны: Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Вашингтон, Сиэтл, Бостон, Атланта, Майами, Остин и Хьюстон. Однако большая часть этих городов либо исчерпала свой инвестиционный потенциал, либо «входной билет» на этот рынок так дорог, что по карману далеко не всем инвесторам. Охлаждению интереса российских покупателей к объектам Сиэтла, Бостона, Атланты и Вашингтона также поспособствовало резкое сокращение рынка авиаперевозок из России в США.

Без пересадок из Москвы можно долететь только до Нью-Йорка и Лос-Анджелеса, а чтобы добраться до Майами, Орландо, Атланты, Чикаго, Далласа, Сиэтла или Солт-Лейк-Сити придется сделать как минимум одну пересадку.

Десятичасовой беспересадочный перелет из Москвы в Нью-Йорк и обратно авиакомпанией «Аэрофлот» обойдется в 29 000 рублей. Стоимость билета с пересадкой дешевле, примерно 22 000 в оба конца (Swiss Airlines, Lufthansa, United Airlines и многие другие). Прямой перелет в Лос-Анджелес, расположенный на другом побережье страны, длится чуть более 12 часов, а стоит почти вдвое дороже (к примеру, «Аэрофлот», 48 000 рублей). И заметно дешевле обойдутся авиабилеты с пересадкой в одном из аэропортов Европы. Так, за 26 000 можно долететь в Эл-Эй с пересадкой в Вене (Austrian Airlines).

Согласно данным крупного американского портала Zillow, по состоянию на конец января 2017 года средняя стоимость недвижимости в США составляла $195 300. Прирост цены по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,6%, а в динамике за минувший год цены увеличились на 7,2%. По прогнозам специалистов того же портала и представителей Национальной ассоциации риэлторов (NAR), к январю 2018 года средняя стоимость недвижимости в США повысится на 3%.

Это по-прежнему меньше исторического максимума, зафиксированного в апреле 2007 года, когда стоимость единицы жилья в среднем по стране составляла $196 000, однако медленное и планомерное увеличение стоимости теперь стало очевидным. За последние 10-12 лет тенденции рынка недвижимости США напоминали американские горки: волнообразные пики максимумов сменялись столь же стремительными минимумами, то устанавливая новые мировые рекорды стоимости, то «обесценивая» целые города. Сегодня специалисты прогнозируют, что как только пройдет неопределенность в отношении новой администрации Белого дома и традиционный сезонный спад активности, ситуация будет развиваться по сценарию высокого спроса.

Согласно данным Национальной ассоциации застройщиков, возведение новых объектов выросло с 784 000 единиц в 2012 году до прогнозируемого уровня 1,162 млн в 2016 году. Тем не менее на национальном уровне по-прежнему наблюдается нехватка жилых объектов. В 2017 году в США должно быть построено 1,242 млн единиц нового жилья, и тенденция роста строительной активности сохранится в следующие пять лет. В то время как цены на недвижимость не должны совершить резких скачков, они, согласно прогнозам, также сохранят тенденцию к росту.

Приобретая недвижимость для себя, стоит исходить из двух параметров: личных предпочтений (по региону, климату, близости к океану или к горам, любви к шумным мегаполисам или стремлению к тихой жизни в «одноэтажной Америке») и наличия рабочих мест для реализации собственных талантов. Безусловно, большую часть вопросов можно отсеять, проведя «домашнюю работу», но принимать окончательное решение о регионе покупки недвижимости для собственного пользования нужно на месте, видя все своими глазами.

Если недвижимость в США приобретается с инвестиционной целью, то это должны быть ликвидные объекты в городах с высоким числом потенциальных арендаторов. Так, эксперты национального рынка недвижимости выделяют следующие города: Остин (штат Техас), где жилье арендует 42% населения, а средняя арендная ставка составляет $1216 в месяц; Лас-Вегас (штат Невада), где почти половина населения (47%) проживает в съемном жилье и платит за это около $1084 и город Модесто в штате Калифорния – 43% жителей снимают недвижимость по цене около $1218 в месяц. Неплохой арендный потенциал эксперты отмечают у городов Фейетвилл (штат Арканзас), Риверсайд (Калифорния), Сейлем (Орегон), Сан-Антонио (Техас) и Финикс (Аризона) – во всех городах процент жителей, не владеющих собственным жильем, колеблется в районе 35-37% от общей численности населения, что позволяет инвесторам заработать на сдаче недвижимости в аренду. Жилье в одном из перечисленных городов способно генерировать рентный доход от $891 в месяц.

В крупных городах, таких как Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Окленд, Бостон и Нью-Йорк, спрос на аренду недвижимости также стремительно растет. Экономический эффект от покупки жилья в городе с большим числом трудоспособного населения и низким уровнем безработицы может достигать 30% при сдаче недвижимости в аренду.

Бум на рынке жилья в США продолжится в 2021 году

Помимо крупных метрополий, специалисты рынка недвижимости, занимающиеся постоянным анализом сегмента, публикуют свои прогнозы наиболее «горячих» точек, и вот их мнение о том, в каких городах США стоит покупать недвижимость в 2017 году.

Даллас (штат Техас)

Средняя стоимость недвижимости: $233 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +31%

В 2017 году один из крупнейших техасских городов лидирует в рейтинге самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость, тогда как в 2016 году Даллас занимал только шестую строчку. Специалисты прогнозируют, что в трехлетней перспективе цены здесь вырастут на 31%, а это самый оптимистичный показатель среди всех крупных городов США. По итогам прошлого года число рабочих мест здесь увеличилось почти на 4%, а цены на жилье выросли на 9%. В ближайшие три года прирост численности населения превысит 6%, а значит, спрос на жилье и цены на недвижимость будут только расти. В сравнении со средними показателями и доходами местного населения, недвижимость Далласа на сегодняшний день считается недооцененной.

Джэксонвилл (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $225 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +30%

Это самый густонаселенный город солнечной Флориды, численность населения которого ежегодно увеличивается в среднем на 5%. С учетом того, что рынок рабочих мест и трудовой миграции тоже растет, жилье в Джэксонвилле видится оптимальным инвестиционным вариантом. По оценкам экспертов, местная недвижимость недооценена в среднем на 8%.

Орландо (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $219 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +28%

«Укрепляющаяся хорошими темпами экономика, прирост населения и увеличение числа рабочих мест открывают целый ряд перспектив перед инвесторами в местные объекты недвижимости», – говорит руководитель аналитического агентства Local Market Monitor, США, а к столь авторитетным рекомендациям стоит прислушиваться.

Сиэтл (штат Вашингтон)

Средняя стоимость недвижимости: $416 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +26%

За минувший год именно в Сиэтле был зафиксирован рекордный рост цен на недвижимость – на 12%, при этом средний «ценник» входит в тройку самых высоких в стране. Специалисты склонны связывать сложившуюся ситуацию с неспособностью строителей поспевать за растущей численностью населения и притоком рабочей силы. В течение ближайших трех лет спрос как на покупку, так и на аренду будет превышать предложение, а значит, сулит немалые дивиденды тем, кто успеет вложить средства в растущий рынок.

Солт-Лейк-Сити (штат Юта)

Средняя стоимость недвижимости: $277 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +25%

Крупнейший город штата и столица XIX зимних Олимпийских игр также считается одним из лидеров современного рынка недвижимости США. Ежегодно цены на жилье здесь растут в среднем на 8%, а количество рабочих мест и новых жителей города увеличиваются на 2-3%. И хотя цены на местные объекты недвижимости нельзя назвать недооцененными, у них все еще остается потенциал роста.

Для иностранцев существует ряд ограничений на владение недвижимостью в Америке, но для тех, кто приобретает жилье для последующей сдачи в аренду, законодательные «лимиты» незначительны. На федеральном уровне на нерезидентов распространяется лишь несколько ограничений (например, о покупке иностранцами сельскохозяйственных земель или Закон штата Оклахома о невозможности приобретать земли иностранцами), но для практических целей в большинстве случаев они не имеют большого значения.

Каждый штат имеет свои тонкости процедуры покупки недвижимости, равно как существует своя специфика в зависимости от округов и городов одного штата. Иностранцам, не владеющим всеми деталями процесса и нюансами законодательства, при покупке американского жилья проще, быстрее и выгоднее нанять агента. Его услуги будут стоить около 6% от стоимости недвижимости. К тому же, как правило, эти расходы берет на себя продавец.

На плечи покупателя ложится необходимость оплачивать титульное страхование (0,5-1%) и реестровые пошлины (0,2-0,5%). Расходы на юридическое сопровождение, по сложившейся практике, делятся поровну между продавцом и покупателем (по 0,5-1%). При продаже необходимо оплатить налог на переход права собственности (1-1,425%) и комиссионное вознаграждение агенту (около 6%, но точный размер оговаривается индивидуально). Стоит отметить, что налог на переход права собственности или так называемый Передаточный налог в пяти штатах – Миссисипи, Миссури, Нью-Мексико, Северная Дакота и Вайоминг – не применяется вовсе.

В наших широтах собственный дом в большинстве случаев остается или бабушкиным наследством в родной деревне каждого коренного горожанина, или дачей для выращивания на грядке вкусных и полезных продуктов, или резиденцией добившихся относительного успеха граждан. В американской системе координат, той пресловутой American dream, сам концепт своего дома занимает основополагающее место. «Одноэтажная Америка» в ее современном понимании сформировалась после Второй мировой войны, после того как государство принялось предоставлять льготные ссуды на приобретение жилья вернувшимся с фронтов ветеранам. Предложение не заставило себя ждать: сразу несколько строительных компаний освоили производство небольших типовых домов индустриальным методом, и вскоре в пригородах крупных населенных пунктов начали появляться кварталы «индивидуальной застройки», олицетворившие представления среднего класса о правильном формате семейного гнезда.

Массовая автомобилизация населения лишь способствовала стремительному росту пригородов, а мегаполисы США стали приобретать привычный и сейчас вид: компактный деловой центр с высотными зданиями, окруженный бесконечными полями частных домов с гаражом и обязательной лужайкой.

Столь долгое вступление было необходимо для объяснения всего произошедшего в середине 2000-х, ведь у шокировавшего страну кризиса были не только конкретные, но и абстрактные причины. Итак, обычному американцу владение собственным домом доставляло удовольствие, сигнализируя о том, что жизнь, в общем-то, удалась. Еще больше радости приносил тот факт, что стоимость этой недвижимости постоянно росла. В 1970 году средний по площади новый дом стоил около $26 тыс., в 2005-м, перед началом кризиса, эта цифра составила $283 тыс. Даже с поправкой на инфляцию в общественном мнении сформировалось устойчивое представление, что недвижимость будет дорожать вечно, что нет более верного вложения сбережений, чем в жилье. Действительно, что может быть надежнее, чем особняк, который через несколько лет можно продать дороже?

После незначительной рецессии, вызванной терактами 11 сентября 2001 года, в США начался небывалый приток иностранного капитала. Одновременно Федеральная резервная система (упрощая, аналог нашего Нацбанка) снизила до минимума процентную ставку, по которой американские банки предоставляют в кредит свои избыточные резервы. Это, в свою очередь, привело к резкому удешевлению кредитов для населения: ипотечных, автомобильных, потребительских (в виде кредитных карт). Для американцев ипотека оставалась абсолютно доминирующим источником финансирования, если речь заходила о приобретении недвижимости. Видя, что ипотечные кредиты становятся доступнее, а стоимость вожделенного жилья постоянно растет, условный Джон Смит побежал брать деньги в долг, тем более что, кроме двух традиционно крупнейших ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, свои предложения по кредитованию покупки недвижимости предложили десятки других финансовых организаций.

Эти годы, с 2002-го по 2006-й, были чудесным временем. Дома американцев стоили все дороже, под рост их стоимости подсевшие на кредитную иглу обыватели их перезакладывали, рефинансировали свои прежние долги, покупали вещи, которые в других обстоятельствах не могли себе позволить. Ипотечные агентства продавали полученные долговые обязательства инвестбанкам и хедж-фондам, те выпускали на рынок ипотечные облигации. Доллары лились рекой, топ-менеджеры назначали себе миллионные бонусы за все растущую прибыль. Строительные компании возводили десятки тысяч новых домов, ведь спрос казался бесконечным. Чудесное время.

«Если вы видите, что практика кредитования становится неадекватной — например, ипотека без первоначального взноса, без подтверждения доходов и места работы, с выплатой одних только процентов в первые годы погашения кредита, — ее нужно корректировать. ФРС (Федеральная резервная система) все это видела, но предпочитала не мешать свободным рынкам: считалось, что участники рынка лучше понимают ситуацию, и, если они придумывают все эти финансовые инновации, значит, для этого есть причина и их не нужно контролировать». Эти слова профессор бизнес-школы Нью-Йоркского университета Нуриэль Рубини произнес в 2006 году, предсказав неизбежный крах американского ипотечного рынка, а затем и наступление глобального экономического кризиса. Так и случилось.

Для иностранных покупателей не предусмотрены серьезные требования при покупке недвижимого имущества. Они могут не только свободно приобретать в США квадратные метры, но и владеть ими по своему усмотрению. Более развернутый ответ на этот и другие сопутствующие вопросы вы сможете найти, прочитав это руководство. Оно было разработано специально для иностранных инвесторов, заинтересованных в приобретении недвижимого имущества в США.

В руководстве приводятся подробные данные обо всех нюансах выбора и покупки американского жилья, помогающие понять весь процесс купли-продажи изнутри. Дополнительно даются исчерпывающие ответы на вопросы, связанные с местными правилами, налогами, работой риэлторских фирм и другими нюансами, о которых будет важно узнать иностранным инвесторам.

Прежде чем приобретать недвижимость в Соединенных Штатах, покупателям необходимо разобраться в ее категорийной принадлежности. Важно учесть, что местное жилье существенно отличается от квартир в домах советской и постсоветской постройки.

Различают 3 наиболее популярных в США вида жилой недвижимости:

• Частный дом. На языке американцев он называется «Single family home». Располагается чаще всего в пригородах. На территории таких домов имеются бассейн и задний двор, где у владельцев есть возможность для организации различных игр и семейных барбекю.
• Кондоминиум. Так в США называют апартаменты, расположенные в жилищных комплексах. Поскольку на территории таких многоквартирных домов располагаются бассейны, спортивные залы и другие удобства, владельцы кондоминиумов могут свободно пользоваться ими вместе с остальными жильцами. Содержат жилищные комплексы в чистоте и порядке управляющие органы, которые за свои услуги взимают с проживающих дополнительную плату.
• Таунхаус. Тип жилья, совмещающий в себе черты загородного дома и городской квартиры. Покупатель, приобретающий таунхаус, будет проживать в апартаментах, расположенных в двух или трехэтажном коттедже, где у каждого владельца свой отдельный вход, гараж и небольшой прилегающий дворик. Предпочтение этому варианту часто отдают те, кто желают обзавестись собственным домом, но в черте города.

Покупка недвижимого имущества в Соединенных Штатах сопровождается рядом стандартных процедур:

1. Подбор риэлтора/брокера. При желании приобрести квартиру или дом в США можно и без его участия, но это существенно повышает риски для покупателя. Риэлтор как раз тот специалист, который защитит ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи, поможет сбить цену и предупредит о возможных проблемах с жильем. Доверять стоит только профессионалам в этой области, способным честно, доступно и развернуто ответить на все поставленные вопросы.
2. Оформление Pre-approval letter. Чтобы заручиться поддержкой риэлтора/брокера, покупателю необходимо доказать свою финансовую состоятельность. Сделать это можно, предоставив письмо из банка, которое подтвердит тот факт, что вам будет выдан кредит на покупку жилья. Если же вы планируете приобретать недвижимость на собственные сбережения, важно проконтролировать, чтобы они были доступны с вашего личного счета. Доказать платежеспособность поможет предоставление банковской выписки о наличии денег на вашем счете.
3. Выбор подходящего жилья. Поскольку у риэлторов имеется обширная база данных по жилым и коммерческим объектам, вы сможете сократить время на их поиск в несколько раз. Нанятый специалист также проконсультирует вас по тем нюансам, которые характерны для того или иного типа недвижимости.
4. Поиск юриста. Наряду с риэлтором, при оформлении сделки вам потребуется профессиональный адвокат. Он проконтролирует, чтобы весь процесс приобретения жилья прошел юридически корректно, а ваши будущие права на него были подкреплены законом. Найти квалифицированного адвоката можно самостоятельно или доверить его подбор нанятому риэлтору.
5. Составление оффера. После того, как подходящее жилье найдено, необходимо сформировать для его владельца оффер, то есть коммерческое предложение. По сути это типовое соглашение с указанием условий, на которых вы бы хотели заключить сделку. При наличии нескольких подходящих вариантов вы можете разослать оффер разным владельцам недвижимости. Если продавец соглашается на ваши условия, вы вносите небольшой задаток. Далее у вас будет 5 суток на то, чтобы подробно осмотреть объект, обсудить все пункты договора и внести в него возможные правки при участии адвоката. На этой стадии вы можете расторгнуть предварительное соглашение без потери задатка. Если же вы решите выйти из сделки на 6-й день, продавец имеет право не возвращать внесенный вами депозит.
6. Оценка недвижимости (Appraisal). Проводит ее независимый эксперт. Процедура важна прежде всего для банковского учреждения. Здесь необходимо учесть, что если выполненная оценка объекта будет ниже, чем цена, установленная продавцом, банк может не выдать вам кредит на покупку жилья.
7. Проверка недвижимости на юридическую чистоту. В ходе этой процедуры юрист, нанятый покупателем, проверяет наличие у продавца задолженностей по ипотеке и другие возможные обременения. Одновременно титульной компанией оформляется страховка.
8. Получение ответа от банка о выдаче кредита (Loan commitment). Банковскому учреждению требуется порядка 3-4 недель на вынесение решения о возможности кредитования. В этот период важно не брать дополнительные займы.
9. Оформление сделки. Происходит в офисе титульной компании. Сюда вам нужно придти со всеми необходимыми документами (риэлтор предоставит список нужных бумаг) и суммой на покупку жилья. Сама сделка осуществляется юристами. Если в ходе ее проведения не возникает никаких проблем, вы официально становитесь владельцем купленной недвижимости. При возникновении каких-либо нюансов сделка переносится до тех пор, пока не будут устранены препятствующие факторы.
10. Перевод денег. Оставшаяся часть суммы переводится продавцу после заключения сделки. На этой же стадии производится оплата дополнительных расходов.

---

Важно! После того как вся сумма по сделке перечисляется на счет титульной компании или юриста, покупатель получает документы, удостоверяющие право владения недвижимостью (Deed). В ряде штатов эти бумаги подлежат обязательной регистрации. Выполняет ее титульная компания, передавая покупателю уже зарегистрированные документы. По времени процедура занимает от 6 до 10 недель.

Если вы планируете инвестировать в недвижимость США удаленно без приезда в страну, то вам необходимо учесть риски, которые могут возникнуть при ее выборе и покупке. При этом важно помнить, что чем дороже стоит объект, тем выше становятся риски.

Полностью предотвратить их поможет обращение к лицензированным риэторам. Они окажут квалифицированное содействие, чтобы вы смогли безопасно и юридически корректно приобрести недвижимость в США дистанционно. Что касается рисков дальнейшего управления жильем удаленно, то они зачастую сводятся к проблемам, связанным с его сдачей в аренду. Эти неурядицы можно также своевременно исключить, если правильно выбрать тип инвестируемой недвижимости.

Приведенные рекомендации адресованы покупателям, собирающимся дистанционно приобретать жилье за наличные, без оформления кредита. В том случае, если вы планируете прибегнуть к ипотеке, вам потребуется лично приехать в США, чтобы открыть счет в одном из местных банков.

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Еще никогда в истории цены на жилье в мире не росли так стремительно

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.

Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.

Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.

Суммируя всё вышесказанное, объекты для самых успешных инвестиций в недвижимость находятся там, где есть максимальный доступ к различным онлайн-платформам и агрегаторам. Помимо прочего, сам объект должен быть адаптирован под них. Непонимание и непринятие этой действительности оставит инвестора с доходностью в 2-3% годовых в рублях. В 2020 году карельский город Сортавала показал максимальный прирост бронирований туристического жилья во всей Европе. По итогам года +189%, и это не только отельный сегмент, но и объекты жилой недвижимости. Безусловно, пандемия перенаправила поток российских туристов в этот регион, но как они узнали об этом месте и смогли арендовать так быстро и так дорого? По объявлениям в газетах или все-таки агрегаторы и онлайн-платформы сделали это.

В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2020 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.

Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.

При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.

За 2020 год поднялся ценник на эксклюзивные объекты. Недвижимость, у которой нет аналогов, редко теряет ценность. Москва попала на 5 место в мире в рейтинге Prime International Residential Index, который оценивает скорость подорожания элитной недвижимости. Элитным считается объект, стоимость которого не ниже 1 миллиона долларов.

В начале 2021 года тот же рейтинг давал прогноз на ценовой рост Московской элитки: в течение 2021 года она должна подорожать на 5-6%.

Прогнозировать можно было смелее. За первое полугодие 2021 цены на элитные апартаменты действительно выросли в сравнении с тем же периодом 2020 года. В мировом рейтинге по темпу ценового роста Москва заняла 8 место (12,4%↑), Санкт-Петербург оказался еще выше — на 6 строчке (13,4%↑). И это единственные города Европы в первой десятке.

Первая волна пандемии и локдаун спровоцировали россиян переехать на дачи, а те, у кого не было загородной недвижимости, загорелись желанием её приобрести. Уже в 2020 повышенный спрос взвинтил цены на коттеджи в 1,5 раза. Брали даже откровенный неликвид. Так окреп тренд на деурбанизацию.

В 2021 покупатели стали разборчивее, но загородное жильё дешевле не стало. Как сообщает «Авито Недвижимость», спрос на готовые дома вырос на 25%. Таунхаусы и коттеджи подорожали в первом полугодии на 20%. Подогревает ситуацию и сокращение предложений от продавцов. В Московской области объем предложений упал на 40%.

Похожие записи:

• Нумерация мебели в школе по санпину
• Подать иск в суд о возмещении ущерба при ДТП
• Госпошлина за развод в 2021 цена через суд СПБ